투기지역내에서 입주권 및 신축된 주택의 양도차익은 실지거래가액으로 산정함

재개발조합에 토지를 제공하고 받은 입주권을 양도하는 것과 입주권이 아파트로 변환된 뒤 그 아파트를 양도하는 것은 양도시기에 차이가 있을 뿐 양도차익을 산정함에 있어 필요한 취득가액, 추가부담금(청산금). 필요경비 등을 적용함에 있어 기본적으로 동일하므로 투기지역내에서 입주권 및 신축된 주택의 양도차익은 실지거래가액으로 산정함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.피고가 2006. 6. 1. 원고에 대하여 한 2004. 귀속 양도소득세 98.936.870원의 부과 처분 중 79,401.840원을 초과하는 부분을 취소한다.

2.원고의 나머지 청구를 기각한다.

3.소송비용 중 5/4는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

피고가 2006. 6. 1. 원고에 대하여 한 2004. 귀속 양도소득세 98.936.870원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가 원고는 투기지역 내에 있는 ○○ ○○구 ○○동 산 18-3 임야 399㎡'와 같은 동산 18-45 임야 298㎡(합계 697㎡이고, 01하 '이 사건 제1토지들'이라 한다) 및 같은 동 산 18-46 임야 등 4필지 2,263㎡(이하 '이 사건 제2토지들'이라 한다)를 소유하고 있던 중 ○○ 제4구역 주택개량재개발사업으로 이 사건 제1, 2토지들이 사업구역에 포함되어 1992. 11. 23. 관리처분계획이 인가됨에 따라 이 사건 제1, 2토지들 및 재개발구역 내 국가소유토지로서 재개발조합원들이 균등 명의로 취득한 임야 15.0116㎡(이하 '이 사건 제3토지'라 한다)를 총 778,087,235원(이 사건 2토지들 평가액 427,272,000원+이 사건 제1토지들 평가액 343,418,870원+이 사건 제3토지 평가액 7,396,365원)으로 평가하여 ○○ 제4구역 주택개량재개발조합(이하 '재개발조합'이라 한다)에게 제공한 다음 이 사건 제1토지들을 제공한 대가로 재개발조합으로부터 ○○ ○○구 ○○동 105외 1필지 지상 ◇◇아파트 109동 1206(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 분양권을 받고 이 사건 제1토지들 중 분양권을 받고 남은 부분과 이 사건 제2, 3토지들에 대한 청산금으로 671,465,071원을 지급받았다.

나. 이후 원고는 1993. 2. 6. 이 사건 제1토지들을 재개발조합에 제공된 것은 양도소 득세의 납부 대상이 아닌 환지의 성격을 가진다고 본 후 이 사건 제2토지만이 재개발 조합에 양도되었다고 보아 이에 대한 양도소득세만을 신고・납부하였다.

다. 피고는 이 사건 제1토지들을 재개발조합에 제공한 것도 양도소득세의 부과대상이 되는 것이고, 이 사건 제3토지에 대한 양도소득세납부가 누락되었다는 이유로 1998. 1. 5. 원고에게 1993. 귀속양도소득세 73,755,750원을 부과・고지하여 원고는 피고에게 그 금액을 전액 납부하였다.

라. 원고는 소유하고 있던 ○○ ○○구 ○○동 산 18의 34 임야 1,872㎡'(이하 '이 사건 제4토지'라 한다)가 ○○시로부터 수용당하자 2004. 6. 20. 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세 100,181,332원을 신고・납부하였다.

마. 원고는 2004. 9. 10. 이 사건 아파트를 4억 원에 양도한 후 2004. 10. 30. 이 사건 아파트에 대한 양도소득금액을 마이너스 317,329,930원으로 하고 이 사건 제4토지 에 대한 양도소득금액을 344,201,642원으로 계산한 다음 이 사건 제4토지에 대한 양도 소득세로 신고・납부한 금액 중 97,042,110원을 환급하여 달라는 취지로 예정신고를 한 다음, 2005. 12. 9. 이 사건 아파트에 대한 취득가액을 토지와 건물로 구분하고 이 사건 제1토지들의 면적을 기준으로 취득가액을 환산하는 등의 방법으로 재계산하여 양도 소득금액을 마이너스 460,003,385원으로 계산한 다음 이 사건 제1토지들을 재개발조합에 제공한 것은 양도소득세의 부과대상이 되지 아니하는 환지에 해당함에도 불구하고 이를 양도로 알고 양도소득세를 잘못 납부하였으니 1998. 1. 5. 피고가 부과하여 납부 한 양도소득세 73,755,750원을 기납부세액으로 공제하여야 한다고 주장하면서 양도소득세 184,949,660원의 환급을 요구하는 경정청구를 하였다.

