서울행정법원2012구단12856 (2013.09.27)

1세대 1주택 비과세 판정의 시기는 양도일 현재를 기준으로 하는 것임

(1심 판결과 같음) 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이고, 양도한 겸용건물 전체를 주택으로 봄이 타당하나, 철거된 건물들의 부수토지를 양도한 주택의 부수토지로 인정하여 비과세 규정을 적용하기는 어려움

소득세법 제89조

2013누29560 양도소득세부과처분취소

김AA

KK세무서장

서울행정법원 2013. 9. 27. 선고 2012구단12856 판결

2014. 7. 22.

2014. 9. 2.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소하고, 피고가 2011. 7. 15. 원고에 대하여 한 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다는 판결

1. 처분의 경위

" 가. 원고는 1987. 9. 22. OO시 OO구 OO동 OOO-60 대 132㎡(이하이 사건 당초 취득 토지'라고 한다) 및 그 지상 주택 및 근린생활시설(이하이 사건 쟁점 주택'이라고 한다)을 취득하였고, 아래와 같이 이 사건 당초취득 토지 주변에 있는 5필지의 토지 및 건물들(이하 1이 사건 추가취득 토지 또는 건물들이라고 한다)을 매입하였으며, 2004. 7. 2. 이 사건 추가취득 토지를 이 사건 당초취득 토지에 합필하여 같은 동 OOO-60 대 903㎡가 되었다(위 합필한 토지는이 사건 쟁점 토지'라고 하고, 이 사건 쟁점 토지와 쟁점 주택을 합하여이 사건 쟁점 부동산'이라고 하며, 이 시건 쟁점 주택과 이 사건 추가취득 건물을 합하여이 사건 7동 건물'이라 한다).", " 나. 원고는 2008. 11. 19 주식회사 BBB(이하BBB'라 한다)와 사이에 이 사건 쟁점 부동산을 OOOO원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, BBB로부터 계약금 OOOO원 및 중도금 OOOO원을 지급받았다.", " 다. 원고는 잔금지급기일인 2009. 2. 27.까지 BBB로부터 잔금 OOOO원을 지급받지 못하자 위 매매계약을 해제하고, 2009. 5. 22. CCC교회(이하CCC교회'라 한다)와 사이에 이 사건 쟁점 부동산을 위 매매계약에서 정한 매매대금과 같은 OOOO원에 매도하기로 하는 매매계약(이하이 사건 매매계약'이라고 한다)을 체결하였는데, BBB가 지급한 계약금과 중도금을 그대로 CCC교회가 지급한 것으로 간주하고 2009. 7. 17.에 잔금을 지급받음과 동시에 이 사건 쟁점 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 주기로 하였다.", 라. 이 사건 쟁점 부동산에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전인 2009. 7. 7. 이 사건 쟁점 토지 위의 건물들 중 이 사건 추가취득 건물들이 모두 철거되었고, 원고는 2009. 7. 17. 이 사건 쟁점 주택만이 남은 상태에서 CCC교회로부터 잔금을 지급받고 이 사건 쟁점 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 2009. 9. 30 이 사건 부동산이 1세대 1주택으로서 고가주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 OOOO원을 예정신고 납부하였으나, 피고는 이에 대한 세무조사를 실시하여 2011. 5. 12. 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세 포함)을 경정, 고지하였다가 2011. 7. 15. 원고가 다주택자라는 이유로 장기보유특별공제를 부인하여 원고에게 2009년도 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세 포함)을 추가로 경정, 고지하였다.

바. 이에 대하여 원고는 2011. 9. 19. 심판청구를 제기하였는데, 조세심판원은 2012. 3. 20. 이 사건 쟁점 부동산의 양도시기인 2009. 7. 17.를 기준으로 원고가 1세대 1주택자에 해명한다고 하면서, 다만 이 사건 쟁점 토지 중 1주택의 부수토지 면적은 이 사건 쟁점 주택의 당초 취득 당시 등기부상 부수토지 면적인 132㎡으로 보고, 나머지는 나대지로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각하였다.

