조심2008서1661 (2009.05.25)

임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우

임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우에는 실지 양도가액을 인정 또는 확인 할 수 없으므로, 매매사례가액, 감정가 액의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하되, 이때 추계조사의 평가 대상은 교환 취득자산이 아닌 양도 자산임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제94조, 소득세법 제114조

소득세법 시행령 제176조

1. 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분을 각 각하한다.

2. 피고가 2008.2. 5. 원고에 대하여 한 2002년 귀속분 양도소득세 627,089,010원의 부과처분 및 2004년 귀속분 양도소득세 320,123,460원의 부과처분을 각 취소한다.

3. 소송비용은 이를 10분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

피고가 2008. 2. 5. 원고에 대하여 한 2002년 귀속분 양도소득세 627,089,010원 및 주민세 62,708,900원의 각 부과처분과 2004년 귀속분 양도소득세 320,123,460원 및 주민세 32,012,340원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 2002년 귀속분 양도소득세 627,089,010원 및 주민세 62,708,900원의 부과처분

(1) 원고는 2002. 1. 18. 소외 HH이천대시일유동화전문 유한회사(이하, 소외 회사라 한다)로부터 부천시 오정구 LL동 221 대 1,292.5㎡및 지상 건물 3,339.7㎡(이하, 'LL동 부동산'이라 한다)를 2,000,000,000원에 취득하여 보유하다가, 2002. 5. 7. 소외 조GG과 사이에 LL동 부동산을 부천시 JJ구 JJ동 173-5 대 630.7㎡ 및 지상 건물 2,241.88㎡(이하, 'JJ동 상가'라 한다}, 경기 RR군 KK면 AA리 산 91 임야 7,253㎡(계약일로부터 90일 이내에 전원주택 부지로 조성하여 인도 하는 조건, 이하, 'AA리 임야'라 한다), 경기 RR군 RR읍 FF리 임야 68-1 중 1필지(계약일로부터 90일 내에 전원주택을 완성하여 부지와 함께 인도하되, 대출금 1억 원을 승계하는 조건, 이하 'FF리 임야'라 한다)와 교환하되 교환차액으로 250,000,000원을 추가로 지급받기로 하는 교환계약(이하, '제1차 교환계약'이라 한다)을 체결하였다.

(2) 제1차 교환계약에 따라, 원고는 2002. 8. 19. 소외 조GG에게 LL동 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주어 이를 양도하였고, 소외 조GG은 원고에게 교환차액 250,000,000원을 지급한 이외에 2002. 9. 13. JJ동 상가에 관하여, 2003. 4. 9. AA리 임야에 관하여 각각 원고 명의로의 소유권이전등기를 마쳐 이를 각 양도하였으며, 2003.경 FF리 임야에 관하여 전원주택을 기한 내에 완공해 인도하지 못함에 따라 그 대신에 경기 RR군 RR읍 FF리 325-7 대 472㎡ 지상에 전원주택 2층 140.06㎡(이하, 'FF리 전원주택'이라 한다)를 완공하여 인도해 주었다.

(3) 원고는 2002. 10. 30. 실지 거래가액에 따라 LL동 부동산의 양도가액을 2,050,000,000원, 취득가액을 2,000,000,000원으로 하여 산정한 양도차익보다 필요경비가 더 많아 양도소득금액이 없으므로 납부할 양도소득세도 없다는 취지로 2002년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

(4) 피고는 그 후 LL동 부동산의 추계과세(매매사례가액, 기준시가) 등에 따른 실지 양도가액을 3,043,450,000원(JJ동 상가의 매매사례가액 1,787,726,660원, AA리 임야의 실지 거래가액 920,000,000원, FF리 전원주택의 기준시가 85,726,000원)으로, 실지 취득가액을 2,000,000,000원으로 각 인정하고, 2008. 2. 5. 원고에게 그에 따른 양도소득세 627,089,010원, 주민세 62,708,900원을 2002년 귀속분으로 추가로 경정ㆍ고지하는 처분을 하였다(이하, 2008. 2. 5.자 2002년 귀속 양도소득세 627,089,010원의 부과처분을 이 사건 제l 처분이라 한다).

