국세청 심사양도2012-0078 (2012.06.12)

아파트 교환거래로 인한 소득은 사업활동에 따른 사업소득으로 볼 수 없고 양도소득에 해당함

주택임대업으로 사업자등록을 하고 여러 채의 아파트를 임대 목적으로 취득한 점, 아파트 교환거래의 상대방은 원고의 아버지로 매매사업으로 인한 수익을 목적으로 했다고 보기 어려운 점, 교환거래는 다주택자 중과세를 피하기 위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 없으므로 양도소득에 해당함

2012구단5728 양도소득세부과처분취소

최AA

동작세무서장

2012. 12. 5.

2013. 1. 16.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 9. 5. 원고에게 한 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분 경위

가. 원고는 2006. 12. 1. 서울 강남구 OO동 000 소재 OOOO아파트 000동 000호(이하 '이 사건 아파트')를 원고의 아버지 최DD 소유인 서울 영등포구 OO동 000 소재 단독주택과 교환하는 계약을 체결하고 2006. 12. 28. 최DD에게 이 사건 아파트에 대하여 소유권이전등기를 이전했다.

나. 원고는 이 사건 아파트의 매매에 따른 소득을 사업소득으로 보아 이 사건 아파트의 매매가액을 000원으로 하고 필요경비는 단순경비율을 적용한 000원으로 하여 2007. 5.경 종합소득세 확정신고를 했다.

다. 피고는 양도소득세 실지조사를 한 결과, 원고가 이 사건 아파트를 양도한 행위는 부동산매매업의 사업소득이 아닌 양도소득세 과세대상이고, 특수관계자간 매매로서 저가양도로 인한 부당행위계산부인의 대상이라고 판단한 후 양도가액은 매매사례가액에 의한 시가 000원, 취득가액은 환산취득가액 000원으로 각 계산하여, 2011. 9. 5. 양도소득세 000원(신고불성실가산세 000원, 납부불성실가산세 000원 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 했다.

라. 원고는 조세심판원에 심판청구를 제기했고, 조세심판원은 2012. 10. 5. 이 사건 처분 중 원고가 소득분류 착오로 인해 과소신고한 부분에 대하여 신고불성실가산세를 부과하지 않는 것으로 세액을 경정하고 나머지 심판청구를 기각했다. 이에 따라 피고는 2012. 11. 15. 신고불성실가산세 00원을 000원으로 감액함에 따라 양도소득세를 000원으로 경정결정했다(이하 감액경정 후의 나머지 세액 부분을 '이 사건 부과처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 10호증, 을 제1, 2, 10호증, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장 요지

'(1) 원고는 1999. 11.경 부동산임대 목적으로 사업자등록을 한 이래로 2010. 8.경까지 5개의 사업자등록을 내고 이를 유지하여 부동산매매 또는 임대사업자로서의 지위를 유지하여 왔고 7차례 부동산 양도행위를 하였고, 9차례의 부동산 취득행위를 하는 등 계속 ・ 반복적으로 부동산매매업을 영위했음에도 불구하고 피고가 이 사건 아파트의 양도에 대해 양도소득세로 과세하는 것은 위법하다.

(2) 설령 이 사건 아파트 양도로 인한 소득을 양도소득으로 본다고 하더라도, 원고와 최DD이 교환계약을 체결할 당시 이 사건 아파트의 동일한 평형의 아파트 거래가액은 0000원 내지 0000원 수준이었고 최DD이 6개월 후 이 사건 아파트를 000원에 양도한 사실을 보더라도 원고가 신고한 이 사건 아파트 양도가액 000원은 합리적인 가액이다. 그럼에도 불구하고 피고가 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 인근 아파트 매매사례가액 000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 취득가액으로 과세한 것은 위법 부당하다.'

나. 원고의 (1) 주장에 대한 판단

(1) 인정되는 사실

(가) 원고의 사업자등록 이력은 아래 표와 같은바, 원고는 기존에 아파트 및 기타 건물 임대 목적으로 사업자등록을 한 적은 있으나 부동산매매업으로는 개업일을 2006. 12. 1.하여 2006. 12. 5. 최초로 사업자등록을 신청하고 같은 날짜로 폐업했고, 다시 부동산매매업으로 개업일을 2008. 3. 1.로 하여 2008. 3. 18. 사업자등록을 신청한 후 2009. 7. 1. 폐업했다.

(폐업내역표 생략)

(나) 원고는 2006. 12. 1. 당시 거주하던 사업장 아파트 외에 이 사건 아파트와 같은 OOOO아파트 000동 00호 등 3개의 아파트를 보유하고 있었고 주택 외에는 하남시 OOOO동 소재 기타 건물과 토지, 원주 및 서산 소재 토지를 보유하고 있었다.

(다) 원고는 아버지 최DD과 이 사건 아파트에 대한 교환계약을 체결할 무렵인 2006. 12. 26. 사업장 아파트를 자녀인 김YY에게 증여했다.

(라) 원고는 이 사건 아파트를 1994. 6. 28. 취득해 2006. 12. 28.까지 보유했는데, 보유기간 중 5년 가량 이 사건 아파트에서 거주했다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증, 을 제3 내지 6호증, 변론 전체의 취지

(2) 판단

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조). 이러한 법리에 비춰 살펴볼 때, 원고가 1999. 11.경 주택임대업으로 사업자등록을 했고 이 사건 아파트를 포함한 3채의 아파트는 매매가 아니라 임대를 목적으로 취득한 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 아파트에서 5년 가량 거주한 사실이 있는 점, 이 사건 아파트 교환거래는 거래시점과 사업자등록신청 및 자녀에 대한 사업장 아파트 증여등의 정황으로 보아 다주택자 중과세를 피하기 위한 것으로도 보이는 점, 이 사건 아파트 교환계약 상대방은 원고의 아버지로 매매사업으로 인한 수익을 목적으로 했다고 보기 어려운 점 등 제반 사정을 종합하면, 원고가 이 사건 아파트를 교환 거래함으로 인한 소득은 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행해진 것으로 볼 수 없으므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 원고의 (2) 주장에 대한 판단

(1) 원고는 아버지와 이 사건 아파트에 관한 교환계약을 체결할 당시 목적물에 대해 시가감정을 따로 하지 않은 사실, 피고는 원고가 특수관계에 있는 아버지와의 이 사건 아파트의 교환거래로 인해 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인의 적용대상에 해당한다고 판단한 후 이 사건 아파트와 동일한 단지 내의 동일 평형, 동일향의 아파트 중 양도일 전후 3월 내의 거래가 있었던 000동 510호의 매매사례가액인 000원을 이 사건 아파트의 양도당시 시가로 보아 이 사건 부과처분을 한 사실은 앞서 등 증거들에 의해 인정된다.

(2) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액란 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결, 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등 참조). 이 사건에서 이 사건 아파트 교환계약 당시 이 사건 아파트의 실지양도가액은 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 원고가 신고한 이 사건 아파트의 양도가액이 당시 시가에 비해 낮으며, 피고가 매매사례로 적용한 아파트는 이 사건 아파트와 같은 단지 내에서 소재한 같은 평형, 같은 층, 같은 향의 아파트이고 이 사건 양도 전 3월 내 거래인 점 등에 비춰 볼 때, 피고가 위 매매사례가액을 이 사건 아파트의 양도 당시 시가로 본 것은 정당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 없어 기각한다.