원고 (소송대리인 변호사 황교훈외 1인)

피고

2009. 1. 8.

창원지방법원 2008. 8. 26. 선고 2007가단63396 판결

1. 제1심 판결 중 본소에 관하여 아래에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 원고(반소피고) 패소부분을 취소한다.

피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 12,942,235원 및 이에 대하여 2009. 2. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 돈을 지급하라.

2. 제1심 판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.

3. 원고(반소피고)의 나머지 항소 및 피고(반소원고)의 부대항소를 각 기각한다.

4. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 이를 6분하여 그 1은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 80,632,000원 및 이에 대하여 제1심 판결 선고일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 돈을 지급하라.

나. 반소 : 원고는 피고에게 39,520,000원 및 이에 대하여 2008. 1. 5.(반소장의 2008. 1. 7.은 2008. 1. 5.의 오기로 보인다)부터 이 사건 반소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 돈을 지급하라.

2. 항소취지

가. 본소 : 제1심 판결의 본소에 관한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 22,582,993원 및 이에 대하여 이 사건 판결 선고일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 돈을 지급하라.

나. 반소 : 제1심 판결의 반소에 관한 부분을 취소한다. 피고의 반소 청구를 기각한다.

3. 부대항소취지

제1심 판결의 반소에 관한 부분 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 피고 패소부분을 취소한다. 원고는 피고에게 20,590,667원 및 2008. 1. 5.부터 2008. 8. 26.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 돈을 지급하라.

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑2호증, 갑3호증의 1 내지 3, 갑6, 7호증, 을5호증의 각 기재 및 갑8호증의 1 내지 4, 을12호증의 1 내지 4, 을13호증의 1, 2의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

가. 김해시 내동 (지번 생략) 소재 지하 2층, 지상 5층의 패션쇼핑타운인 ○○○(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)의 시행자 겸 분양자인 소외 1은 2005. 7. 22. 피고에게 이 사건 상가 중 1층 144호 62.64㎡(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임대(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)하였고, 위 임대차계약의 주요 내용은 다음과 같다.

[ ○○○ 임대차계약서]

제2조 (임대가 납부방법)

① 을(임차인, 피고)은 임대보증금 6,000만 원을 다음과 같이 갑(임대인, 소외 1)에게 납부한다.

계약금 2005. 7. 22. 3,000만 원, 잔금 2005. 8. 15. 입점시 3,000만 원

② 월 임대료는 일금 240만 원(부가가치세 별도)으로 한다.

제3조 (임대차 계약기간)

① 본 임대차계약기간은 갑이 지정한 그랜드오픈일(이하 영업개시일이라고 한다)로부터 3년(36개월)로 한다. 다만 임대차 계약 만료 30일 전까지 당사자 어느 한 쪽으로부터 서면에 의한 계약만료 통지가 없을 때에는 1년간 연장된 것으로 한다.

제5조 (임대료)

① 을은 제2조 제2항의 월 임대료는 갑이 지정한 영업개시일을 기준으로 한다. 월 중인 경우에는 일수에 따라 일할 계산하며, 을이 영업개시일 이후에 매장을 오픈할 경우에도 영업개시일을 기준으로 하여 계산한다.

② 을은 제2조 제2항의 월 임대료를 매월 25일까지 갑이 입점 전후로 고지하는 지정계좌에 납부하여야 한다.

③ 을이 월 임대료를 연체할 경우에는 월 임대료의 월 5%에 해당하는 연체료를 지정 납부일자로부터 실제 납부일자까지 일할계산하여 추가로 납부하여야 한다.

④ 아래 각 호의 경우에도 을은 제2조 제2항의 월 임대료를 납부하여야 한다.

가) 을의 사정으로 휴점 및 폐점하였을 경우와 을이 본 계약 또는 관리규정을 위반하여 갑으로부터 휴업지시를 받은 경우

나) 본 계약이 중도 해지된 후 을이 갑에게 임대차 목적물을 명도하지 않는 경우

제7조 (임대차 목적물의 사용)

② 본 임대차 기간 종료시 을이 갑에게 본 임대차 목적물의 명도 및 원상복구를 완료한 후, 임대인은 임차인에게 제2조 제1항의 임대보증금을 반환한다.

제16조 (계약해지 및 위약금)

① 을이 다음 각 호에 해당하는 경우 갑은 사전 최고 없이 본 임대차계약을 즉시 해제 또는 해지할 수 있다.