" 사. 피고는 2012. 4. 5. 위와 같은 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 처분 중 추가경정, 고지한 OOOO원 부분을 취소하였고(이하, 위와 같이 추가로 경정된 2011. 7. 15.자 부과처분 중 감액되고 남은 부분을이 사건 처분'이라 한다), 원고는 2012. 4. 26. 당초 경정 고지액인 OOOO원에 가산세를 포함하여 OOOO원을 납부하였다.",인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

" 1) 원고가 이 사건 매매계약을 체결할 당시부터 이 사건 7동 건물은 일체로써 하나의 주택을 이루고, 원고와 원고의 아들들은 원고의 소득을 생활자금으로 하여 생계를 같이 하여1세대 1주택'의 요건이 충족되었으므로, 비록 매매대금이 청산되기 이전에 이 사건 추가취득 건물들이 철거되었더라도 종전 이 사건 7동 건물 면적인 658㎡를 기준으로 부수토지의 범위를 파악해야 하는바, 그에 의할 경우 이 사건 쟁점 토지 전체가 부수토지에 해당한다.", 2) 가사 이 사건 7동 건물을 하나의 주택으로 볼 수 없다 하더라도, 이 사건 쟁점 주택은 이 사건 쟁점 토지 전체를 사용하였으므로 이 사건 쟁점 주택의 부수토지의 범위는 위 주택면적인 85㎡의 5배인 425㎡ 또는 이 사건 쟁점토지에 건물면적비율을 곱하여 산출된 293.82㎡(= 903㎡ x 207.509㎡/637.74㎡)로 보아야 하는바, 이와 달리 종래 등기부상 면적인 132㎡만을 부수토지로 인정하여 양도소득세를 산출한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 쟁점별 판단

1) 1세대 1주택에 관한 양도소득세 감면의 법리

" 구 소득세법(2009. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것, 이하법'이라 한다) 제89조, 구 소득세법 시행령(2009. 4. 21. 대통령령 제21430호로 개정되기 전의 것, 이하시행령'이라 한다) 제156조 제1항, 제160조 제1항을 종합하면, 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 관하여는 원칙적으로 양도소득세를 과세하지 아니하는바, 이와 같이 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 감경하는 것은 국민의 주거생활의 안정과 거주, 이전의 자유를 보장하기 위한 데에 그 취지가 있다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006두16182 판결).", 한편, 그 주택 및 이에 부수되는 토지가 양도당시의 실지거래가액 합계액이 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 위와 달리 양도소득세가 과세됨이 원칙이나, 법은 9억 원 미만의 1세대 1주택에 관하여 양도소득세를 변제하는 것과의 균형상 그 경우에도 양도소득세의 일정액을 감경하고 있다(법 제89조 제1항 제3호, 제156조 제1항, 제160조 제1항).

2) 감면의 요건

가) 1주택 여부의 판단기준

"1주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91누10367 판결, 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조).", 나) 주택에 부수하는 토지의 범위

주택에 부수되는 토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지라고 보아야 한다(대법원 1992. 8. 18 선고 91누10367 판결, 대법원 1995. 8. 22. 선고 95누7838 판결 참조).

다) 1세대의 의미

" 1세대란거주자 및 그 배우자가 그들과 통일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성한 공동체'를 의미한다(시행령 제154조 제1항, 제6항).", 라) 1세대 1주택 요건 구비 여부의 판단 시기

1세대 1주택에 해당하는지 여부는 주택과 대지를 양도한 시점을 기준으로 판단하는 것이 원칙이며(대법원 1995. 8. 22. 선고 95누7393 판결 참조), 여기서 양도시기는 특별한 사정이 없는 한 해당 자산의 대금을 청산한 날로 보아야 함이 원칙이나(법 제98조, 시행령 제162조), 주택과 그 부수토지를 소유하던 지가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의해서 토지만 등기이전하고 건물은 철거하는 경우와 같이 양도계약 체결 당시의 양도대금 청산일 사이에 사정 변경이 생긴 경우라면 양도시점은 물론 양도계약 체결 당시의 사정까지도 종합하여 1세대 1주택 요건을 충족 여부를 판단할 수 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 13 선고 94누125 판결 취지 참조).