나. 2004년 귀속분 양도소득세 320,123,460원 및 주민세 32,012,340원의 부과처분

(1) 원고는 위와 같이 제1차 교환계약에 따라 JJ동 상가를 취득하여 보유하다가 2004. 10. 26. 소외 전DD과 사이에 JJ동 상가를 전DD 소유의 대전 중구 대흥동 31-7 대 762㎡ 및 모텔 건물 1,538.08㎡(이하, '대전 모텔'이라 한다)와 교환하되 교환 차액으로 50,000,000원을 추가로 지급받기로 하는 교환계약(이하, '제2차 교환계약'이라 한다)을 체결하였다.

(2) 제2차 교환계약에 따라, 원고는 2004. 11. 1. 소외 전DD에게 JJ동 상가에 관한 소유권이전등기를 마쳐 이를 양도하였고, 소외 전DD은 위 교환계약 체결 이후에 원고에게 교환차액 50,000,000원을 지급한 이외에 2004. 11. 1. 원고에게 대전 모텔에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 이를 양도하였다

(3) 원고는 2005. 1. 31. 실지 거래가액에 따라 JJ동 상가의 양도가액을 2,520,000,000원, 취득가액을 2,450,000,000원으로 하여 산정한 양도소득세 468,828원을 2004년 귀속 양도소득세로 예정신고 및 납부하였다.

(4) 피고는 그 후 JJ동 상가의 실지 양도가액을 2,520,000,000원으로, 실지 취득가액을 앞서 가.항의 (4)에서 본 JJ동 상가의 매매사례가액 1,787,726,660원으로 각 인정하고, 2008. 2. 5. 원고에게 그에 따른 양도소득세 320,123,460원, 주민세 32,012,340원을 2004년 귀속분으로 추가로 경정ㆍ고지하는 처분을 하였다(이하, 2008. 2. 5.자 2004년 귀속 양도소득세 320,123,460원의 부과처분을 이 사건 제2처분이라 한다).

[인정근거] 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분의 각 적법 여부

이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분의 각 적법 여부에 대하여 직권으로 보건대, 구 지방세법(2004. 12. 31. 법률 제7311호로 개정되기 전의 것) 제177조의 4 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, '소득세할 주민세는 소득세의 납세지를 관할하는 시장ㆍ군수(특별시ㆍ광역시의 경우에는 구청장, 이하 같다)에게 납부하여야 하는 지방세이고, 세무서장이 국세기본법 또는 소득세법에 의한 경정ㆍ결정 등에 따라 부과고지방법에 의하여 소득세를 징수하는 경우 그 소득세할 주민세를 함께 부과고지 하더라도 이는 해당 시장ㆍ군수가 부과고지 한 것으로 본다・'고 규정하고 있으므로, 이 사건 주민세 부분 부과처분의 취소를 구하는 항고소송의 피고는 원고의 소득세 납세지를 관할하는 기초 자치단체장이 되어야 한다(대법원 2005.2. 25. 선고 2004두11459 판결 참조).

따라서 이 사건 소 중 주민세 부과처분의 취소를 구하는 각 부분은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이어서 부적법하다.

3. 이 사건 제1, 2 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 제1, 2차 교환계약의 경우와 같이 거래가 단순한 교환인 경우에는 금전거래를 수반하지 아니하여 양도소득세를 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 거래가액이 존재한다고 할 수 없고, 이러한 경우 실지 거래가액의 존재를 전제로 한 추계조사 방법의 적용은 배제되어 구 소득세법 제96조 제l항에서 정한 양도가액 산정의 원칙인 기준시가에 따라 양도가액을 산정하여야 함에도, 이와 달리 추계조사의 방법을 적용하여 JJ동 상가, AA리 임야, FF리 전원주택의 실지 양도가액 내지 취득가액을 산정한 피고의 이 사건 제1, 2 처분은 모두 위법하다.

