울산지방법원2010구합478 (2011.01.05)

조심2009부3522 (2009.12.30)

대금청산일이 불분명하여 소유권이전등기일을 취득일로 본 것은 적법

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에 해당하므로 이 사건 토지의 취득일을 토지구획정리사업이 인가된 이후(소유권이전등기접수일)로 보아 비상업용토지에 해당한다고 본 처분은 적법함

2011누679 양도소득세부과처분취소

이XX 외 2명

OO세무서장

울산지방법원 2011. 1. 5. 선고 2010구합478 판결

2011. 8. 12.

2011. 9. 23.

1. 원고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2009. 4. 2. 원고들에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 1999. 6. 3. 이AA 소유인 XX XX구 XX동 000 답 1,653㎡{이하 '이 사건 토지'라고 한다, 같은 동 000 답 3,256㎡(이하 '분할 전 토지'라고 한다)가 1994. 3. 22. 이 사건 토지 및 같은 동 000-0 답 1,603㎡로 분할되었다} 중 원고 이EE은 165,300분의 77,100, 원고 이BB은 165,300분의 55,132, 원고 채CC는 165,300분의 33,068 지분에 관하여 각 1999. 5. 1.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2007. 9. 28. 박DD에게 2007. 8. 14.자 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지에 관 한 소유권이전등기를 넘겨주었다.

나. 원고들은 2007. 11. 30. 피고에게 이AA가 작성한 1999. 5. 1.자 매매계약서, 거래사실 확인서와 1994. 4. 15.자 대여금 약정서를 근거자료로 첨부하여 이 사건 토지에 관한 양도소득세 예정신고납부를 하였는데, 당시 이 사건 토지의 취득일을 위 대여금 약정서에 기재된 상환일자인 1998. 4. 15., 취득가액을 위 매매계약서에 기재된 금액인 610,000,000원(개별적으로는 지분비율을 반영한 금액), 양도일은 2007. 9. 28., 양도금액은 의도적으로 축소하여 작성된 계약서(속칭 다운계약서)를 근거로 관할구청에 신고 한 금액인 872,000,000원으로 선고하였다.

다. 피고는 원고들이 이 사건 토지의 양도금액을 축소하고 등기부상 취득일과 달리 취득일을 신고하여 비사업용 토지를 일반세율로 신고한 혐의가 있다고 보아서 조사를 한 결과, 실제 양도금액이 990,000,000원이고, 취득가액이 검인계약서상 매매대금인 77,000,000원이며, 취득시기는 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에 해당하므로 구 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제162조 제1항 제1호에 의하여 등기부에 기재된 소유권이전등기접수일인 1999. 6. 3.로 보아서, 그 취득시기가 이 사건 토지에 대한 토지구획정리 사업시행인가일인 1998. 8. 14. 이후이므로 비사업용토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제한 중과세율 60%를 적용하여, 이 사건 토지의 양도에 따른 2007년 귀속 양도소득세 및 신고불성실, 납부불성실 가산세를 산출한 후 자진납부세액 등을 공제하여 원고 이EE에게 320,484,515원, 원고 이BB에게 231,959,701원, 원고 채CC에게 144,305,844원의 양도소득세를 각 추 가로 부과 ・ 고지하였다.

라. 원고들은 위 처분에 불복하여 2009. 6. 15. 피고에게 이의신청을 하고 2009. 9. 25. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2009. 12. 30. '원고들의 이 사건 토지 취득가액을 환지 전후의 면적으로 감안하여 소득세법 시행령 제176조의2 제2항에 의하여 환산한 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다'는 취지의 결정을 하였으며, 피고는 위 결정 취지에 따라 위 부과처분을 원고 이EE의 경우 278,989,310원, 원고 이BB의 경우 208,551,540원, 원고 채CC의 경우 126,693,410원 으로 각 감액 ・ 경정하였다(이하 이와 같이 감액 ・ 경정된 처분을 '이 사건 각 처분'이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 갑 제8호증, 갑 제10호증, 을 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

원고들과 이FF은 1991. 3. 27. 이AA로부터 분할 전 토지 중 500평을 소유권이전 등기를 1년 뒤에 하는 조건으로 1억 5,000만원에 매수하였고, 같은 날 계약금 1,500만 원, 같은 해 4. 11. 중도금 6,000만원, 같은 달. 29. 잔금 7,500만원을 각 지급하였는데, 매매대금은 원고 이EE이 7,000만원, 원고 이BB이 1,500만원, 이FF이 3,500만원 (나중에 자신의 지분을 이BB에게 넘겼다), 원고 채CC가 3,000만원을 각 부담하였다.

원고들과 이FF은 이AA에 대한 소유권이전등기 청구권을 담보하기 위해 1991. 7. 25. 분할 전 토지에 관하여 채권최고액을 1억 원, 근저당권자 채GG(원고 채CC의 형) 명의로 근저당권설정등기를 해두었고, 이후 구획정리사업시행에 의한 환지처분으로 1994. 4. 16. 이 사건 토지 및 XX XX구 XX동 000-0 답 1,603㎡에 관하여 채CC 명의로 근저당권설정등기가 이루어졌다.

원고들은 1999. 6. 3. 원고들 명의로 이 사건 토지에 관한 지분소유권이전등기를 마치고, 2007. 9. 28. 박DD에게 990,000,000원에 이 사건 토지를 매도하였다.

따라서 원고들이 이 사건 토지를 실제 취득한 날은 이AA에게 잔금을 지급한 1991. 4. 29.이라고 할 것이고, 그 후 시행된 토지구획정리사업으로 인하여 법령에 따라 사용 이 금지 또는 제한되었으므로, 이 사건 토지는 사업용 토지에 해당하여 장기보유특별 공제 및 기본세율을 적용하여 과세처분을 하여야 하는데도, 이 사건 토지를 비사업용 토지에 해당한다고 보아서 중과세율을 적용한 이 사건 각 처분은 위법하다.

