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판시사항
임차인의 주민등록 이전시 다세대주택의 동·호수 표시 없이 공부상 기재되었다가 상당한 기일이 지난 후 당해 건물의 동·호수가 추가되는 형태로 특수주소변경이 이루어진 경우, 대항력 취득시점에 대한 판단 기준
판결요지
주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 할 것인바, 전입시에 동·호수가 누락되었다가 특수주소변경에 의하여 비로소 주민등록등본에 동·호수가 기재된 경우, 그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 심리를 한 다음, 임차인이 건물부분에 대한 주택임대차보호법상의 대항력을 당초의 전입신고를 한 때에 취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 때에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하여야 한다(1991. 11. 29. 임차인의 전입신고시 '서울 송파구 잠실동 303번지 2호'로 주민등록이 되었다가 1994. 3. 5. '같은 동 303번지 2호 102호'로 특수주소변경된 사안에서 원심이 1994. 3. 5.자로 위 법상의 대항력을 취득하였다고 본 것을 파기한 사례임).
원고(반소피고),피상고인
이계삼 (소송대리인 중부종합법무법인 담당변호사 정재헌)
피고(반소원고),상고인
송성암 (소송대리인 변호사 황해진 외 1인)
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결의 요지
원심은, 그 내세운 증거에 의하여 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 1995. 9. 7. 서울지방법원 동부지원 95타경850호 임의경매사건에서 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)가 점유하고 있는 이 사건 건물을 낙찰받아 같은 해 10. 9. 그 대금을 납부함으로써 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 건물을 점유할 수 있는 적법한 권원을 주장입증하지 못하는 한 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 이 사건 건물부분을 명도할 의무가 있다고 판단한 다음, 피고의 항변과 반소청구 즉, 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정일자보다 앞서 이 사건 건물의 전 소유자와 임대차계약을 체결하고, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추어 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있으므로 원고로부터 임차보증금 70,000,000원을 반환받기까지는 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 항변하면서 나아가 반소로 원고에게 위 임대보증금의 반환을 구한다는 주장에 대하여, 우선 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정등기일보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 자로서 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있는 임차인인지의 여부에 관하여 살펴보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 할 것 인바, 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제4호증의 10(주민등록등본, 을 제4호증과 같다), 11(주민등록초본), 12, 13(각 전세계약서, 을 제2, 3호증과 같다)의 각 기재에 변론의 전 취지를 종합하면, 이 사건 건물에는 서울지방법원 동부지원 강동등기소 1992. 4. 9.자 접수 제39332호로 근저당권자 유난향, 채무자 최은희, 채권최고액 150,000,000원의 제1순위 근저당권설정등기가 경료되어 있었던 사실, 한편 피고는 1991. 10. 21. 당시 이 사건 건물의 건축주인 소외 박문철로부터 이 사건 건물을 임차하여 같은 해 11. 29. 주민등록 전입신고를 함에 있어서 주민등록지의 주소를 이 사건 건물의 동·호수를 기재하지 아니한 채 이 사건 건물 부지인 '서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호 (28/1)'로만 기재하여 전입신고를 한 사실, 그 후 1994. 3. 5.에 이르러서야 피고의 주민등록지의 주소가 '서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호 (28/1) - 102호'로 변경된 사실을 인정할 수 있고 반증 없는바, 위 인정 사실에 의하면, 피고의 위 1991. 11. 29.자 주민등록은 일반 사회통념상 임차권자인 피고가 세대별로 구분 등기가 되어 있는 이 사건 건물(102호)에 주소를 가진자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없어 위 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다 할 것이고, 피고는 그의 주민등록지의 주소가 이 사건 건물(102호)로 변경된 1994. 3. 5. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다고 할 것이므로 결국 피고는 1992. 4. 9.자로 설정등기된 위 유난향의 제1순위 근저당권보다 후순위 임차권자로서 위 제1순위 근저당권자의 지위를 승계한 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이므로 피고가 원고에게 대항할 수 있음을 전제로 한 피고의 위 항변 및 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 하여 피고의 위 항변과 반소청구를 배척하였다.
2. 판 단
그러나 피고의 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 피고가 1991. 11. 29. '서울 송파구 잠실동 303번지 2호(28/1)'에 전입되었고, 다시 1994. 3. 5. 특수주소변경에 의하여 '서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호 (28/1) 102호'로 되어 있는 점은 인정할 수 있지만, 한편 기록에 의하면 피고는 1991. 11. 29. 전입신고를 할 때 분명히 전입신고서에 '동방빌라 102호'까지 기재하였다는 것이고, 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증의 1 내지 49( 서울지방법원 동부지원 95타경850호 경매사건기록)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 위 경매법원에 제출하였는데, 위 신청서와 함께 제출된 전세계약서에 의하면 그 전세목적물이 '송파구 잠실동 303번지 2호 동방빌라 102호'로 분명하게 표시되어 있고, 위 경매법원의 부동산현황보고서에도 피고가 위 102호 전부에 대하여 임차하고 있는 것으로 조사(주민등록 전입일자는 1991. 11. 29.로 조사되어 있다)되어 있으며, 경매법원 판사가 작성한 입찰물건명세서에 의하더라도 피고가 위 건물을 임차하고 있는 것으로 되어 있고, 위 경매법원은 각 경매기일마다 피고에게 그 기일을 통지한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 피고는 1991. 11. 29. 전입신고시 이 사건 건물의 동·호수를 기재하였는데, 어떠한 경위인지 모르나 이것이 주민등록등본에 누락되었다가 1994. 3. 5. 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이 아닌가 하는 의문이 간다(그리고 위 경매절차에서는 피고가 이 사건 건물부분의 임차인임을 전제로 경매가 진행되었던 것으로 보이고, 입찰가격도 위 임차보증금을 감안하여 결정된 것이 아닌가 하는 의심이 든다).
따라서 원심으로서는 어떠한 경위에 의하여 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 1994. 3. 5.에 이르러 동·호수가 기재되게 되었으며, 그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 석명하는 등 좀더 심리를 하여 보아 피고가 이 사건 건물부분에 대한 임대차보호법상의 대항력을 전입신고를 한 1991. 11. 29. 취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 1994. 3. 5.에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하였어야 함 에도, 원심이 이에 이르지 아니한 채 만연히 그 판시와 같은 이유로 피고의 항변과 반소청구를 모두 배척한 것은 필경 석명권불행사 또는 심리미진의 위법을 저질렀다고 하지 아니할 수 없다. 이러한 취지가 포함된 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.