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판시사항
가. 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서 이용상황 및 용도지역이 다르고 수용재결시부터 4 내지 7개월후에 거래된 토지들의 거래가격을 참작함의 적부(소극)
나. 기준지가가 고시된 지역내의 토지에 대한 수용보상액 산정을 위한 감정서의 가격산정요인들에 관한 기술방법
판결요지
가. 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서 그 거래가격을 참작하여야 할 인근유사토지라고 하려면 적어도 거래사례 토지가 수용대상토지에 인접하고 그 공부상 지목이나 수용재결 당시의 이용상황 및 용도지역이 수용대상토지와 유사해야 할 것인데, 수용대상토지는 공부상 지목이 대지이나 실제 용도는 공장부지이고 자연녹지지역에 속하며 그 주변은 공장지대와 농경지대가 혼재하고 있고 상가 및 주택지와의 연계 발전이 용이한 지역인 반면, 거래사례 토지들은 공부상 및 실제지목이 대지이고 주거지역에 속하며 주변은 주택지이거나 상가와 주택이 혼재하는 곳이라면 이러한 거래사례 토지들을 수용대상토지의 인근유사토지라고 할 수 없으며, 거래 시기도 수용재결시로부터 4개월 또는 7개월 후라면 개발이익이 포함되지 않은 통상의 거래가격이라고 보기는 어렵다.
나. 기준지가가 고시된 지역내의 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어서는 기준지가를 기준으로 하되 관계법령 소정의 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 비록 감정서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질 수 있으므로 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있을 정도로 기술하여야 한다.
원고, 피상고인
최수학
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 소송대리인 홍익법무법인 담당변호사 김정규 외 4인
피고보조참가인
대한주택공사 소송대리인 홍익법무법인 담당변호사 김정규 외 4인
주문
상고를 기각한다.
상고소송비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유에 대하여
1. 원판결 이유에 의하면, 원판결은 이 사건 토지의 인근유사토지인 도봉구 창동 256의1 대지가 1987.12.28. 평방미터당 금 660,550원에, 같은 동 262의23 대지가 1987.9.20. 평방미터당 금 337,700원에 매매된 사례가 있는데도 이 사건 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 신풍, 신성 토지평가사합동사무소는 이러한 매매사례를 포착하지 못하고 인근유사토지의 일반적인 호가와 한국감정원 토지시가조사표에 기재된 창동의 공장지대에 대한 시가를 참작하여 평가한 사실을 인정하고 위 평가서의 기재내용을 적시한 후 위 두 사무소의 감정평가서는 매매사례를 포착하지 못한 이상 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하였다고 볼 수 없고, 또 토지수용법이나 국토이용관리법 소정의 기타 가격산정요인들을 참작한 방법에 관하여 아무런 구체적인 산출과정설시도 없이 막연히 가격요인들을 종합적으로 감안한다고 하면서 그 보상액을 산출한 것은 평가방법이 적법하지 못하다고 할 것이고 이를 기초로 한 이의재결처분은 그 산정된 보상액 자체가 결과적으로 관계법령에 따라 적법하게 산정된 손실보상액 보다 오히려 많거나 같다는 등의 특별한 사정이 있음을 인정할 만한 자료가 없는 이상 결국 위법하다고 하여 위 이의재결처분의 취소를 명하고 있다.
2. 기록에 의하면 이 사건 이의재결의 기초가 된 신성, 신풍 토지평가사합동사무소의 평가서(을17호증의 3,4)는 매매사례는 포착하지 못하였다고 하면서 1985.8. 창동마을 주변 전의 지가수준, 창동역 서남측 미개발지대의 호가만을 적시하고 있는 반면, 원심 감정인 이한균, 최창석은 원심판시 각 대지의 매매가격을 인근유사토지의 정상거래가격이라고 하여 이를 참작하여 이 사건 토지의 보상가액을 산정하였다.
그러나 거래사례 토지가 수용대상토지의 인근유사토지라고 하려면 적어도 거래사례 토지가 수용대상 토지에 인접하고 그 공부상 지목이나 수용재결 당시의 이용상황 및 용도지역이 수용대상토지와 유사해야 할 것인데( 당원 1990.10.12. 선고 90누2475 판결 참조), 기록에 의하면 이 사건 토지는 공부상 지목이 대지이나 실제용도는 공장부지이고 자연녹지지역에 속하며 그 주변은 공장지대와 농경지대가 혼재하고 있고 상가 및 주택지와의 연계 발전이 용이한 지역인 반면, 위 창동 256의 1 토지는 공부상 및 실제지목이 대지이고 주거지역에 속하며, 주변은 상가와 주택이 혼재하고 있고, 창동 262의23 토지는 공부상 및 실제지목이 대지이며 주거지역에 속하고 주변은 모두 주택지임을 알 수 있으므로 위 거래사례 토지들을 이 사건 토지의 인근유사토지라고 할 수 없으며 거래시기도 수용재결시(1987.5.19.)로부터 4개월 또는 7개월 후이어서 개발이익이 포함되지 않은 통상의 거래가격이라고 보기는 어렵다.
