가. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건으로서의 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부를 결정하는 기준

나. 임차인의 주민등록표상 주소가 실제 다세대주택의 동표시와 다르게 기재되었다가 정정된 경우, 주민등록 정리 이후에야 대항력을 취득하는지 여부

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

나. 다세대주택 임차 당시 칭하여진 동호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와 다른 동호수가 등재된 경우, 그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중 임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가 뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면, 그 주택의 실제의 동표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.

주택임대차보호법 제3조 제1항

가.나. 대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결(공1988,94) 가. 대법원 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결(공1989,1161) 나. 대법원 1990.5.22. 선고 89다카18648 판결(공1990,1344)

주식회사 조흥은행

피고 소송대리인 변호사 최성호

수원지방법원 1994.1.18. 선고 93나6031 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(당원 1987.11.10.선고 87다카1573 판결; 1989.6.27.선고 89다카3370 판결등 참조).

원심이 적법히 확정한 바에 의하면, 피고가 소외 1이 수원시 장안구 (주소 1 생략) 지상에 신축하여 ‘라', '마'동으로 칭하여진 다세대주택 2개동중 ‘라'동 내의 이 사건 건물을 그 처인 소외 2의 명의로 위 소외 1 및 소외 3으로부터 임차하여 입주한 후 수원시 장안구 (주소 1 생략) ○○빌라 ‘라'동 101호로 주민등록을 이전하고, 위 임차 당시 작성된 임대차계약서에 대하여 확정일자를 받았는데, 그 후 위 다세대주택들에 대하여 준공검사가 이루어지고 건축물관리대장이 작성되면서 위 ‘라'동이 ‘가'동으로, ‘마'동이 ‘나'동으로 표시되어 등재되고 이에 따라 등기부 작성시에도 이 사건 건물에 대하여 ‘가'동 101호로 표시되어 소외 4 앞으로의 소유권보존등기 및 소외 5 앞으로의 소유권이전등기가 순차 경료되었는바, 소외 5 소유의 이 사건 건물에 대해 1순위 근저당권자인 원고 및 2순위 근저당권자인 소외 6이 각 임의경매신청을 하여 임의경매절차가 진행되던 중, 피고가 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가, 뒤늦게 이 사건 건물의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 위 △△동장에게 위 주민등록기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 위 같은 번지의 같은 빌라 ‘가'동 101호로 정정하게 하였다는 것이니, 그렇다면, 이 사건 건물의 실제의 동 표시와 불일치한 위 ‘라'동 101호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 피고는 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.

원심의 판시에 미흡한 점이 없지 아니하나 결국 피고의 당초의 주민등록이 이 사건 임대차에 대한 공시방법으로서 유효하지 않다고 판시하면서 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

소론은 또 원고가 이 사건 건물에 대한 근저당권을 취득할 당시 이 사건 건물의 주택이 '라'동으로 인식되고 있었고, 피고가 이 사건 건물을 임차하고 있는 사실을 알았으므로, 피고의 임차권의 대항력을 부정하는 이 사건 청구는 신의칙에 반한다는 취지이나, 이는 상고심에 이르러 비로소 주장하는 새로운 사실이고 원심에 이르기까지 주장한 바 없었던 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.