3. 판단

이 사건 토지의 지목은 답인데 소유자인 원고들이 소유기간 동안 농지소재지에 거주하지 아니하거나 경작하지 아니한 사실, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 경우 비사업용 토지로 보지 않을 수 있는데, XX광역시 XX구청장이 1998. 8. 14. 이 사건 토지 일대에 대하여 XX ・ OO지구 토지구획정리사업의 시행을 인가한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

따라서 이 사건 토지에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 그 취득일이 위 사업시행 인가일 이전이었는지 여부에 따라 적용되는 세율이 달라지게 되므로, 이 사건 토지의 취득일에 관한 원고들의 주장 즉, '이 사건 토지의 잔금을 청산한 1991. 4. 29.을 이 사건 토지의 취득일로 보아야 한다'는 주장에 관하여 살펴본다.

살피건대 원고들의 주장에 부합하는 갑 제4호증의 1(채GG의 확인서), 갑 제4호증의 2(이AA의 문답서), 갑 제5호증의 1, 2(각 영수증), 갑 제6호증(공동투자금액), 갑 제7 호증의 1(채GG의 진술서), 갑 제11호증(이AA의 진술서), 갑 제12, 13호증의 각 1 내 지 3(원고들에 대한 피의자신문조서), 갑 제15호증의 1(김YY의 확인서), 갑 제16호증 의 1(김XX의 확인서), 갑 제19호증(엄KK의 경위서), 당심 증인 김YY, 제1심 증인 이AA의 각 증언은 아래에서 보는 사정들에 비추어 볼 때 믿을 수 없고, 그밖에 갑 제8호증(등기부등본), 갑 제14호증의 1 내지 3(각 거래명세표), 제1심 법원의 문서감정 결과, 이 법원의 국제법과학감정연구소 및 XX OO구 OO동 주민센타에 대한 각 사실 조회결과만으로는 원고들 주장을 인정하기에 부족하며 달리 증거가 없으므로, 결국 이 사건의 경우는 '대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우'에 해당한다.

첫째, 매매대금을 전부 지급하고도 그로부터 8년이 지날 때까지 소유권이전등기를 하지 않는 것은 거래관행상 이례적이고, 그러한 경우 원고들의 권리를 증명해 줄 수 있는 중요한 자료인 매매계약서를 원고들, 매도인, 중개인 중 어느 누구도 소지하고 있지 않다는 것은 쉽게 납득할 수 없다.

둘째, 이 사건 토지를 원고들이 매수하였다고 하면서 중도금과 잔금영수증 수령권자 나 등기청구권을 담보하기 위한 근저당권자가 원고들이 아닌 채GG 명의로 되어 있고, 근저당권 채권최고액도 원고들이 주장하는 매매대금에 마치지 못하는 것은 이례적 이다.

셋째, 분할 전 토지는 1994. 3. 22. 이 사건 토지와 XX XX구 XX동 000-0 답 1,603㎡로 분할되었는데, 원고들이 그로부터 3년 전에 이 사건 토지와 그 면적이 거의 일치하는 500평의 토지를 매수하였다고 주장하고 있고, 매매목적물의 표기는 정확하여야 할 것인데 갑 제5호증의 1, 2(각 영수증)에는 매매목적물이 분할 전 토지로 기재되어 있고, 갑 제6호증(공동투자금액)에는 XX XX구 XX동 000-0 토지에 투자한 것으로 기재되어 있는 등 매매목적물의 표기가 정확하지 않아 위 증거들만으로는 도무지 누가, 언제, 어떤 토지를 매수한 것인지 알 수 없다.

넷째, 김YY는 당심에서 '△△ 부동산소개소를 1988년부터 1992년까지 운영하면서 평소 친하게 지내던 이AA로부터 이 사건 토지의 매도를 의뢰받아 매매를 중개하였고 중도금 및 잔금영수증(갑 제5호증의 1, 2, 위 각 영수증의 펄체는 김YY의 것으로 보이기는 한다)을 작성하였으며 2011. 3.경 이 사건 토지의 소유권이전등기가 늦게 마쳐져 원고들이 곤란한 사정을 알게 되었다'고 증언하였으나, 원고들이 양도소득세를 줄이 기 위해 허위로 작성하였다고 자인하고 있는 1999. 5. 1.자 매매계약서(기록 제128쪽) 의 소개인 란에 '△△ 김YY'라고 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때, 1992년까지 △△ 부동산소개소를 운영하였다는 증언 내용이나 이에 기초한 나머지 증언 내용도 쉽게 믿을 수 없다.

다섯째, 채GG은 '동생인 채CC가 □□중공업에 근무 중이라서 시간을 낼 수 없어 실제 투자자들의 의사를 전달받아 매매를 대행해 주었다'는 취지의 확인서(갑 제4호증의 1)를 작성 ・ 제출하였는데, 매매대금이나 원고들의 주소지 등에 비추어 매매계약 체결시나 대금을 지급할 때 실제 투자자인 원고들이 아무도 참석하지 않는다는 것은 경험칙에 비추어 믿을 수 없고, 매도인인 이AA가 매매계약의 이행완료 후에도 원고들 이 양도소득세 신고를 함에 있어 허위의 문서를 작성하여 첨부하는 데 적극 동조한 이유도 석연치 않다.

따라서 이 사건 토지의 취득일은 토지구획정리사업이 인가된 이후인 1999. 6. 3.(등기부에 기재된 소유권이전등기접수일)로 보아야 하므로, 이 사건 토지를 비사업용 토지 에 해당한다고 본 이 사건 각 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소를 기각한다.