심사부가2009-0003 (2009.03.10)

부동산 임대차계약일을 재화의 공급시기로 볼 수 있는지 여부

부동산매매계약을 체결하고 중도금을 지급한 상태에서 매도자를 임차인으로 하고 매수자를 임대인으로 하는 임대차계약을 약정한 경우로서, 소유권이전등기전에 이미 부동산을 사용・수익하고 있으므로 임대차계약일자를 사용가능한 때로 보아 재화의 공급시기로 볼 수 있음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

부가가치세법 제6조 (재화의 공급)

부가가치세법 제9조 (거래시기)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 10. 10. 원고에게 한 2004년 제2기분 부가가치세 236,576,830원의 부과 처분을 취소한다.

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 9. 7. 소외 ○○ 및 이AA과 사이에, 원고 소유의 김천시 대항면 ★★리 38-1, 38-9, 38-11, 38-12, 39-3, 40 대지 또는 답 합계 3,369㎡와 그 지상 에 있는 연면적 4,366.43㎡인 3층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 ○○ 및 이 AA에게 동일한 지분으로 대금 52억 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고 같은 날 계약금 4억 원을 지급받았고, 그 후 이AA은 자신의 지분 중 절반을 소외 이◎에게 양도하였다.

나. 원고는 2004. 11. 10. ○○ 및 이AA과 사이에, 원고를 임차인으로 하고 ○○ 및 이AA을 임대인으로 하여, 원고가 ○○ 및 이AA으로부터 이 사건 건물 중 1층 편의점을 제외한 나머지 부분을 임대차보증금 11억 원, 임대차기간 2004. 11. 10.부터 24개월, 월세 3,200만 원(부가가치세 별도)을 매월 10일에 선지급하기로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고, 원고는 2005. 7. 10.까지 이 사건 임대차계약에 따른 월 임료를 지급하였다.

다. 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 ○○ 및 이AA으로부터 이 사건 매매대금 중 중도금 6억 6,000만원을 지급받았고, 또한 ○○ 빛 이AA과 사이에, 이 사건 매매대금에서, ① 이 사건 건물 중 이미 제3자에게 매각된 커피숍 매매대금 7억 9,800만원을 공제하고, ② 원고의 이 사건 건물에 관한 근저당권자인 ☆☆상호저축은행 주식회사(이하 '☆☆상호저축은행'이라 한다)에 대한 피담보(대출금)채무 22억 4,200만원을 ○○ 및 이AA과 이◎이 인수하는 대신에 그 금액을 이 사건 매매대금 에서 공제하며, ③ 원고가 이 사건 임대차보증금 11억 원을 지급하지 않는 대신에 나 머지 매매대금을 지급받는 것으로 갈음하기로 약정하였다.

라. 원고는 2005. 1. 19. ○○ 및 이AA의 연대보증 아래 주식회사 하나은행으로부터 7억 원을 대출받아 ☆☆상호저축은행에 대한 위 대출금 채무 중 일부를 변제하였다.

마. ○○ 및 이AA과 이◎은 2005. 6. 27. 이 사건 건물의 2층 전부와 1층 중 101-1호, 103호, 105호, 106호, 107호를 ○○의 명의로, 이 사건 건물의 3층 전부와 l층 중 101-2호, 102호, 108호, 109호, 110호를 이AA, 이◎의 명의로 각 소유권이 전등기를 마치기로 하는 등의 약정(이하 '이 사건 분할 약정'이라 한다)을 하였고, 원고는 위 약정에 동의하였다.

바. 원고는 2005. 7. 11. ○○ 및 이AA과 이◎에게, ○○ 및 이AA과 이◎이 이 사건 매매계약에 따른 잔금 미지급 및 소유권이전등기 인수 등의 의무를 이행하지 아니하여 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 통고를 하였다.

사. 원고는 2005. 7. 12. 위 마.항에서 본 ○○에게 소유권이전등기하기로 약정한 이 사건 건물 중 103호, 105호, 201호, 202호, 207호를 이AA에게 매도하고, 101-1호, 106호, 107호, 203호, 205호, 206호를 이◎에게 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2005. 7. 15. 이AA과 이◎에게 그 소유권이전등기를 마쳐주었다.

