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판시사항
[1] 국·공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하도록 규정한 국유재산법 제34조 및 같은법시행령 제37조 제1항이 효력규정인지 여부(소극)
[2] 매매계약의 성립요건으로서 목적물과 대금의 특정 정도
판결요지
[1] 국·공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하고, 일정 금액 이상의 재산에 대하여는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 관계 법령에 규정되어 있다고 하더라도(국유재산법 제34조, 같은법시행령 제37조 제1항), 이러한 규정으로 인하여 잡종재산의 처분에 관한 매매계약의 사법상 효력에 영향을 미치는 것은 아니다.
[2] 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고, 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수밖에 없다.
참조조문
[1] 국유재산법 제34조 , 국유재산법시행령 제37조 제1항 [2] 민법 제563조
원고,피상고인
구로연합주택조합 (소송대리인 변호사 김선호)
피고,상고인
대한민국 외 1인 (소송대리인 법무법인 호민 담당변호사 조재석)
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
이유
1. 원심 판단의 요지
가. 원심은 내세운 증거를 종합하여, 1994. 3. 16. 등록을 마친 연합주택조합인 원고 조합이 관할 구로구청장(그 후 관할구청이 금천구청으로 변경되었다.)으로부터 같은 해 7. 15. 서울 금천구 독산동 711의 2 외 37필지 31,987.40㎡상에 996세대의 조합아파트를 건축하기 위한 주택건설사업계획 승인신청을 얻게 되었는데 위 승인 당시 착공예정일은 같은 해 7., 준공예정일은 1997. 1.로 되어 있었던 사실, 위 사업계획승인 당시 원고 조합의 사업부지인 38필지 토지에 피고 대한민국 소유의 원심판결문 첨부 제1토지(이하 '제1토지'라고만 한다)와 피고 금천구 소유의 같은 원심판결문 첨부 제2토지(이하 '제2토지'라고만 한다)가 포함되어 있었고, 위 토지 중 독산동 696, 같은 동 716 토지를 제외한 나머지 토지는 도로와 하천으로서 행정재산이었던 사실, 이에 관할구청은 위 사업계획승인을 하면서 사업부지 내의 국, 공유지는 사용검사 전까지 용도폐지 등의 절차를 거쳐 매입하도록 하고 착공시까지 매입하지 않을 경우 시공유재산관리조례 제23조에 의한 사용료가 부가된다는 조건을 붙인 사실, 원고 조합은 1994. 7. 16. 착공신고를 하고 대지조성공사 등 건설사업을 시작하여 1996. 말경 아파트를 완공한 사실, 그런데 피고 금천구는 1995. 10. 20.과 같은 해 10. 30. 이 사건 토지 중의 행정재산을 공유재산심의위원회를 거쳐 잡종재산으로 변경하였고 1996. 3. 5. 재정경제부로부터 매각승인이 내려지자 원고 조합에게 위 토지를 매수하라고 요청하였으나, 원고 조합은 조합원들이 돈을 납부하지 않는다거나 부동산의 시세가 너무 상승하여 그대로 매입할 수 없다는 등의 이유로 이에 응하지 않은 사실, 그러던 중 1996. 말경 아파트가 완공되자 원고 조합은 조합원들이 아파트에 입주할 수 있도록 관할 금천구청장에게 임시사용승인을 신청하였으나 금천구청장은 사업대상토지인 위 토지에 대한 매매계약이 이루어지지 않았다는 이유로 임시사용승인을 거절하는 한편 1996. 12. 9. 위 토지의 감정평가액이 제1토지는 금 3,921,742,850원, 제2토지는 금 178,561,250원으로 결정되어 그 가격으로 매매할 예정임을 원고 조합에 통보한 사실, 이에 원고 조합은 위 감정평가액은 사업계획승인 당시의 시가보다 너무 비싸므로 사업계획승인 당시의 시가대로 매매계약을 체결하기를 바라며 그렇지 못할 때는 법원에 지가에 관한 소송을 제기하여 그 결과에 따라 매수하겠으니 그 이전까지 대부계약을 체결하고 임시사용승인을 하여 달라고 요청하였으나 피고 금천구는 이를 거절하였다가, 결국 원고 조합과 피고 금천구는 여러 차례의 협의를 거친 끝에 1997. 1. 24. 위 토지에 관한 매매계약을 체결하기에 이르렀는데(이하 '이 사건 매매'라고 한다), 위 계약 당시 제1토지(이 토지는 피고 대한민국의 소유이지만 금천구청장이 국유재산법에 따른 권한의 위임을 받아 위 매매계약을 체결하였다)의 매매대금은 금 3,921,742,850원, 제2토지의 매매대금은 금 178,561,250원으로 하고 위 대금 중 제1토지에 대하여 금 392,175,000원, 제2토지에 대하여 금 17,857,000원을 계약 체결일에 납부하고 나머지 금 3,529,567,850원과 금 160,704,250원은 1997. 3. 24.까지 납부하기로 하며, 다만 위 각 매각대금은 위 각 토지의 가격이 원고 조합의 아파트단지 조성공사로 인하여 상승되었음을 참작하여 원고가 그 상승된 금액 부분의 감액을 구하는 소송을 법원에 제기하여 법원의 감액 판결을 얻으면 그에 따라 조정하며(계약조항 제10조), 판결에 따라 대금액수의 조정(감액 또는 조성비 공제 등)이 있을 경우에는 기히 납부된 금액의 이자 또는 미납에 의한 연체료도 동시 비례하여 조정된다(계약조항 제11조)고 약정한 사실(이하 '위 제10항과 제11항을 특약조항'이라고 한다), 원고 조합은 위 약정에 따라 계약 당일 제1토지의 대금 중 금 392,175,000원, 제2토지의 대금 중 금 17,857,000원을 지급하였고, 금천구청장은 같은 해 1. 27. 원고 조합의 아파트에 대하여 임시사용승인을 하였으나 원고 조합은 나머지 매매대금을 아직 지급하지 않고 있는 사실을 각 인정하였다.