3) 이 사건 양도대상과 1주택의 범위

가) 인정되는 사실관계

갑 제2 내지 4, 7, 24호증, 을 제8 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 갑 제8, 12, 17호증(가지번호 있는 것은 기지번호 포함)의 영상, 제1심 법원의 서울특별시 KK구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ① 이 사건 추기취득 건물들 중 같은 동 OOO-58 지상의 건물을 제외한 나머지 5동의 건물은 원고가 이를 취득하기 이전에는 개별 주택으로 이용된 사실, ② 원고는 이 사건 추가취득 토지 중 같은 동 OOO-46은 임DD로부터, 같은 동 OOO-50은 김EE 으로부터, 같은 동 OOO-51은 류FF으로부터, 같은 동 OOO-52는 김GG로부터 각 매수한 사실, ③ 원고가 이 사건 쟁점 부동산의 취득을 마친 2004. 6. 21.부터 이 사건 쟁점 주택을 제외한 나머지 건물들이 철거된 2009. 7. 7.까지 이 사건 쟁점 토지를 아우르는 외부팀장, 외부출입문이 존재하기는 했으나, 각 건물 사이에 담장이 있었고 이 사건 7동 건물별로 출입문이 있었던 사실, ④ 서울특별시 KK구청은 2006년부터 이 사건 7동 건물을 개별주택으로 보아 각각을 구별하여 개별주택가격을 산정 공시한 사실, ⑤ 원고는 처 박HH, 장남 김II(1972년생), 차남 김JJ(1974년생), 삼남 김KK(1977년 생)과 함께 1987. 9. 22. 부터 이 사건 쟁점 주택에 거주하다가, 김II 부부가 2001. 2 27. 이 사건 추가취득 건물 중 OOO-51 지상 주택으로, 김JJ 부부가. 2001. 3. 28. 이 사건 추가취득 건물 중 OOO-58 지상 건물로, 김KK 부부가 2005. 7. 13. 이 사건 추가 취득 건물 중 OOO-52 지상 주택으로 각 주민등록을 이전하여 거주하다가 2009년 3월 부터 7월 사이에 각각 별개의 아파트로 이주한 사실, ⑥ 원고가 이 사건 매매계약을 체결할 당시에도 이 사건 쟁점 토지에는 이 사건 7동 건물이 현존하였으나, 원고가 이 사건 쟁점 토지상에 교회 건물을 신축하고자 이 사건 추가취득 건물을 철거하여 달라는 CCC교회의 요청에 응하여 2009. 7. 7 위 건물을 철거하고, 2009. 7. 10 CCC교회로부터 철거비용 OOOO원을 지급받은 사실, ⑦ 이 사건 매매계약상 매매대금은 OOOO원인바, 이 금액에는 이 사건 추가취득 건물의 가치도 포함되어 있었던 사실이 인정된다.

나) 판단

(1) 이 사건 양도대상

원고는 당초 BBB와 사이에 매매계약을 체결하였다가 BBB가 잔대금채무의 지급을 이행하지 못하는 바람에 그 매매계약이 해제되고, CCC교회와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였으나, 그 매매조건이 동일하고 BBB가 이미 지급한 계약금과 중도금을 불취하거나 반환한 것이 아니라 CCC교회가 그 지급효과를 그대로 승계하였으므로, 이 사건 양도가 이루이지기 시작한 매매계약 체결시점은 원고와 BBB 사이에 당초의 매매계약을 체결한 2008. 11. 19.로 봄이 상당하다.

이렇게 볼 때 비록 이 사건 매매대금이 청산된 2009. 7. 17.을 기준으로 할 때에는 이 사건 쟁점 토지 위에 이 사건 쟁점 주택만이 존재하였으므로 위 매매계약으로 인하여 양도의 대상이 된 주택이 이 사건 주택에 한정된다고 볼 수 있지만, 원고가 이 사건 양도계약 당시 이 사건 쟁점 토지 위에 이 사건 7동의 건물을 가지고 있었음에도 양도계약 후 매수자인 CCC교회의 필요에 의해서 이 사건 쟁점 주택을 제외한 나머지 건물들은 모두 철거한 것에 불과하므로, 앞서 본 1세대 1주택에 관한 법리에 비추어 볼 때, 감면대상이 되는 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 이 사건 7동 건물 전부를 양도대상으로 보아 그 전체를 총괄적으로 평가할 여지가 있다고 할 것이다.