아. 이에 ○○은 2005. 9. 6. 원고 및 이AA과 이◎을 상대로 서울남부지방법원 2005가합14565호로 민사소송을 제기하였는데, 그 청구의 주요 내용은 위 사.항에서 본 이AA과 이◎ 앞으로 마쳐진 각 소유권이전등기의 말소를 구하고 이 사건 매매계약 또는 이 사건 분할약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것 이다.

자. 원고는 2006. 5. 16. 이AA 및 이◎과 사이에, 위 사.항에서 본 2005. 7. 12.자 각 매매계약을 해제하기로 합의하고, 같은 날 ○○에게 이AA 및 이◎ 명의의 각 소유권이전등기의 말소등기절차에 필요한 부동산매매계약해제서, 등기필증, 원고 및 이AA과 이◎의 인감이 날인된 위임장, 각 인감증명서 등 제반서류를 교부하였으며, 같은 날 ○○에게 이 사건 매매계약에 따라 ○○이 인수하게 될 각 부동산에 관한 등기필증, 원고의 인감이 날인된 위임장 및 부동산매도용인감증명서 등을 제시하면서 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기의무의 이행을 제공하였으나, ○○은 그 수령을 거절하였다.

차. 이에 원고는 2006. 6. 22. ○○을 상대로 위 아.항에서 살핀 본소에 서울남부지방법원 2006가합10386호로 소유권이전등기신청절차인수 등의 반소를 제기하였다(이하 위 아.항의 본소와 위 반소를 통틀어 '이 사건 민사소송'이라 한다).

카. 이 사건 민사소송의 제1심 법원은 2007. 6. 29. '원고는 ○○에게 이 사건 매매 계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, ○○은 원고로부터 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기의 신청절차를 인수하라'는 내용 등의 판결을 선고하였고, 그 후 위 부분은 확정되었다.

타. 처분의경위

(1) 원고는 2004. 7. 1. 김천시 **면 ★★리 38-1 소재에서 '주식회사 ◇◇종합건설 김천지점'이라는 상호로 서비스(예식장)업을 영위하기 위하여 개업하였으나 2006. 3. 23. 폐업하였다.

(2) 원고는 2005. 10. 피고에게 2005년 제2기 예정 부가가치세 신고를 하면서, 위 사.항에서 본 것처럼 원고 소유의 이 사건 건물 중 일부를 이AA 및 이◎에게 2005. 7. 12. 매도한 것으로 하여 부가가치세를 신고ㆍ납부하였으나, 이 사건 민사소송에서 이AA 및 이◎에 대한 2005. 7. 12. 매매는 무효라는 판결이 있었다하여 2008. 6. 20. 피고에게 위와 같이 신고한 부가가치세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

(3) 피고는 원고의 위 경정청구를 받아들여 2005년 제2기 부가가치세를 환급하는 경정결정을 하는 한편, 이 사건 민사소송 판결문을 검토하는 과정에서 원고가 2004. 9. 7. ○○ 및 이AA과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였고, 그 후 원고가 2004. 11. 10. ○○ 및 이AA과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 사실을 알고, 이 사건 임대차계약일인 2004. 11. 10.이 이 사건 매매계약에 따른 매매잔대금 지급 및 매매부동산의사용ㆍ수익이 가능한 시기로서 재화의 공급시기라고 보아, 대구지방국세청의 과세쟁점자문 및 피고의 과세전적부심사를 거쳐 2008. 10. 10. 원고에게 2004년 제2기 부가가치세 236,576,830원(신고불성실가산세 및 납부불성실가산세가 포함된 금액이다)을 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

(4) 원고는 2009. 1. 6. 이 사건 처분의 취소를 구하는 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2009. 3. 10. 원고의 심사청구를 기각하는 결정을 하였고, 위 결정문은 2009. 3. 16.경 원고에게 송달되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증 의 1, 2, 갑 제7 내지 20호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 1, 2, 3, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고는다음과같은취지로주장한다.