나. 인정사실

(1) 소외 정MM을 대리한 소외 황QQ은 2001. 12. 21. 소외 유PP을 대리한 소외 이NN와 사이에 융자금 8,000만 원이 있는 정ks 소유의 경기 RR군 KK면 OO리 21-5전 1990㎡, 19-2 전 261㎡, 19-3 1236㎡, 20-1 '전 1465㎡토지 합계 4952㎡(2003. 1. 1. 기준 공시지가는 합계 8,572만 원 이었다)와 임대차보증금 반환채무 3억 4,000만 원, 근저당 채무 11억 6,000만 원이 있는 유PP 소유의 JJ동 상가를 교환하되 교환차액으로 2억 원을 추가로 지급받기로 하는 교환계약을 체결하였다. 그 후, 소외 정ks은 위 교환계약에 따라 소외 유PP에게 교환차액 2억 원을 지급한 이외에 2002. 5. 24. 위 OO리 21-5 등 4필지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(2) 소외 조GG은 2002. 3.초경 소외 황QQ을 통하여 소외 정MM으로부터 JJ동 상가를 미등기 상태로 양수하고, 이PP으로부터 AA리 임야, FF리 임야(2002. 8. 10. FF리 325-18 임야 1866㎡, 325-19 임야 753㎡, 325-20 임야 607㎡, 325-21 임야 423㎡로 분할등기 됨)를 미등기 상태로 양수한 후 2002. 5. 7. 원고와 사이에 시가 감정을 거치지 않은 채 위 JJ동 상가, AA리 임야, FF리 임야를 18억 원으로 평가하고 원고 소유의 LL동 부동산을 20억 5,000만 원으로 평가하여 교환하되 교환차액으로 2억 5,000만 원을 추가로 지급하는 제l차 교환계약을 체결하였다.

(3) 원고는 제1차 교환계약에 따라 2002. 8. 19. 소외 조GG에게 LL동 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 소외 조GG은 원고에게 교환차액 250,000,000 원을 지급한 이외에 2002. 9. 13. JJ동 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었을 뿐 나머지 AA리 임야에 관하여 소유권이전등기 및 제1차 교환계약 당시 약정한 기일 이내에 전원주택 부지 조성 공사를 마쳐주지 못하였고, FF리 임야에 관하여도 당초 약정한 기일 이내에 전원주택 공사를 완료하여 인도해 주지 못하였다.

(4) 이에 원고가 2002. 11. 18. 인천지방법원 부천지원 2002차합674호로 LL동 부 동산에 관한 처분금지 가처분 결정을 받아 같은 달 20. 그 기입등기가 마쳐졌고, 2002. 12. 10. 서울지방법원 동부지원 2002카단16549호로 AA리 임야 중 이PP 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있던 17256분의 10645 지분 중 17256분의 7603 지분에 관한 처분금지 가처분 결정을 받아 같은 달 13. 그 기입등기가 마쳐졌다. 그러자 소외 조GG은 2003. 4. 9. 원고에게 AA리 임야에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주고, FF리 임야에 관하여 기한 내에 전원주택을 완공하여 인도해 주지 못함에 따라 대신에 경기 RR군 RR읍 FF리 325-7임야 472㎡에 관하여 형질변경을 거쳐 그 지상에 전원주택 140.06㎡(FF리 전원주택)를 완공하여 소외 홍EE 명의로 소유권보존등기를 마쳤다가 2004. 1. 14. 원고의 처인 조윤정에게 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 그 후 2004. 2. 10. 소외 장종상에게 LL동 부동산을 매도하는 매매계약을 체결하고, 같은 달 20. 원고에게 2004. 7. 31.까지 제1차 교환계약 체결 당시 약속한 대로 AA리 임야 에 형질변경 허가를 받아 전원주택 부지로 공사를 완료하여 인도하되 이를 이행하지 못하는 경우에는 교환계약 당시 매입가액인 평당 40만 원을 기준으로 배상하기로 하는 취지의 이행각서를 공증하여 주었다.

(5) 원고는 위 이행각서를 신뢰하여 2004. 3. 3. LL동 부동산에 관하여 처분금지가처분 결정의 집행해제를 신청하였고, 이에 따라 소외 조GG은 같은 달 4. LL동 부 동산에 관하여 소외 장종상 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 되었음에도 위 이행각서에 따른 AA리 임야의 전원주택 부지 조성 약정을 이행하지 못하였다. 이에 원고는 2004. 8. 17. 소외 조GG에게 AA리 임야의 매입 당시 취득가액인 평당 40만 원 기 준으로 이를 재 매입하거나 그에 상응하는 가격으로 대토해 줄 것을 요구하였다.

(6) 원고는 제1차 교환계약에 따라 JJ동 상가를 취득하여 보유하다가 2004. 10.

26.소외 전DD과 사이에 시가감정을 거치지 아니한 채 JJ통 상가를 25억 2,000만 원으로, 전DD 소유의 대전 모텔을 30억 8,000만 원으로 각각 평가한 후 JJ동 상가의 우리은행 대출채무 11억 6,000만 원, 임대차보증금 3억 3,000만 원 및 대전 모텔의 대전 농협 대출채무 17억 원, 임대차보증금 4억 원을 위 각각의 평가액에서 제외하여 JJ동 상가 및 대전 모텔의 실가를 10억 3,000만 원 및 9억 8,000만 원으로 정하여 교환하되 교환차액으로 50,000,000원을 추가로 지급받기로 하는 제2차 교환계약을 체 결하였다.

