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판시사항
공시지가의 상향 조정이 허용되는 경우
판결요지
공시지가가 시가나 지가변동률 혹은 인근토지의 공시지가상승률보다 저렴하다는 이유만으로 이를 상향 조정하여 보정할 것은 아니고, 공시지가 자체가 당해 사업시행으로 말미암아 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우 즉, 수용대상토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 보정이 허용되고, 보정률도 인근토지의 지가변동률이나 공시지가상승률과의 차이가 아니라 그중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 이를 반영하여야 한다.
원고, 상고인 겸 피상고인
원고 소송대리인 변호사 김정현
피고, 피상고인 겸 상고인
중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 안영도
주문
원심판결 중 피고들의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
원고의 상고는 이를 기각하고 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
1. 원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
원심은, 원고 주장의 가건물과 창고가 가사 이 사건 수용대상토지 위에 있었다 하더라도 그 형태와 주변토지의 이용상황에 비추어 보면 이 사건 토지일부를 가건물이나 창고부지로 이용한 것은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령(1992.5.22. 대통령령 제13649호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2항 및 동시행규칙 제5조 제2항 소정의 일시적, 임시적인 이용상황에 불과하다는 이유로 그 토지부분을 대지로 평가할 것이 아니라 본래의 용도인 전으로 평가할 것이라는 취지로 판단하였는바, 관계증거와 기록에 의하면 원심의 이와 같은 인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위배하거나 대상토지의 평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
2. 피고들 소송대리인의 상고이유를 본다.
가. 제1점에 관하여
토지수용법 제46조 제2항(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 제9조 등 수용대상토지의 보상액평가에 관한 관계규정을 종합하여 보면, 건설부장관이 공시하는 표준지와 그 공시지가는 공시기준일을 기준으로 하여 효력이 있다고 할 것이므로 수용재결시에 기존의 표준지와 그 공시지가가 공시되어 있었다고 하더라도 이의재결시에 새로운 표준지가 추가되어 종전의 표준지와 아울러 추가된 표준지에 대한 새로운 공시지가의 공시가 있고 그 공시기준일이 수용재결일 이전으로 된 경우에는 이의재결은 새로 공시된 표준지와 그 공시지가를 기준으로 평가한 금액으로 행하는 것이 옳다고 할 것인바,( 당원 1991.9.24. 선고 91누2038 판결 ; 1993.5.11. 선고 92누12469 판결 ; 1993.5.25. 선고 92누15215 판결 등 참조) 기록에 의하면 이 사건 수용재결은 1990.4.18.에, 그 이의재결은 1991.3.11.에 각 이루어지고 그 사이인 1990.4.30. 공시기준일을 1990.1.1.로 하여 새로운 표준지가 추가되고 그 표준지와 기존의 표준지에 대한 공시지가가 공시되었음을 알 수 있으므로, 원심이 같은 취지에서 1990.4.30.자로 새로 공시된 표준지 중에서 이 사건 수용대상토지의 평가를 위한 표준지를 선정하고 그 표준지의 공시지가에 의하여 보상액을 산정한 조치는 정당하고, 거기에 표준지선정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
나. 제2점에 관하여
(1) 원심이 이 사건 수용대상토지에 대한 보상액산정의 기초로 삼은 원심감정인 소외인의 감정평가서에 의하면, 동 감정인은 기타사항 보정율로 1.2배를 산출하여 이를 공시지가를 기준으로 하여 산출된 가액에 곱하여서 이 사건 보상액을 산정하였는바, 위 기타사항 보정율의 산출과정을 보면 우선 공시지가와 현실거래가격의 차이율 참작으로 안양시 (주소 1 생략) 대지가 1990.12.30. ㎡당 금 363,000원에 매매된 예를 들고 이를 그 표준지와 비교하여 볼 때 공시지가가격에서 약 1.18배정도의 차이가 있다고 하고 또 안양시 (주소 2 생략) 외 2필지가 1990.12.경 ㎡당 금 470,000원에 매매된 것을 들어 그 표준지와 약 1.34배 정도의 차이가 있다고 하였고, 나아가 1989.7.1.을 기준으로 할 때 1990.1.1.까지 안양시의 녹지지역과 전, 답, 대의 지가변동율이 1.125배 내지 1.218배정도 상승하였고 같은 기간 동안 이 사건 택지개발사업시행지구 밖에 있는 표준지인 관양동 899의 공시지가상승율이 1.207배임에 비하여 사업시행지구 내에 위치한 표준지의 공시지가상승율은 평균 1.0배 내지 1.026배에 불과하여 1990.1.1.자 공시지가를 상향조정할 필요가 있다고 한 다음, 이들 제반 자료와 감정인의 경험을 종합고려하여 위 기타사항 보정율을 결정하였다는 것이다.
(2) 먼저 거래사례가격의 참작에 관하여 보건대, 수용보상액 산정에 참작할 거래사례의 가격은 수용대상토지의 인근지역에 있는 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다고 할 것인데, 위 감정인이 들고 있는 거래사례는 이 사건 수용재결일로부터 8개월이 지난 것으로 이 사건 택지개발사업으로 인한 개발이익이 포함되어 가격이 형성되었을 가능성을 배제할 수 없으므로 이를 함부로 참작할 것이 아니고 위 (주소 1 생략)은 그 지목이 ‘대’로서 지목이 ‘전’인 이 사건 토지와는 지목이 다르고 위 (주소 2 생략) 외 2필지는 그 용도지역이 일반공업지역으로서 생산녹지지역인 이 사건 토지와 그 공법상 제한이 서로 달라 적절한 비교사례가 될 수 없다 할 것인데도 이러한 점을 고려한 별다른 수정보완절차도 거치지 아니한 채 막바로 이를 참작한 것이니, 위 감정인의 평가방법은 관계법령에서 정하는 적절한 감정평가방법이 되지 못한다 할 것이다.
(3) 뿐만 아니라 공시지가 자체가 저렴하다 하여 이를 상향 조정하기 위하여서는 그 공시지가가 시가나 지가변동율 혹은 인근토지의 공시지가상승율보다 저렴하다는 이유만으로 이를 함부로 보정할 것은 아니고 공시지가 자체가 당해 사업시행으로 말미암아 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우 즉, 수용대상토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승율만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우이어야 하고, 그 보정율도 인근토지의 지가변동율이나 공시지가상승율과의 차이가 아니라 그중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승율만을 가려내어 이를 반영하여야 할 것 임에도 불구하고, 위 감정인은 이러한 점에 대한 충분한 검토도 없이 단순히 이 사건 토지에 적용된 표준지도 아닌 사업시행지구내의 다른 표준지의 공시지가상승율이 안양시의 지가변동율이나 사업시행지구 밖에 있는 표준지(그것도 단 한개의 표준지를 예로 들었을 뿐이다)의 공시지가상승율에 비하여 낮다는 이유만으로 그 공시지가를 상향조정하였으니, 이 역시 정당한 평가방법이라고 볼 수 없는 것이다.
(4) 따라서 원심이 위 감정인의 감정결과에 터잡아 이 사건 토지의 보상액을 정한 것은 수용대상토지의 손실보상액평가에 관한 관계법령의 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위배함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
3. 그러므로 원심판결중 피고들의 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하는 한편, 원고의 상고는 이를 기각하고 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.