바. 피고는 2006. 4. 19. 이 사건 아파트의 양도차익 산정방식은 소득세법 시행령 (2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 별도로 표시되지 아니한 경우는 이와 같다) 제166조 제5항의 규정이 적용되지 않는다고 하면서 원고의 경정 청구를 거부하고, 이 사건 아파트의 양도차익을 양도가액 400,000,000원, 취득가액 71,458,090원을 기준으로 재계산하여 2006. 6. 1. 완고에게 2004. 귀속양도소득세 98,936,870원을 부과・고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 12 내지 16호증, 갑 제17호증의 1, 2, 갑 제21, 22호증, 갑 제23호증의 1, 2, 을 제1 내지 5호증, 을 제7호증의 1, 2, 을 제8, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는, 이 사건 아파트 소재지는 투기지역으로서 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 천의 것, 이하 별도로 표시되지 아니한 경우는 이와 같다) 제96 조 제1항 6의 2호에 의하여 실지거래가액을 기준으로 양도소득세가 산정되어야 하는 바, 이 사건 아파트의 양도 당시에 시행되던 소득세법 및 그 시행령에는 재개발조합에 토지를 제공하고 분양받은 아파트를 양도하여 양도소득세를 실지거래 가액을 기준으로 산정하여야 할 경우를 규정하고 있지 않으므로, 이 경우 양도차익은 재개발조합에 토지를 제공하고 분양받은 아파트를 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 방식을 규정한 소득세법 시행령 제166조 제5항의 규정에 따라 산정되어 하고, 1998. 1. 5. 부과되어 원고가 납부한 양도소득세 73,755,750원은 이 사건 아파트의 양도차익 과 관련하여 마리 납부된 세금으로서 이 사건 아파트의 양도소득세액에서 공제되어야 한다는 등의 주장을 하면서 원고 나름대로 양도소득세액을 계산한 다음 원고는 양도소득세를 더 납부하여야 하는 것이 아니라 오히려 환급받아야 하는 것이므로, 이와 다른 전제에 서서 원고가 양도소득세를 추가로 납부하여야 한다는 취지의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이사건아파트의양도와관련한양도소득산정기준법령

이 사건 아파트의 소재지는 투기지역으로서 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에 의하여 실지거래가액을 기준으로 양도소득세가 산정되어야 하는바, 이 사건 아파트 양도 당시 시행되던 소득세법 시행령은 166조 제1항에서 주택재개발사업의 조합원이 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도한 경우 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 방식에 대하여 규정하고, 제166조 제5항에서 주택재개발사업의 조합원이 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도한 경우 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 방법만을 규정 하고 있을 뿐 이 사건의 경우와 같이 신축된 아파트를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하는 방법에 관하여는 규정하고 있지 않고 있다(이후 2007. 2. 28. 대 통령령 제19890호로 개정된 소득세법 시행령 제166조 제2항에 의해 실지거래가액에 의한 산정방법이 신설되었다).

조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1994. 2. 22. 선고 92누18603 판결). 그러나 이와 같이 엄격해석의 원칙을 견지하더라도 조세법률주의가 지향하는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법의 동기, 취지 및 목적과 사회통념에 따른 목적론적 해석을 하는 것은 불가피하고 또한 필요한 것이기도 하다.

이 사건에 관하여 보건대.① 이 사건 아파트 처분 당시에 토지를 재개발조합에 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우의 양도차익계산방법에 관하여만 규정하고 신규로 취득한 주택을 양도한 경우의 양도차익계산방법을 규정하고 있지 않았지만, 신규로 취득한 주택은 입주권이 전환된 것으로 그 기본적인 성질에 있어 차이가 없는 점.② 입주권양도차익 산정방법을 별도로 규정한 것은 추가부담금(청산R,A) 등의 공제운제 등 일반 부동산 양도와 다른 점을 고려한 것으로 이는 신규로 취득한 주택을 양도한 경우 에도 통일하다는 점.③ 이 사건 아파트 양도 당시에 규정된 입주권을 양도한 경우의 양도차익산정방법에 관한 규정이 이 사건 아파트 처분 후 신설된 주택을 양도한 경우 의 양도차익산정방법{소득세법시행령(2007. 2. 28 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조 제2항 제2호}의 규정 내용과 동일한 점.④ 재개발조합에 토지를 제공하고 받은 입주권을 양도하는 것과 입주권이 아파트로 변환된 뒤 그 아파트를 양도하는 것은 양도시기에 차이가 있을 뿐 양도차익을 산정함에 있어 필요한 취득가액, 추가부담금 (청산금). 필요경비 등을 적용함에 있어 기본적으로 동일한 점.⑤ 입주권의 양도와 신 규 취득한 아파트의 양도는 권리의 양도시점에 있어 차이가 있을 뿐 모두 재개발조합 에 토지를 제공하고 취득하였다는 점에서 그 성질이나 내용면에서 동일하고 따라서 양도소득세 과세 방법에 있어 구별하여야 할 합리적인 이유가 없는 점.⑥ 과세요건이나 비과세요건 등의 경우에는 조세법률주의의 원칙상 조세법규를 엄격하게 해석하여야 할 것이지만, 과세요건은 명확하고 단지 그 계산방법이 명확하지 않거나 존재하지 않는 경우에는 목적론적 해석을 하여도 법적안정성 및 예측가능성이나 납세자의 이익을 크게 해친다고 보여지지 않는 점 등을 고려해 보면, 이 사건 아파트의 양도와 관련한 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 제2호가 규정한 방법에 따라 계산하는 것이 타당하다고 할 것이다.

