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판시사항
[1] 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 공법상 제한인지 여부(적극)
[2] 수용대상 토지의 가격평가에 있어 기준이 되는 표준지의 공시지가의 상향조정이 허용되는 경우 및 그 반영방법
[3] 소외인 사이의 토지 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 당해 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 당해 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작(보정률 2.3배)한 원심의 조치가 부당하다고 한 사례
판결요지
[1] 당해 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정은 사업시행을 위한 일련의 조치 중의 선행조치라 할 것이고, 또한 여기에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 당해 공업단지개발 사업시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 수용재결 당시의 당해 토지가격을 평가함에 있어서 위 각 지정을 고려함이 없이 그러한 제한이 없는 이전의 상태대로 평가하여야 한다.
[2] 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 공시지가의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률 보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여, 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 한다.
[3] 소외인 사이의 토지 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 당해 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 당해 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작(보정률 2.3배)한 원심의 조치는 정당한 평가 방법이라고 볼 수 없다고 하여 원심을 파기한 사례.
원고,피상고인
원고 1 외 6인 (원고들 소송대리인 변호사 윤일영 외 1인)
피고
중앙토지수용위원회
피고,상고인
칠서지방공업단지관리공단 (소송대리인 변호사 배만운)
주문
원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상 토지의 현황, 이 사건 공업단지개발사업의 시행경위 및 수용경위 등에 관하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정은 사업시행을 위한 일련의 조치 중의 선행조치라 할 것이고, 또한 여기에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 이 사건 공업단지개발 사업시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 수용재결 당시의 이 사건 토지가격을 평가함에 있어서 위 각 지정을 고려함이 없이 그러한 제한이 없는 이전의 상태대로 평가하여야 한다 고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 당원의 환송판결의 판단에 따른 것으로서 적법하고, 피고들이 환송 후 원심에서 제출한 을 제2호증의 1, 2, 3의 각 기재만으로 달리 볼 수 없다.
이 점에 관한 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.
2. 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용증거들 특히 환송 전 원심법원에서의 감정인 소외 1의 감정결과와 위 감정인에 대한 1994. 7. 14.자 사실조회결과를 채용하여 이 사건 수용대상 토지 6필지의 지목과 현실이용상황, 각 해당표준지에 대한 1992. 1. 1.을 기준으로 한 공시지가, 위 기준일자로부터 수용재결일인 1992. 5. 14.까지의 지가변동률, 각 해당표준지와의 지역 및 개별 요인의 품등비율을 각 토지별로 확정하고, 다시 위와 같은 지방공업개발장려지구의 지정과 이에 이은 공업지역의 지정으로 이 사건 수용대상 토지의 가격에 미친 영향을 기타 요인으로 참작할 경우 소외 2가 1993. 4. 23. 그 소유의 경남 함안군 (주소 1 생략)과 (주소 2 생략)에 있는 답 합계 3,484㎡ 중 500평을 소외 3에게 평당 금 200,000원(㎡당 60,500원)에 매도한 사례가 있는데 이는 정상적인 거래로서 인근 유사토지의 정상적인 가격 수준의 범위 안에서 이루어진 것으로 보이며, 수용재결일로부터 위 매매거래일까지의 사이에 함안군 지역 답의 평균지가가 인근지역 답의 평균지가나 경남지역 답의 평균지가에 비하여 크게 하락하고 있는 점 등에 비추어 위 매매가격에는 칠서지방공업단지의 개발로 말미암은 개발이익이 포함되지 아니한 것으로 보이는바, 위 거래사례의 매매가격을 수용재결 당시로 시점수정을 하면 61,470원(㎡당 가격, 이하 같다)이 되는 반면, 이 사건 수용대상 토지에 대한 표준지의 하나인 함안군 (주소 3 생략) 답 579㎡의 공시지가를 기준으로 삼아 품등비교를 하여 수용재결 당시의 위 거래 사례 토지의 가격을 산출하면 금 26,590원이 되어, 이 두 가지 가격을 비교하면 2.3118배(61,470÷26,590)차이가 발생하는데, 이는 공업단지 지정과 공업지역 지정으로 말미암은 소유권행사의 제한, 개발행위제한, 형질변경제한 등으로 인하여 지가상승이 상대적으로 억제되었음을 나타내고 있으므로, 그 보정률을 2.3으로 보아 이 사건 토지의 가격산정을 하는데 기타 요인으로 참작함이 상당하다고 판단하였다.
그러나 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 공시지가의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률 보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여, 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 할 것이다 (당원 1993. 8. 27. 선고 92누19910 판결, 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결, 1996. 9. 20. 선고 96다22594 판결 등 참조).
원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심이 인정하고 있는 바와 같이 함안군 지역의 지가하락률이 인근 다른 지역에 비하여 가장 크다고 하여도 이러한 사유만으로 원고들이나 환송 후 원심판결이 들고 있는 위 거래사례에 있어서의 매매가격에 개발이익이 포함되어 있지 아니한 것으로 단정할 수 없고, 오히려 위 거래대상 토지는 위 공업지역의 바로 옆에 인접하여 있고 그 거래가 이 사건 수용재결일로부터 무려 11개월여가 경과한 이후에야 이루어진 것으로 이 사건 공업단지개발사업으로 인한 개발이익을 포함한 가격으로 형성되었을 가능성을 배제할 수 없으며, 또한 이 사건 수용대상 토지들과 비교하여 지목이나 현실적 이용상황, 용도지역 등 자연적·사회적 조건이 동일하거나 유사한 토지라고 보기 어렵다 할 것이므로, 이 사건의 경우 함안군 인근지역의 자연적인 지가상승률을 가려내어 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 위 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 이 사건 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 이 사건 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작한 원심의 조치는 정당한 평가 방법이라고 볼 수 없다.
따라서 위와 같은 원심의 조치에는 수용대상 토지의 손실보상평가에 관한 법리오해 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.