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판시사항
가. 국토이용관리법상 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결한경우, 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 갖추어야 할 협력의무를 지고 있다고 인정하기 위한 전제
나. 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 귀책사유 있는 자가 그 계약의무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부
판결요지
가. 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받기 위하여 거래허가신청을 하는 이외에 매수인이 일정한 조건을 갖추어야 하는 경우에도 매수인에게 그러한 구체적인 조건을 갖추어야 할 의무가 있다고 하기 위하여는 어디까지나 계약체결 당시 당사자 사이에 명시적인 약정이 있거나 계약을 체결한 경위와 목적, 계약 당시 상황 등 계약 이전의 당사자 사이의 관계에서 그러한 구체적인 조건을 갖출 것을 전제로 한 것이라고 인정되는 경우라야 하고, 단순히 거래허가를 받을 것을 전제로 하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 바로 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 다 갖추어 거래허가신청을 하여야할 협력의무를 지고 있다고는 판단할 수 없다.
나. 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 하고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할수는 없다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수는 있다).
참조조문
원고, 상고인
원고
피고, 피상고인
피고
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 국토이용관리법상 토지거래허가지역내에 있는 농지인 이 사건 토지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하여 계약금과 중도금 등을 피고에게 지급한 사실과 그후 원고가 관할인제군청에 토지거래허가신청을 하였으나 원고가 이 사건 토지의 실수요자 아니라는 이유로 그 토지거래허가신청이 각하된 사실을 적법히 확정한 후, 위 원·피고사이의 매매계약이 토지거래허가를 받지 못함으로써 확정적으로 무효가 되었으니 피고는 매매대금으로 지급받은 금원을 부당이득으로 원고에게 반환하여야 할 것이라는 원고의 주장에 대하여, 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다.
즉, 원심은 원고로서는 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있음을 전제하고, 원고가 이 사건 매매계약체결이후 이 사건 토지와 같은구역내로 주민등록만 옮겨 놓고 실제 거주하지는 아니한 채 농지매매증명발급신청을 한번 하였을 뿐, 이 사건 소제기시까지 토지거래신청을 하지 아니하다가 주민등록을 실제 거주지인 성남시로 환원시킨 뒤에야 비로소 토지거래허가신청을 하였다가 위와 같이 각하당한 사실을 인정한 뒤, 이러한 사정으로 미루어 원고가 이 사건 토지와 같은 구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무를 의도적으로 회피한 것이고, 이와 같이 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다 할 것이므로 원고의 청구는 이유없는 것이라고 판단하였다.
2. 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍할 수 없다.
우선, 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받기 위하여 거래허가신청을 하는 이외에 매수인이 일정한 조건을 갖추어야 하는 경우에도 매수인에게 그러한 구체적인 조건을 갖추어야 할 의무가 있다고 하기 위하여는 어디까지나 계약체결당시 당사자 사이에 명시적인 약정이 있거나 계약을 체결한 경위와 목적, 계약당시상황 등 계약이전의 당사자 사이의 관계에서 그러한 구체적인 조건을 갖출 것을 전제로 한 것이라고 인정되는 경우라야 할 것이고, 단순히 거래허가를 받을 것을 전제로 하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 바로 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 다 갖추어 거래허가신청을 하여야 할 협력의무를 지고 있다고는 판단할 수는 없을 것이다.
그런데, 기록을 살펴보아도, 매수인인 원고가 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 계약을 체결하였다고 볼 아무런 사정도 찾아볼 수 없고, 오히려 원심의 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 계약체결전부터 계속하여 성남시에서 가족과 함께 거주하면서 흑염소 가공업을 영위하고, 자녀들도 그 곳에서 취학하고 있었다는 것인바, 사실이 그러하다면 원고로서는 반드시 계약당초부터 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 매매계약을 체결한 것은 아니라고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 매매계약이 거래허가를 받을 것을 전제로 한 것이라는 점만으로 원고에게 그와 같이 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있다고 판단하고 말았으니, 원심에는 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 거래계약에 있어서 매수인의 협력의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 하지 아니할 수 없다.
또, 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 할 것이고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수는 없다고 할 것이다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 구할 수는 있을 것이다).
따라서 원심이 이 사건 매매계약에 관한 토지거래허가신청이 불허되었다고 인정하면서도 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 판단한 것은 신의칙에 관한 법리를 오해한 것이라 하지 아니할 수 없다.
3. 따라서, 원심의 이러한 법리오해는 판결 결과에 영향을 미친 것이라 할 것이므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.