(2) 1998. 1. 5. 피고가 부과하여 원고가 납부한 양도소득세 73.755.750원의 공제 가능여부

"소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제4조 제4항, 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 법률 제14467호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 구 도시재개발법(1995. 12. 29 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제49조 제2항의 규정 취지를 종합하연, 원고가 이 사건 제1토지들을 재개발조합에 제공하고 그 일부에 대하여 청산금을 받는 대신에 이 사건 아파트 분양권을 받은 것은 환지에 해당하여 양도소득세의 부과 대상이 되는 양도로 볼 수 없어, 1998. 1. 5. 피고가 부과하여 원고가 납부 한 양도소득세 73,755,750원 중 이 사건 아파트의 분양권과 관련된 부분은 이 사건 아파트의 양도시에 함께 납부하여야 할 부분인데 원고와 피고가 법률을 잘못알고 양도소득세를 부과하고 납부한 것으로 보인다.① 위 양도소득세 납부 부분은 이 사건 아파트의 양도와 관련하여 양도소득세를 계산하면서 양도차익을 계산한 기간 동안에 발생 한 양도차익과 관련하여 납부된 것으로서 이 사건 아파트의 양도차익과 다른 별도의 양도차익이라고 할 수 없는 점,② 피고는 위 양도소득세 부과처분이 취소되지도 않았고 피고가 환급결정을 한 바도 없어 계산된 양도소득세액에서 위 납부 부분을 공제할 수 없다는 취지로 주장하나 환급과 기납부세액으로 공제하는 것은 전혀 다른 문제로서 환급이 불가능하다고 하여 납부세액공제까지 할 수 없는 것은 아니라고 보이는 점,③ 위 부분에 대한 양도소득세를 부과징수한 것은 잘못된 것이라고 피고가 시인하고 있 옴에도 불구하고 절차척인 문제만을 들어 위 납부세액을 이 사건 아파트의 양도소득세 액에서 공제하지 못한다고 판단하는 것은 정의의 관념에 부합되지도 않고 공평의 이념 에도 반한다고 보여지는 점 등 여러 사정을 참작하면, 위 양도소득세 73,755,750원 중 이 사건 아파트의 분양권과 관련하여 납부된 부분은 이 사건 양도소득세 액을 계산함에 있어서 소득세법 제93조 제2호가 규정하고 있는 예정신고납부세액에 준하는 것으로서 이 사건 양도소득세액에서 공제되어야 함이 상당하다. 한편 위 73,755,750원 중 이 사건 아파트의 분양권과 관련된 금액이 얼마인지 확정할 수 있는 자료가 없으므로, 위 73,755,750'원 중 환지처분 당시의 이 사건 제1토지들 및 이 사건 제3토지의 평가액을 합산한 가액 350,815,235원 중 원고가 청산금을 받지 않고 아파트 분양권을 받은 금액인 106,622,164원의 비율에 해당하는 금액인 22,416,351원이 이 사건 아파트와 관련된 금액이라고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 양도소득세와 관련하여 공제되어야 할 기 납부세액은 이 사건 제4토지와 관련하여 원고가 이미 납부한 100,181,332원(원고는 위 인정 사실과 달리 납부한 세액이 111,312,590원이라는 취지로 주장하나, 원고가 주장 하는 위 금액은 갑 제17호증의 1(양도소득세예정신고서)에 기재된 산출세액 111,312,591원에 근거한 것으로 보이는바, 위 산출세액은 실제로 납부한 금액이 아니므로 원고의 위 주장은 이유 없다)과 위 22,416,351원을 합한 122,597,683원이 된다.",(3) 정당한세금액

위와 같은 인정사실 및 법리 판단에 근거하여, 이 사건 아파트의 양도와 관련한 양도소득세를 소득세법 시행령 제166조 제1항 제2호가 정한 방법에 따라 산정하면, 그 금액은 별지 양도차익계산내역 및 세액계산표의 각 기재와 같이 79,401,840원(10마만 버림, 원고는 별지 양도차익계산 내역에 기재된 필요경비 3,198,664원 이외에 이 사건 아파트 양도 당시 지출한 복덕방비 1,600,000원이 더 계산되어야 한다는 취지로 주장 하나, 소득세법 제97조 제3항 제2호에 따라 필요경비를 개산 공제할 경우 개산공제된 금액에 복덕방비 등 실제로 든 경비를 필요경배에 추가하여 포함시킬 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다)이 된다. 따라서, 위 계산 내역과 다른 취지의 원고의 계산 내역 관련 주장은 모두 이유 없다.

(4) 소결론

따라서 , 이 사건 처분 중 79,401,840원을 초과한 부분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분 중 79,401,840원을 초과한 부분은 위법하여 이를 취소하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각함이 상당하여 주문과 같이 판결한다.