이 사건 건물의 매수인인 ○○, 이AA, 이◎은 이 사건 매매계약과 이 사건 임대차계약을 체결한 후 원고에게 이 사건 매매계약으로 인하여 발생한 부가가치세 상당의 매매잔금을 지급하지 아니하였고 원고의 ☆☆상호저축은행에 대한 대출금 채무도 인수하지 아니하였다. 이에 원고는 2005. 7. 11. ○○, 이AA, 이◎에게 이 사건 매매계약의 해제를 통지하였고 그 통지가 다음날 각 도달되었으므로 이 사건 매매계약은 2005. 7. 12. 적법하게 해제되었고, 따라서 이 사건 매매계약이유효하며 이에 따른 재화의 공급시기가 2004. 11. 10.임을 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 부가가치세법 제6조 제1항, 제9조, 부가가치세법 시행령 제14조 등의 취지를 종합하면, 재화의 공급이란 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 말하는 것으로서 부가가치세의 성질에 비추어 보면 그 인도 또는 양도는 재화를 사용ㆍ소비할 수 있도록 소유권을 이전하는 행위를 전제로 하는 것이라고 할 것인바, 사업자가 건물을 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 다음, 매매대금이 청산되거나 거래상대방 명의로의 이전등기를 경료하기 이전이라도, 거래상 대방으로 하여금 사실상 소유자로서 당해 건물에 대한 배타적인 이용 및 처분을 할 수 있도록 그 점유를 이전하였다면, 이는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당한다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2005두2926 판결 등 참조).한편, 부동산의 매수인이 매 매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에 서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결 등 참조).

(2) 위 인정사실에 의하면, 원고가 2004. 9. 7. ○○ 및 이AA과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 매매대금 52억 원 중 계약금 4억 원을 수령하였고, 2004. 11. 10. ○○ 및 이AA을 임대인으로 하여 그들로부터 이 사건 건물의 일부를 임차하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 매매대금 중 중도금 6억 6,000만원을 수령하였으며, 나아가 이 사건 매매대금에서 이 사건 건물 중 이미 제3자에게 매각된 커피숍 매매대금인 7억 9,800만원을 공제하고, 원고의 ☆☆상호저축은행에 대한 대출금 채무 22억 4,200만원을 이 사건 건물의 매수인인 ○○ 및 이 ●●(이◎도 포함됨)이 인수하는 대신 그 부분 또한 이 사건 매매대금에서 공제하며, 원고가 ○○ 및 이AA에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 11억 원을 지급하지 않는 대신에 그들로부터 이 사건 매매대금의 나머지 잔금을 지급받는 것으로 갈음하기로 약정하였는바, 위 법리에 비추어 보면, 매수인들은 이 사건 임대차계약 체결일인 2004. 11. 10. 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무를 다 하고 (52억 원 - 4억 원 - 6억 6,000만원 - 7억 9,800만원 - 22억 4,200만원 - 11억 원 = 0원) 이 사건 건물의 점유를 이전받음으로써 같은 날 이 사건 건물의 사실상 소유자로서 당해 건물에 대한 배타적인 이용 및 처분을 할 수 있게 되었다고 판단된다(더욱이 ○○ 및 이AA은 2004. 11. 10. 원고에게 이 사건 건물의 일부를 임대하고 원고로부터 실제 월 임료를 지급받는 등 이 사건 건물의 소유자로서 배타적인 이용 또는 처분을 하였다).

(3) 한편 원고는 2005. 7. 12. 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다고 주장하나, 원고의 2005. 7. 11.자 해제통고로써 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다는 원고의 주장을 인정할 아무런 증거가 없다(오히려 이 사건 민사소송 판결문에 의하면 이 사건 매매계약은 유효한 것으로 판단된다).

(4) 따라서 이 사건 건물의 매수인들은 이 사건 임대차계약 체결일인 2004. 11. 10. 이 사건 건물에 대한 배타적인 이용 및 처분을 할 수 있게 되었다고 할 것이므로 이때를 재화의 공급시기로 본 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.