따라서 원심이 이들 매매사례를 포착하여 그 거래가격을 참작하지 않았다는 사유로 위 두 토지평가사합동사무소의 감정평가가 위법하다고 판단하였음은 인근유사토지의 정상거래가격에 관한 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다고 하겠다.
3. 한편 구 토지수용법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되지 전의 것) 제46조 제2항 , 구 국토이용관리법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제29조 제5항 , 동시행령(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 개정되기 전의 것) 제49조 에 의하면, 기준지가가 고시된 지역내에 있는 토지를 수용하는 경우의 손실보상액은 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 기준지가 대상지역 공고일로부터 보상액의 재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 국토이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률, 인근유사토지의 정상거래가격 및 기타 대통령령이 정하는 사항을 참작하여 산정 평가하도록 규정되어 있는바, 위 규정들의 취지에 비추어 기준지가가 고시된 지역내의 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어서는 기준지가를 기준으로 하되 위 법령 소정의 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 비록 감정서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질 수 있으므로 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다 ( 당원 1990.5.8. 선고 89누5811 판결 ; 1990.7.10. 선고 89누3953 판결 , 1990.10.10. 선고 89누7757 판결 등 참조). 그런데 기록에 의하면 신성토지평가사합동사무소의 평가서는 이 사건 토지 등 20 필지의 토지를 일괄 평가하면서 표준지의 기준지가, 지가상승률, 도매물가지수 등의 수치를 나열하고 기타사항으로 본건토지와 인근토지의 이용현황 등과 인근토지의 지가수준을 적시하였으며 표준지의 기준지가를 기준으로 개별필지의 입지적 조건과 토지이용상황을 고려하였다고 기재한후 이 사건 토지의 평가가격을 표준지의 평방미터당 기준지가인 약 금120,000원보다 높은 금 166,600원으로 평가하고 있을 뿐 구체적으로 표준지와 이 사건 토지의 개별요인이 어떻게 다른지, 그 적시한 인근토지의 지가수준을 어떻게 반영하였으며 보상가격의 산출과정은 어떠한지 전혀 알 수 없게 되어 있고 신풍토지평가사합동사무소의 평가서는 표준지의 기준지가, 표준지 선정사유, 지가변동율, 평가선례(이 사건 토지의 원재결 당시의 평가액을 선례로 기재하고 있다), 이 사건 토지의 현황과 유사지의 호가, 한국감정원의 토지시가 조사내용 등을 나열하고 도매물가지수는 하락되었으므로 생략한다고 한 후 기준지가에 지가변동율을 곱하여 원재결 당시의 표준지의 기준지가를 평당 금 437,200원으로 수정하고 표준지와 대상토지의 품등비교로서 표준지 중 기호 1,2,3,은 평가대상지와 제반조건이 유사하나 기호2 공장용지는 광면적의 공장용지라고만 기재한 다음 이러한 사항과 평가대상토지의 개별요인(위치, 지형, 효용도, 지세, 도로조건, 지역여건)을 종합 참작하였다고 하면서 이 사건 토지의 가격을 평방미터당 금 166,600원으로 평가하고 있는바, 위 감정평가서 역시 표준지와 이 사건 토지의 개별요인이 어떻게 다르며 지가변동률과 도매물가상승율을 제외한 나머지 가격산정요인들을 어떻게 어느 정도 참작하였는지 알 수 없도록 되어 있다.
같은 취지의 원심의 사실인정은 옳고 여기에 그 지적하는 바와 같은 채증법칙위배나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 따라서 위 두 평가서는 평가방법상의 적정성을 결하였으므로 이에 터잡은 이 사건 이의재결은 위법하다고 할 것이니 그 취소를 명한 원심의 결론은 결국 옳다고 하겠고, 앞서 본 원심의 잘못은 그 결론에 영향이 없다고 할 것이므로 논지는 이유없음에 돌아간다.
5. 이리하여 상고를 기각하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.