바. 임대보증금의 중도금 및 잔금을 소정의 납부기일로부터 30일 이내에 납부하지 않거나 월임대료, 관리비, 제세공과금을 2개월 이상 연체할 경우

③ 을은 입점지정일 후에 제①항 ‘가’ 내지 ‘타’에 해당하는 사유 또는 을의 귀책사유로 임대차 계약기간 내에 본 계약이 해지되는 경우 임대보증금 전액의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 갑에게 현금 지급하여야 한다. 이 경우 임대보증금 반환은 임대차목적물의 명도 및 원상복구를 완료하고 제3자와의 새로운 임대차계약이 체결되어 그 임대보증금 전액이 입금된 후 지체없이 임차인에게 반환한다.

제23조 (소유권 이전)

① 갑이 본 임대차 목적물에 대해 분양계약을 체결하고 매수인에게 소유권을 이전하는 경우 본 임대차계약에 의한 갑의 제반 권리와 의무는 별도의 계약변경 등의 조치 없이 매수인에게 자동 승계되며, 을은 이에 대해 이의를 제기하지 아니하기로 한다.

② 본조 제1항의 경우 본 임대차계약에 의거하여 을이 갑에게 기납부하였거나 향후 납부하여야 할 임대보증금은 매수인이 갑에게 납부하여야 할 분양대금의 잔금 중 일부로 전환하여 대체 정산한다.

갑은 매수인에게 소유권을 이전하는 경우 을과의 임대차계약과 관련된 제반사항에 대해 그 책임과 효력을 상실하는 것을 한다.

제27조 (영업개시와 지체상금)

① 본 건물의 영업개시일은 2005년 3월 12일로 예정한다.

(특약사항 : 을은 2005년 8월 15일까지 영업개시를 하도록 한다)

제28조 (기타)

③ 입점 후 본 건물에서 부과되는 교통, 환경개선부담금 및 특별수선충당금 등 건물의 사용 및 관리 유지에 소요되는 제부담금 등은 을이 부담한다.

⑤ 임대차 목적물의 내부벽, 천정, 바닥, 출입문 등의 인테리어와 수선(도장포함)비용은 원칙적으로 을이 부담한다.

나. 위 임대차계약에 따라 피고는 그 무렵 소외 1에게 임대차보증금을 지급한 다음 2005. 8. 15.경 이 사건 점포를 인도받아 ‘ □□□ 김해점’이라는 상호의 스포츠아울렛매장을 운영하였다.

다. 이후 원고는 2005. 2. 16. 소외 1로부터 이 사건 점포를 매수하였고, 2005. 7. 22.경 소외 1로부터 이 사건 임대차계약의 권리와 의무를 승계하였다.

라. 피고는 2006년 3월부터 월차임의 지급을 지체하던 중 2007. 7. 20. 원고에게 밀린 차임 등으로 1,300만 원을 지급하였고, 원고는 2007. 10. 16. 피고에게 ‘밀린 월차임 등을 2007. 10. 25.까지 지급하고, 그렇지 않을 경우 이 사건 임대차계약을 해지하겠다.’는 내용증명을 보냈는데도 피고가 그 기간 내에 밀린 월차임을 지급하지 않자, 2007. 11. 9. 피고에게 위 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈다.

마. 피고는 2008. 1. 5. 이 사건 점포에 의류 등을 제외한 집기류를 그대로 남겨 둔 상태에서 영업을 중단하였다가, 2008. 5. 1.에야 이 사건 점포에 남아있던 모든 집기류를 수거하고 이 사건 점포를 원고에게 인도하였다.

2. 원고의 본소 청구에 관한 판단

가. 미지급된 차임 및 불법 점유로 인한 손해배상금 지급 청구부분 등에 관한 판단

(1) 미지급된 차임

(가) 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 피고의 2기 이상의 월 임료 연체를 이유로 한 원고의 계약해지 의사표시가 피고에게 도달한 2007. 11. 9. 적법하게 해지되었다 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 2006. 3.부터 2007. 11. 9.까지 발생한 차임을 지급할 의무가 있다.

(나) 이에 대하여 피고는 2006. 2.경 원고에게 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않음을 이유로 월 임료의 감액을 청구하였으므로 이 사건 점포에 대한 월 임료는 민법 제628조 에 따라 2006. 3.부터 220만 원으로 감액되었다고 주장하나, 민법 제628조 의 차임증감청구가 인정되려면 임대차계약 당시 그 차임산정의 기초가 되었던 사정의 현저한 변경이 있어야 할 것인데, 을1호증의 1 내지 3, 을2, 4호증의 각 1, 2, 을14호증의 4의 각 기재만으로는 위 주장과 같은 현저한 사정변경이 있었음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 불법점유로 인한 손해배상금

