공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유로 보정률로 30% 정도 가산한 감정평가서를 증거로 채택하여 보상액을 산정한 것이 부당하다고 한 사례

공시지가 자체의 산정시 이미 인근 토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작한 적정가격을 결정하도록 하고 있어 공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유만으로 이를 상향 조정하는 것은 정당한 평가방법이라고 볼 수 없으므로, 공시지가를 참작하여 산정한 보상액이 저렴하게 평가되었다고 하려면 인근 유사 토지에 대한 거래사례 또는 보상사례 등의 정상적인 거래가격 수준을 참작하거나 그 공시지가가 현실적인 가격수준과 어느 정도의 괴리율이 있는지에 대하여 충분한 입증이 있어야 한다는 이유로 공시지가를 참작하여 산출된 가액에 보정률로 30%를 가산한 감정 결과에 터잡아 토지의 보상액을 산정한 원심판결을 파기한 사례.

하천법 부칙(1984. 12. 31.) 제2조, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제2조 제2호 , 제5조

대법원 1992. 9. 8. 선고 92누5331 판결(공1992, 2898) 대법원 1993. 7. 27. 선고 92누11084 판결(공1993하, 2427) 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791)

현대건설 주식회사 외 22인 (원고들 소송대리인 변호사 강명훈)

서울특별시 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인 외 2인)

서울고법 1996. 4. 23. 선고 94나28217 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 이 사건 토지는 1935년경 조선총독부가 한강본류 남안에 양천제를 축조함으로써 그 제방으로부터 하심측에 위치하게 되어 제외지 안의 토지가 된 사실, 이 사건 토지 중 1 내지 4항 기재 각 토지는 원래 그 지목이 전 또는 잡종지이었다가 소외 대한민국이 1982. 12. 31.부터 1983. 1. 20.까지의 사이에 지목을 하천으로 변경하였는데, 위 각 토지는 위 양천제의 축조로 인하여 제외지 안의 토지가 된 이후에도 그 소유자들이 위 토지 상에 곡식이나 채소를 경작하거나, 그 토지 상에 수목을 심는 등 이를 관리해 왔고, 위 각 토지와 한강의 물이 흐르는 곳과는 60 내지 80m 떨어져 있었으며 도시계획상으로는 자연녹지 및 준공업지역으로 되어 있다가 1989. 5. 11. 건설부장관이 위 일대의 토지를 택지개발예정구역을 지정 고시한 사실, 한편 이 사건 토지 중 5항 기재 토지는 위 양천제의 축조로 제외지 안의 토지가 된 이후에도 계속 농지로 이용되었으며 도시계획상으로는 자연녹지지역, 공항고도지구 등으로 되어 있다가 1990. 6. 18. 도시계획시설(하수도)지구로 변경된 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 토지는 양천제의 축조로 인하여 제외지 안의 토지로 된 이후 그 지목의 변경 여부에도 불구하고 계속 농지로 이용되어 왔다 할 것이므로, 이 사건 토지에 대한 보상가액은 자연녹지지구 내의 농지임을 기준으로 하여 산정함이 상당하다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 결국 원심의 전권인 증거의 취사선택과 사실의 인정을 비난하는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다.

제2점에 대하여

원심이 이 사건 토지에 대한 보상액 산정의 기초로 삼은 원심 감정인 소외 1(원심판결의 소외 2는 오기임이 명백하다)의 감정평가서에 의하면, 위 감정인은 '법률제3782호하천법중개정법률부칙제2조의규정에의한하천편입토지의보상에관한규정'(1986. 6. 12. 대통령령 제11919호) 제10조 에 의하여 이 사건 토지의 가액을 평가하면서, 그 지역의 특수성(폐하천부지 및 올림픽도로에 인접하여 있음)으로 인하여 유사한 토지의 거래사례 자료 수집이 불가능하므로 부득이 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법이라고만 한다)에 의하여 인근에 고시된 표준지의 공시지가를 참작하여 이 사건 토지의 현황에 맞게 지가상승률 및 지역 요인과 개별 요인을 평가하여 보정하되, 그 산출된 가액에 기타 요인의 보정률로 30%를 가산하여 이 사건 보상액을 산정하였는바, 위 기타 요인의 보정률은 공시지가 수준이 현실적인 가격수준의 70% 정도로 평가되고 있다는 것일 뿐 달리 아무런 근거 자료가 없다.

그런데, 공시지가 자체의 산정시 이미 인근 토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작한 적정가격을 결정하도록 하고 있어( 지가공시법 제2조 제2호 , 제5조 ) 공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유만으로 이를 상향 조정하는 것은 정당한 평가방법이라고 볼 수 없으므로( 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결 참조), 공시지가를 참작하여 산정한 보상액이 저렴하게 평가되었다고 하려면 인근 유사 토지에 대한 거래사례 또는 보상사례 등의 정상적인 거래가격 수준을 참작하거나 그 공시지가가 현실적인 가격수준과 어느 정도의 괴리율이 있는지에 대하여 충분한 입증이 있어야 할 것이다.

따라서 원심이 위 감정인의 감정 결과에 터잡아 이 사건 토지의 보상액을 정한 것은 하천편입토지의 보상액 평가에 관한 관계 법령의 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위반함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.