서울행정법원2010구단2886 (2011.04.19)

국세청 심사양도2009-0215 (2009.11.27)

종전주택 수용보상금과 별도로 이주대책 일환의 주택을 공급받은 것은 종전주택을 대신하는 것으로 볼 수 없음

종전주택의 수용으로 보상금을 받으면서 이주대책의 일환으로 아파트를 공급받은 것은 종전주택에 대한 수용과는 별도로 생활보상의 일환으로 부여되는 것으로서 종전주택을 대신하는 것으로 볼 수 없으므로 아파트 취득가액에 종전아파트 수용보상금이 포함되어야 한다고 할 수 없음

소득세법 제89조

소득세법 시행령 제155조

2011누15413 양도소득세부과처분취소

최XX

마포세무서장

서울행정법원 2011. 4. 19. 선고 2010구단2886 판결

2012. 3. 22.

2012. 4. 5.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2009. 6. 1. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 12. 17. XX공사로부터 서울 마포구 XX동 XX택지개발사업지구 0-0블럭 XX 000동 000호(전용면적 84.90㎡, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 000원에 분양받아 그 대금을 모두 납부하였다.

나. 원고는 2005. 10. 27. 피고에게, '원고가 이 사건 아파트를 000원에 취득하여 2005. 8. 22. 김AA에게 000원에 양도하였다(이하 '이 사건 양도'라 한다)'고 하면서 양도소득세 000원을 신고 ・ 납부하였다.

다. 피고는 2009. 6. 1 원고에 대하여, '원고가 이 사건 아파트를 김AA 소유의 XX 000동 000호(전용면적 84.53㎡)와 교환한 것으로 실지양도가액이 불분명 하다'는 이유로 양도가액을 매매사례가액인 000만 원으로 하여 양도소득세 000원을 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 을 제1. 2호증의 각 기재, 제1심 법원의 종로구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 점에서 위법하다.

1) 원고는 1994. 3. 20. 서울 종로구 OO동 산 0 OO 0동 지하 0호(면적 26.26㎡, 이하 '이 사건 종전 아파트'라 한다)를 취득하였고, 그 후 이 사건 종전 아파트는 1998. 7.경 OO지구 공원화사업의 시행으로 종로구에 수용되었다. 원고는 이 사건 종전 아파트의 수용대가로 이 사건 아파트를 특별분양 받았다가 김AA에게 양도한 것인데, 이는 거주주택이 재개발되어 조합원이 되고 조합원이 종전 토지 ・ 건물의 대가로 분양받은 아파트를 양도한 경우와 같은 것으로 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세가 비과세되어야 한다.

2) 이 사건 아파트의 양도에 대하여 과세를 한다고 하더라도, 이 사건 아파트의 취득가액은 수용된 이 사건 종전 아파트의 가액과 이 사건 아파트의 특별분양가액을 합산한 금액으로 산정하거나, 또는 이 사건 아파트의 일반분양가액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 그럼에도 피고는 이 사건 아파트의 취득가액에 이 사건 종전아파트의 가액을 포함시키지 않았을 뿐만 아니라, 이 사건 아파트의 일반분양가액을 취득가액으로 인정하지도 않았다

3) 이 사건 아파트의 양도가액에 관하여는 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 산정하여야 한다.

나. 관계법령

별지 '관계법령' 기재와 같다.

다. 판단

1) 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 주장에 관하여

구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제3호는 '대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생 하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다'는 취지로 규정하고, 구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 시행령'이라 한다) 제154조 제1항은 '1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우의 양도소득에 대하여는 비과세한다'는 취지로 규정하며, 구 시행령 제155조 제16항은 '도시 및 주거환경정비법에 의한 주택 재개발조합 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다'는 취지로 규정하고 있다.

갑 제2, 4, 6, 7, 10호증의 각 기재, 제1심 법원의 종로구청장에 대한 사실조회결과, 이 법원의 XX공사 사장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 소유의 이 사건 종전 아파트가 1998. 7.경 OO지구 공원화사업의 시행으로 종로구에 수용된 사실, 원고는 이 사건 종전 아파트에 대한 보상금으로 000원을 지급받음과 아울러 구 「철거민에 대한 국민주택 특별공급 지침」 (1999. 4. 15. 서울특별시규칙 제2998호 「서울특별시 철거민에 대한 국민주택 특별공급 규칙」으로 폐지되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 이 사건 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 취득한 사실, 원고는 2004. 12. 17. XX공사로부터 이 사건 아파트를 분양대금 000원에 특별분양받고 그 대금을 모두 납부한 후 2005. 8. 22. 김AA에게 이 사건 아파트를 양도한 사실을 인정할 수 있다