피고가 위 임대차 종료 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하다가 2008. 5. 1.에야 원고에게 이 사건 점포를 인도한 사실, 원, 피고가 이 사건 임대차 계약 당시 제7조 제2항으로 피고의 이 사건 점포의 인도 및 원상복구의무를 원고의 임대차보증금반환의무보다 선이행하기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 위 임대차 종료 이후 피고의 이 사건 점포에 대한 점유는 비록 사용·수익한 바 없다 하여도 권원 없는 불법점유라고 할 것이고, 그 손해액은 이 사건 점포의 차임 상당액이라 할 것인바, 피고는 원고에게 불법점유로 인한 손해배상으로 이 사건 임대차 계약이 해지된 다음날인 2007. 11. 10.부터 2008. 5. 1.까지의 차임 상당액을 지급할 의무가 있다(원고가 선택적으로 부당이득 또는 불법점유로 인한 손해배상을 구하였는데, 위에서 본 바와 같이 불법점유로 인한 손해배상청구를 인정한 이상 부당이득청구부분에 대하여는 더 살피지 아니한다).

(3) 약정연체료

(가) 마지막으로 이 사건 임대차계약 당시 위 계약서 제5조 제3항으로 피고가 월 임료를 연체할 경우에는 월 임료의 월 5%에 해당하는 연체료를 일할 계산하여 지급하여야 한다고 약정(이하 ‘이 사건 연체료약정’이라 한다)한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 위 약정에 따라 위 (1), (2)항에서 인정된 금원에 월 5%의 약정연체료를 가산하여 지급할 의무가 있다 할 것이다.

(나) 이에 대하여 피고는 위 연체료약정이 경제적 약자인 임차인에게 절대적으로 불리한 반사회질서의 법률행위로서 무효이거나 지나치게 고율이어서 감액되어야 한다는 취지의 주장을 하나, 이 사건 연체료약정이 임차인에 대하여 월차임을 지체할 경우 고율의 연체료를 부담시키는 것을 내용으로 한다는 점만으로 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위에 해당한다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거도 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(다)1) 그러나 이 사건 연체료약정은 임차인이 이 사건 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 임대인에게 추가로 돈을 지급하기로 하는 위약금약정에 해당한다 할 것인바, 이는 민법 제398조 제4항 에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 법원은 같은 조 제2항 에 따라 손해배상액의 예정액이 부당히 과다할 경우 적당히 이를 감액할 수 있다.

2) 이 사건의 경우 이 사건 임대차계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 이 사건 상가의 영업실적, 형태 및 영업규모에다가 원고가 피고로부터 차임을 지급받지 못함으로써 입은 예상손해액은 연체된 차임에 대한 이자상당액이라고 봄이 상당한 점, 피고의 원고에 대한 임료 지급채무는 금전채무로서 소송촉진 등에 관한 특례법에서 그 채무불이행으로 인한 손해배상율을 최고 연 20%로 정하고 있는 점 등을 보태어보면, 이 사건 연체료약정은 그 손해액의 크기나 채무액에 대한 비율에 비추어 부당히 과다하므로 이를 연 20%의 비율로 감액함이 상당하다 할 것이다.

나. 부가가치세 지급 청구부분에 관한 판단

(1) 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당의 지급을 구할 수 있는바( 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003선고49153 판결 참조), 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약에 기하여 부가가치세 상당액을 지급하기로 약정하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도한 2008. 5. 1.까지 발생한 부가가치세 상당액을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

(2) 나아가 원고는 위 부가가치세 상당액에 대하여도 위 약정연체료의 지급을 구하고 있으나 이 사건 임대차계약서 제2조 제2항은 ‘월 임대료는 일금 240만 원(부가가치세 별도)으로 한다’고 하고, 제5조 제3항은 ‘월 임대료의 월 5%에 해당하는 연체료’라고 규정하고 있을 뿐 부가가치세의 포함 여부, 그 지급시기 및 연체료에 대한 아무런 규정을 두고 있지 아니하고 있으므로 이 사건 약정연체료에서 정한 ‘월 임대료’에 부가가치세 상당액이 포함되어 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 임대차계약서 제16조 제3항에 따른 금원 청구부분에 관한 판단

(1) 이 사건 임대차계약 당시 위 계약서 제16조 제1항 및 제3항으로 피고가 월차임을 2개월 이상 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지되는 경우 임대차보증금 전액의 10%에 해당하는 금액을 원고에게 지급하기로 약정한 사실, 원고가 피고의 2기 이상의 월차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 약정에 따라 임대차보증금 6,000만 원의 10%에 해당하는 돈인 600만 원을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