(7) 제2차 교환계약에 따라, 원고는 2004. 11. 1. 소외 전DD에게 JJ동 상가에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 소외 전DD은 원고에게 교환차액 50,000,000원을 지급한 이외에 2004.11. 1. 대전 모텔에 관하여 원고 명의로의 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

(8) 원고는 그 후 2007. 11.8. 소외 김CC, 이BB에게 AA리 임야를 3억 9,490 만 원에 양도하였다.

[인정근거] 갑 제3 내지 13호증(가지번호 포함), 을 제3 내지 15호증(가지번호 포 함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 이 사건 제1 처분의 적법 여부

(가) 살피건대, 토지 및 건물 등을 포함한 구 소득세법(2004. 1. 29. 법률 제7120호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라고 한다) 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 다만, 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우, 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지 거래가액을 증빙서류와 함께 확정 신고기한까지 납세지 관할 세무서에 선고하는 경우 등에는 예외적으로 실지 거래가액을 기준으로 양도가액을 산정하여야 한다{구 소득세법 제96조 제1항 제4호, 제6호}.

그리고, 양도자가 실지 거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 양도자가 신고한 실지 거래가액으로 할 수 없고 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액 또는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다{구 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라고 한다) 제176조의2 제1항, 제3항}.

나아가, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 혹은 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 당사자 사이에 교 환대상목적물을 시가로 상호 교환한다는 의사의 합치가 있을 뿐 구체적인 평가액이 표시되지 아니하여 실지 거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이다(대법원 2004. 3. 26. 선 고 2003두14123 판결 등 참조).

따라서, 교환 당사자가 시가감정 및 정산절차 등을 거치지 아니하고 임의로 교환 대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우 혹은 이러한 교환차액의 기재조차도 없는 단순 교환의 경우에는 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다 할 것이므로, 추계조사의 방법을 적용하여 매매사례가액, 감정가액 또는 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의할 수밖에 없다.

(나) 그런데, 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고는 2002. 5. 7. 소외 조GG과 사이에 취득 후 1년 이내의 부동산인 LL동 부동산을 아무런 시가감정 및 정산절차 등을 거치지 아니한 채 JJ동 상가, AA리 임야, FF리 임야 및 교환차액 2억 5,000만 원과 교환하는 제1차 교환계약을 체결하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 LL동 부동산의 양도와 관련하여 실지 거래가액을 기준으로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 납부하여야 하나, 한편, 위와 같이 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정 가액의 차액에 대한 정산절차 등을 수반하지 않은 채 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우에는 실지 양도가액을 인정 또는 확인 할 수 없으므로, 결국 양도 부동산인 LL동 부동산을 기준으로 매매사례가액, 감정가 액의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하여 실지 양도가액을 산정하여야 하는데, 이 사건에 있어서 LL동 부동산에 관하여 매매사례가액, 감정가액 등을 확인할 수 있는 별다른 증거가 없으므로, 결국 그 기준시가에 의하여 실지 양도가액을 추계할 수밖에 없다고 할 것이다. 따라서 이와 달리 제1차 교환계약의 이행에 관하여 실지 양도가액을 정함에 있어서 양도 부동산인 LL동 부동산이 아니라 양수한 부동산인 JJ동 상가, AA리 임야, FF리 임야, 교환차액을 기준으로 추계과세 조항을 적용한 피고의 이 사건 제1 처분은 위법하므로, 이점을 지적하는 원고의 위 주장은 이유 있다.

(다) 이에 관하여 피고는, 실지 거래가액의 관념상 교환의 경우 실지 양도가액은 양도 자산이 아니라 교환으로 취득하는 자산의 거래가액을 의미하는 것이므로, 추계조사의 평가 대상은 양도 자산이 아니라 교환에 의하여 취득하는 자산을 대상으로 하여야 한다는 취지로 주장하나, 추계조사 방법은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 소정의 사유 즉 실지 거래가액이 존재하나 이에 따른 과세를 함에 있어서 필요한 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 양도 또는 취득하는 자산의 실지 거래가액을 파악하기 위한 방법으로 소득세법 시행령에 도입된 것이고, 이 사건의 경우와 같이 시가감정 및 정산절차 등을 수반하지 않은 채 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우에는 교환대상목적물의 시가, 교환차액의 발생 및 그 정산 여부 등을 파악할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없어서 양도하는 자산의 대가로 취득하는 자산만을 받기로 하였다고 단정하기 어려운 점이 있으므로, 이러한 입법취지 등을 고려할 때 시가감정 및 정산절차 등을 수반하지 않은 채 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우에 있어서 실지 양도가액을 파악하기 위한 추계조사의 대상이 되는 자산은 여전히 양도하는 자산으로 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.