원고가 구 「철거민에 대한 국민주택 특별공급 지침」에 의하여 이 사건 아파트를 공급받은 것은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조 제1항에서 정한 이주대책에 갈음하는 성질을 갖는 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2006두8495 판결 참조). 이와 같이 이주대책의 일환으로 이 사건 아파트를 공급받는 것은 이 사건 종전 아파트에 대한 양도(수용) 대가와는 별도로 생활보상의 일환으로 부여되는 것으로서 이 사건 종전 아파트를 대신하는 것이라고 볼 수 없고, 원고는 XX공사와 개별적인 유상계약을 따로 체결하여 그에 따른 대금을 지급하고 이 사건 아파트를 취득한 것이라고 보아야 한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 95누17007 판결 참조). 따라서 원고가 공급받은 이 사건 아파트의 수분양권 또는 이 사건 아파트는 구 시행령 제155조 제16항 소정의 '도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발조합 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위'에 포함되거나 그와 동일한 성격의 것이라고 할 수 없다. 결국 원고가 이 사건 아파트를 양도한 것은 위 규정 소정의 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 할 수 없으므로, 원고의 첫 번째 주장은 이유 없다.

2) 취득가액을 달리 산정하여야 한다는 주장에 관하여

제1심 법원의 종로구청장에 대한 사실조회결과 및 이 법원의 XX공사 사장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 소유의 이 사건 종전 아파트가 수용되면서 원고가 보상금으로 000원을 지급받은 사실, 이 사건 아파트를 포함하여 XX택지개발사업지구 내 7단지 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 모두 특별분양으로만 분양되었고, 특별분양가액은 분양원가 등 제반사정을 고려하여 결정되었으며, 위 아파트에 관한 일반공급가액은 따로 책정되지 않은 사실, 특별분양된 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 평균 분양단가는 000원/㎡인 사실, 7단지 아파트 중 전용면적 104㎡인 아파트는 2003. 12.경 일반분양되었는데 그 평균 분양단가는 000원/㎡인 사실을 인정할 수 있다[원고는 이를 근거로 이 사건 아파트의 취득가액에 이 사건 종전 아파트의 수용보상금 000원을 포함하거나, 일반분양가액으로 환산한 이 사건 아파트의 가액 000원(≒ 특별분양가액 000원 × 일반 분양단가 000원 / 특별분양단가 000원)을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장한다].

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 수분양권은 이 사건 종전 아파트의 수용보상금과는 별도로 생활보상의 일환으로 부여된 것이므로 그에 대한 취득가액이 지급되었다고 볼 수 없고(대법원 1996. 9. 6. 선고 95누17007 판결 참조), 그에 기하여 원고가 분양받은 이 사건 아파트의 취득가액은 XX공사와 체결한 유상계약에 기하여 지급한 분양대금 000원이라고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 종전 아파트의 수용보상금이 이 사건 아파트의 취득가액에 포함되어야 한다고 할 수 없고, 또한 일반분양가액과 특별분양가액과의 차액을 이 사건 종전 아파트의 양도에 대한 대가로 보아 이 사건 아파트를 취득하기 위한 전제로서 그 취득에 소요된 경비라고 보기도 어렵다(또한 이 사건 아파트와 같은 7단지 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 관하여는 모두 특별분양이 이루어졌고, 일반분양가액이 별도로 책정되지도 않았으며, 일반분양된 전용면적 104㎡ 아파트와 면적 등이 상이한 점 등에 비추어 보면, 일반분양아파트의 분양단가를 이 사건 아파트에 단순 적용하여 산정한 가액이 이 사건 아파트의 일반분양가액이라고 보기도 어렵다) 원고의 두 번째 주장도 이유 없다.

3) 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 주장에 관하여

구 소득세법 제114조 제5항은 1양도 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경쟁할 수 있다'는 취지로 규정하고 있다. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환 대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조).

갑 제4, 5호증, 을 제5호증의 1 내지 5, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트는 김AA 소유 아파트와의 교환에 의하여 양도된 사실, 위 교환대상 목적물에 대하여는 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 거치지 않은 사실, 이에 피고는 이 사건 아파트의 실지양도가액을 확인할 수 없다는 이유로 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 있는 000동 0000호 아파트(이하 '매매사례아파트'라 한다)의 2005. 8. 30.자 매매사례가액인 000원을 양도가액으로 산정한 사실, 매매사례아파트는 전용면적 84.45㎡로서 15층 건물 중 14층에 소재하고, 신축 연도가 이 사건 아파트와 동일한 2005년이며, 분양가는 이 사건 아파트보다 저렴한 000원이고, 2007. 4. 30. 현재 이 사건 아파트의 공시가액은 000원이며, 매매사례아파트의 공시가액은 000원인 사실을 인정할 수 있다.

이에 의하면, 이 사건 아파트는 그 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 매매사례가액에 의하여 양도가액을 산정할 수 있고, 이 사건 아파트와 매매사례아파트의 현황, 분양가 및 공사가액 등에 비추어 피고가 인정한 매매사례가액은 원고에게 불리하지 아니하여 이 사건 아파트의 양도가액으로 결정하기에 적절하다고 할 것이다. 따라서 매매사례가액을 이 사건 아파트의 양도가액으로 산정하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 기준시가에 의하여 양도가액을 결정하여야 한다는 원고의 주장은 받아들 일수 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.