(2) 이에 대하여 피고는 위 제16조 제3항은 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항에 해당하여 이는 약관의 규제에 관한 법률 제8조 에 따라 무효라고 주장하나, 위 제16조 제3항은 위에서 살핀 연체료 약정 등과의 관계, 그 내용 및 체결 경위 등에 비추어 볼 때 피고의 채무의 이행을 확보하기 위해서 정해놓은 것으로서 위약벌 약정으로 보아야 하고 위 약관의 규제에 관한 법률 제8조 에서 정하는 손해배상액의 예정에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 피고 주장과 같이 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 볼 만한 증거도 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

라. 결국 피고가 원고에게 지급하여야 할 연체 차임 및 연체료, 차임 상당 손해배상금, 부가가치세액, 위약벌 약정금은, ① 2006. 3.부터 원고가 피고로부터 1,300만 원을 지급받았음을 자인하고 있는 2007. 7. 20.까지 발생한 연체 차임 및 부가가치세, 연체료의 합계액에서 연체료, 부가가치세, 차임 순으로 1,300만 원을 공제하고 남은 돈과 이에 대한 연체료, ② 그 이후부터 이 사건 임대차계약이 해지된 2007. 11. 9.까지의 차임, 부가가치세, 연체료 합계액, ③ 2007. 11. 10.부터 피고가 원고에게 이 사건 점포를 인도한 2008. 5. 1.까지의 차임 및 부가가치세 상당의 손해배상금, ④ 이 사건 임대차계약서 제16조 제3항에 따른 위약벌 600만 원을 합산한 돈이라 할 것이고, 그 내역은 별지1, 2와 같으며, 그 합계액은 72,942,235원(별지 1의 합계액 36,264,572원 및 이에 대한 2007. 7. 21.부터 피고가 원고에게 이 사건 점포를 인도한 날인 2008. 5. 1.까지의 연 20%에 의한 지연손해금 5,667,577원 + 별지 2의 합계액 25,010,086원 + 위 위약벌 6,000,000원)이다.

마. 한편, 위 합계액에서 원고가 피고로부터 이미 지급받은 임대차보증금 6,000만 원을 공제하는 부분에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 위 돈에서 연체료, 부가가치세, 차임 순으로 위 6,000만 원은 공제되어야 할 것인바, 이를 공제하면 12,942,235원 (= 72,942,235원 - 60,000,000원)이 남는다.

바. 따라서 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 12,942,235원 및 이에 대하여 이 사건 판결 선고일인 2009. 2. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 돈을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

3. 피고의 주장 및 반소 청구에 관한 판단

가. 피고의 유익비 주장 및 청구

(1) 피고는 이 사건 상가의 개발용역대행회사인 소외 2 주식회사에게 이 사건 점포의 천정, 벽체, 바닥마감 및 조명공사비용 등으로 1,000만 원을 지급하여 이 사건 점포의 객관적 가치를 증대시켰으므로, 원고는 피고에게 유익비 상환으로 위 1,000만 원을 지급할 의무가 있다고 항변하면서 아래와 같이 반소로써 그 지급을 구하고 있다.

(2) 살피건대, 을10호증의 기재만으로 피고가 1,000만 원의 비용으로 천정, 벽체, 바닥마감 및 조명공사를 하여 이 사건 점포의 객관적 가치를 증가시켰고 그 가액이 임대차 종료 시인 2007. 11. 9. 현재 현존하고 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 가사 그렇다 하더라도 위에서 본 바와 같이 피고는 이 사건 임대차계약서 제28조 제5항에서 ‘임대차 목적물의 내부벽, 천정, 바닥, 출입문 등의 인테리어와 수선비용은 원칙적으로 피고가 부담한다’고 정함으로써 유익비상환청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다 할 것인바, 어느 모로 보나 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 피고의 임대차보증금반환 청구

피고는 원고로부터 위 임대차보증금 6,000만 원, 2007. 7. 20. 원고에게 지급된 1,300만 원 및 위 가.항에서 주장하는 1,000만 원의 유익비의 합계 8,300만 원에서 2006. 3.부터 2008. 1. 5.까지의 월차임 합계액 53,606,666원을 공제한 나머지 29,393,334원 및 이에 대한 지연손해금을 반환받아야 한다고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 위 유익비 1,000만 원의 지급 청구부분은 인정되지 아니하므로, 원고는 피고에게 위 임대차보증금 6,000만 원을 지급할 의무가 있다 할 것인데, 위 돈은 위 본소 청구부분에서 살펴본 위 1,300만 원을 공제하고 남은 원고의 채권액에 미치지 못하므로, 결국 피고의 반소 청구는 이유 없다 할 것이다.

4. 결론

그러므로 원고의 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구 는 이유 없어 이를 기각하며, 피고의 반소 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로 원고의 항소를 받아들여, 본소에 관하여 이를 취소하고, 위 돈의 지급을 명하며, 반소에 관하여 원고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 피고의 반소 청구를 기각한다.