(2) 이 사건 7동 건물이 하나의 주택에 해당하는지 여부

앞서 인정한 사실관계에 의하여 얄 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 7동 건물은 별도의 건물로 등기되어 있고 원고가 이를 취득할 당시 소유자도 달랐던 점, ② 이 사건 7동 건물은 각자 독립된 주거용 시설, 별도의 출입문과 정원, 주택 외부와 내부를 구획하는 팀장 등이 설치되어 있어 구조적으로 독립된 것으로 보이는 점(원고는 2004년 이 사건 쟁점 토지를 합필한 이후 이 사건 7동 건물 사이에 있는 담장을 헐었다고 주장하나, 이에 부합하는 김LL의 증언과 갑 제10호증의 1 내지 3, 갑 제20호증의 각 기재는 인근 주민들의 진술에 비추어 믿기 어렵고, 오히려 이 사건 7동 건물을 구획하는 담장이 있었던 것으로 보인다), ③ 이 사건 7동 건물을 하나의 주택으로 이용하여 왔다면 외부로 연결되는 출입문 외에 건물별로 출입문을 별도로 설치하지는 않았을 것으로 보이는 점, ④ 원고의 주장에 의하더라도 원고와 원고의 3명의 아들들이 분가한 가족 단위로 각 1동의 건물에서 거주하고 남는 3동의 건물은 주거용으로 이용하지 않았다는 것이고 원고의 세 아들은 후에 각각 별개의 주거로 이주하였는데, 이 사건 7동 건물이 전체로써 하나의 주택을 구성하는 것이라면 이외 길이 건물단위로 구획하여 생활하지는 않았을 것으로 보이는 점, ⑤ 설사 2004년 이 사건 7동 건물 사이에 있는 담장이 헐렸다고 할지라도 주택 별로 생활공간이 독립성을 갖춘 종전의 건물구조가 그대로 유지되었던 점 등을 종합하면, 이 사건 7동 건물이 사회통념상 하나의 주택에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 감면대상이 된 1주택의 범위

이처럼 양도대상을 이 사건 7동 건물로 평가한다면 이 사건 7동의 건물을 하나의 주택으로 볼 수 없어 원고는 아예 1세대 1주택의 요건을 갖출 수 없는 지위에 있으므로 그에 따라 양도소득세의 감면혜택을 받을 수 없다.

그러나 이 사건의 경우, 일단 양도시기인 2009. 7. 17.을 기준으로 이 사건 쟁점 주택만이 존재하였으므로 이것만을 양도대상으로 보아 1세대 1주택에 해당한다는 전제에서 이 사건 처분이 이루어진 이상, 그 감면대상이 되는 1주택의 범위는 이 사건 쟁점 주택에 국한됨이 당연하다고 할 것이다.

4) 부속토지의 범위

" 앞에서 본 바와 같이 이 사건 추가취득 건물은 이 사건 주택과 별개의 건물인데다가 양도대상이 된 주택이 이 사건 쟁점 주택에 국한된다면, 양도대상이 된 이 사건 토지 중 1세대 1주택으로서 감액대상이 되는 부수토지의 범위도 이 사건 7동 건물이 아닌 이 사건 쟁점 주택 안을 기준으로경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지'의 범위로 한정하여야 할 것이다.", 이러한 전제 위에 앞서 인정한 사실관계에서 알 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 이 사건 쟁점주택과 이 사건 추가취득 건물을 구획하는 담장이 있는 등 이 사건 7동 건물은 각 주택별로 그 주택과 경제적 일체를 이루는 부수토지의 범위가 명확하게 구별되어 왔던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 쟁점 주택 주변에 위치하였던 이 사건 추가취득 건물들이 양도 직전에 철거되었다고 하여 철거된 때부터 다른 건물의 부지가 이 사건 쟁점 주택과 경제적 일체를 이루게 되어 1주택의 부수토지로 확장된다고 볼 수는 없는 점, ③ 이 사건 추가취득 건물들 및 담장이 모두 철거된 결과 이 사건 쟁점 주택의 부수토지를 명확하게 측정하기 곤란하다면 이 사건 쟁점주택과 경제적 일체를 이루는 부수토지의 범위를 공부상의 기재대로 인정하는 것이 가장 합리적인 방법이라는 점을 종합하면, 이 사건 쟁점・주택의 부수되는 토지는 당초 이 사건 쟁점 주택과 한 울타리 안에 있던 토지이던 이 사건 당초 취득 토지에 국한된다고 할 것이고, 이와 다른 전제 위에 선 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.