나. 먼저 원심은, 이 사건 특약조항은 그 주장과 같은 이유로 효력이 없다는 피고들의 주장에 대하여 피고 제출의 증거 또는 그 주장사실만으로는 이 사건 특약조항이 원고 조합원들의 강박에 의하여 약정되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 국유재산법 시행령에서 잡종재산의 매매가격은 시가를 참작하도록 정하고 있다는 것만으로 당사자 사이의 합의에 의하여 계약에 포함된 위 특약조항의 효력을 부인할 수는 없고, 위 특약조항이 당초의 매매대금을 정한 매매계약 제1조를 변경할 수 없는 하위의 조항이라고 볼 자료도 없다고 하여, 위와 같은 피고들의 주장을 모두 받아들이지 아니하였다.
이어 원심은, 이 사건 제1, 2토지는 1994. 7. 이후 가치가 급격히 상승한 사실을 인정하고 나서 이는 원고 조합의 주택건설사업 시행에서 비롯된 바가 크다고 보이는 점과 원고 조합이 이 사건 매매계약 체결 직전까지 사업계획승인 당시의 시가로 매매대금을 정하자고 요청하다가 결국 위 특약조항이 계약내용에 삽입된 점에 비추어, 원고 조합과 피고들은 매매대금을 일단 계약 당시의 현황에 따른 시가로 정하고 여기에서 원고 조합의 아파트 공사로 인하여 지가가 상승한 부분을 공제하기로 하되 그 구체적인 기준은 법원의 판단에 맡기기로 한 것이라고 한 다음, 그 판시의 여러 사정에 비추어 볼 때 이 사건 제1, 2 각 토지의 적정한 매매대금은 원고 조합의 사업시행 즉 대지조성공사가 시작되기 전인 1994. 7. 16. 이전의 토지현황이 그대로 유지된다고 가정한 상태에서 일반적인 지가변동을 거친 매매계약 체결 당시의 추정시가를 기준으로 정함이 상당하다고 판단하였다.
그리고 원심은, 이러한 기준에 따른 제1심 감정인 소외인의 감정 결과에 의하여, 위 토지의 사업계획승인 당시의 현황을 농경지 또는 잡종지로 보되 건축관계법령상 주택을 건축할 수 있는 준공업지역에 속해 있어 장래 주택지로 전환이 기대되었던 것으로 보아, 인근 표준지의 1997. 1. 1.자 공시지가를 기초로 하고 이 사건 토지의 1994. 7. 15. 당시의 현황을 전제로 매매계약일인 1997. 1. 24. 당시를 가격시점으로 하여 평가한 제1토지에 대한 시가는 합계 금 1,826,227,000원, 제2토지는 금 87,500,000원이라고 판단하여, 위 시가 중 이미 지급된 대금을 뺀 나머지 금액의 지급과 상환으로 위 각 토지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명하였다.
2. 상고이유에 대한 판단
가. 이 사건 특약조항의 효력에 관하여
관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 피고의 강박에 관한 주장을 배척하고 이 사건 특약조항이 유효하게 성립하였다고 본 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.
그리고 국, 공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하고, 일정 금액 이상의 재산에 대하여는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 관계 법령에 규정되어 있다고 하더라도( 국유재산법 제34조 , 같은법시행령 제37조 제1항 ), 이러한 규정으로 인하여 잡종재산의 처분에 관한 이 사건 매매계약의 사법상 효력에 영향을 미치는 것은 아니라고 할 것이다 . 이 점을 다투는 피고 금천구의 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 이 사건 특약조항의 해석과 매매대금의 결정 등에 관하여
관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 사실관계를 전제로 하여, 원고와 피고들 사이에 이 사건 특약조항을 삽입함으로써 원고 조합과 피고들은 매매대금을 일단 계약 당시의 현황에 따른 시가로 정하고 여기에서 원고 조합의 아파트 공사로 인하여 지가가 상승한 부분을 공제하기로 하되 그 구체적인 기준은 법원의 판단에 맡기기로 한 것이라고 보고, 그 약정의 취지에 따른 매매대금의 산정에 있어 원고 조합의 사업시행 즉 대지조성공사가 시작되기 전의 토지현황이 그대로 유지된다고 가정한 상태에서 일반적인 지가변동을 거친 매매계약 체결 당시의 추정시가를 기준으로 삼은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 원심의 판단과정에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 이 사건 각 토지의 현황, 이 사건 지가 상승의 원인과 상승시점 및 지가 상승으로 인한 이익의 공제 등에 대한 채증법칙을 위반하거나 심리를 다하지 아니하거나 계약의 해석을 잘못하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
그리고 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고 ( 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결 등 참조), 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수밖에 없는 것 인바, 원심이 그 판시와 같이 매매대금의 결정에 관한 당사자 간의 특약내용을 해석하고 그 약정에 따라 이 사건 각 토지의 대금을 산정한 이상, 그 금액이 당초 예정한 금액과 차이가 크다고 해서 원심판결에 당사자의 의사를 무시하고 사법권의 한계를 벗어났다거나 특약의 취지를 오해하여 매매대금을 정할 기준과 매매대금까지 결정하는 등의 위법이 있다고 할 수는 없고, 이 점을 탓하는 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.