(라) 나아가 가사 피고의 주장과 같이 실지 거래가액의 관념상 교환의 경우 실지 양도가액은 양도 자산이 아니라 교환으로 취득하는 자산의 거래가액을 의미하는 것이므로, 추계조사의 평가 대상이 양도 자산이 아니라 교환에 의하여 취득하는 자산을 대상으로 하여야 한다고 가정하더라도, 피고가 제1차 교환계약의 이행으로 원고가 취득한 JJ동 상가, AA리 임야, FF리 임야 등에 관하여 한 추계조사는 다음과 같은 이유로 신빙하기 어렵다.

1) 우선 피고는, JJ동 상가에 관하여, 소외 조GG이 2002. 3.초경 소외 정MM으로부터 위 JJ동 상가를 취득하였고, 위 정MM은 2001. 12. 21.경 소외 유PP을 대리한 소외 이NN와 사이에 정MM 소유의 경기 RR군 KK면 OO리 21-5, 19-2, 19-3, 20-1 토지 합계 4952㎡와 임대차보증금 반환채무 3억 4,000만 원, 근저당 채무 11억 6,000만 원의 부담이 있는 유PP 소유의 JJ동 상가를 교환하되 교환차액으로 2억 원을 추가로 지급받기로 하는 교환계약을 체결하였으며, 조GG과 원고 사이에 체결된 2002. 5. 7.자 제1차 교환계약은 위 정MM과 유PP 사이에 체결된 위 교환계약으로부터 3개월 이내에 체결된 것이므로, 위 정MM과 유PP 사이에 체결된 위 교환 계약에 있어서의 JJ동 상가의 실지 양도가액은 조GG과 원고 사이에 체결된 2002. 5. 7.자 제1차 교환계약에 있어서의 JJ동 상가의 실지 양도가액을 파악함에 있어서 매매사례가액으로 사용할 수 있다고 할 것인데, 위 정MM이유PP과 사이에 체결한 위 교환계약에 따른 JJ동 상가의 실지 양도가액은 위 임대차보증금 반환채무 3억 4,000만 원, 근저당 채무 11억 6,000만 원과 교환차액 2억 원 및 위 OO리 21-5 등 4 필지 토지의 공시지가 합계 8,572만 원(2003. 1. 1. 기준) 등을 합한 총 합계 1,787,726,660원이어서, 결국 위 1,787,726,660원을 조GG과 원고 사이에 체결된 2002. 5. 7.자 제1차 교환계약에 있어서 JJ동 상가의 실지 양도가액으로 볼 수 있다고 주장한다.

그러나, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 의하면, 추계조사 적용에 있어서 매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이고, 여기서 매매사례가액은 앞서 본 추계조사 조항의 입법취지, 실지 거래가액 산정의 적정성 등을 고려할 때 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 혹은 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 구체적 가액을 의미하는 것으로 봄이 상당한데, 피고가 제1차 교환계약에 있어서 JJ동 상가의 실지 양도가액을 파악함에 있어서 매매사례가액으로 적용한 정MM과 유PP 사이에 체결된 위 2001. 12.21.자 교환계약에 따른 JJ동 상가의 실지 양도가액은 앞서 본 전형적인 의미의 실지 거래가액이 아니라 위 교환계약이 시가감정 및 정산절차 등을 수반하지 않은 채 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우에 해당하여 실지 거래가액을 확인하기 어렵다는 이유로 승계한 대출채무, 보증금 반환채무, 교환차액, 교환대가로 양도한 토지의 공시지가 등을 합한 가액을 기준으로 산정하였으므로, 이는 추계조사 적용에 있어서 인정되는 매매사례가액으로 보기 어렵고, 따라서 위와 같이 추계조사 적용에 있어서 인정되지 않는 매매사례가액을 기초로 조GG과 원고 사이에 체결된 2002. 5. 7.자 제1차 교환계약에 있어서의 JJ동 상가의 실지 양도가액을 파악한 것은 위법하다.

2) 나아가 피고는, AA리 임야에 관하여, 소외 조GG이 2004. 2. 20. 원고에게 2004. 7. 31.까지 제1차 교환계약 당시 약속한 대로 AA리 임야에 형질변경 허가를 받아 전원주택 부지 공사를 완료하여 인도하되 이를 이행하지 못하는 경우에는 교환계약 당시 매입가액인 평당 40만 원을 기준으로 배상하기로 하는 취지의 이행각서를 공증하였고, 그 후 소외 조GG이 위 이행각서에 따른 약정을 이행하지 못하자 원고가 2004. 8. 17. 소외 조GG에게 내용증명을 통해 AA리 임야의 매입 당시 취득가액인 평당 40만 원을 기준으로 이를 재 매입하거나 그에 상응하는 가격으로 대토해 줄 것을 요구하였으므로, 제1차 교환계약에 따른 위 AA리 임야의 실지 양도가액은 그 면적(2,300 평, 7253㎡)에 위와 같은 평당 매입단가 40만 원을 곱한 920,000,000원(2,300평X40만 원)으로 확인된다는 취지로 주장한다.

살피건대, 피고가 주장하는 바와 같은 전제사실은 앞서 살펴 본 바와 같이 인정되나, 다른 한편, 앞서 본 사실관계 및 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 소외 조GG은 2004. 2. 10. LL동 부동산을 소외 정종상에게 매도하는 매매계약을 체결하였으나 원고가 LL동 부동산에 관하여 2002. 11. 20. 설정한 처분금지 가처분을 해제하기 전에는 위 부동산을 양도할 수 없어서 위 2004. 2. 20.자 이행각서를 작성할 수밖에 없었을 것으로 보이는 점, 나아가 위 2004. 2. 20.자 이행각서 작성 당시에는 AA리 임야와 FF리 임야에 관한 전원주택 부지로의 조성 및 전원주택 신축 공사 등이 제대로 이행되지 않거나 장시간 지체 후 이행된 상태여서 그에 관한 조GG의 향후 이행약정 및 약정 불이행 시 담보의미로 손해배상 약정이 필요하였을 것으로 보이는 점, 원고가 2003. 4. 9. 소외 조GG으로부터 AA리 임야를 취득한 후 2007. 11. 8. 소외 김CC, 이BB에게 3억 9,400만 원(평당 171,304원)에 매도하였음이 등기부등본의 거래내역에 의하여 확인된다는 점 등에 비추어 보면, 소외 조GG이 제1차 교환계약 체결 당시 약속한 AA리 임야의 전원주택 부지 조성공사를 마치지 못함에 따라 원고가 2002. 11. 20. LL동 부동산에 관하여 처분금지가처분을 설정하자 소외 조GG이 위 LL동 부동산을 양도하기 위하여 2004. 2. 20. 원고 에게 재차 같은 해 7. 31.까지 AA리 임야를 전원주택 부지로 조성하겠다고 약속하면서 이를 어길 경우 기존의 매입가액에 손해배상 금액을 합한 평당 40만 원으로 AA리 임야를 다시 매입하겠다고 약속한 것으로 보이므로, 제1차 교환계약 체결 당시 원고와 소외 조GG 사이에 AA리 임야에 관하여 합의된 실지 양도가액을 평당 40만 원을 기준으로 하여 920,000,000원으로 인정한 것은 위법하다.

(2) 이 사건 제2처분의 적법 여부

앞서 (1)항의 (라) 1)에서 본 바와 같이, 피고가 제1차 교환계약 당시 원고가 양도한 LL동 부동산의 실지 양도가액을 인정함에 있어서 그 대가로 교환한 부동산 등의 일부인 JJ동 상가에 관하여 한 추계조사 방법으로서의 매매사례가액 적용이 위법하므로, 역시 위와 같이 위법한 매매사례가액을 적용하여 인정한 JJ동 상가의 실지 거래가액을 원고가 소외 전DD에게 JJ동 상가를 교환으로 양도한 제2차 교환계약에 있어서의 실지 취득가액으로 인정한 것도 위법하다고 할 것이다. 따라서 이점을 지적하는 원고의 주장은 이유 있다.

(3) 소결론

따라서, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 제1, 2 처분은 모두 위법하다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분은 각 부적법하므로, 이를 각 각하하고, 양도소득세 부과처분 취소청구 부분은 각 이유 있으므로, 이를 각 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.