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판시사항
가. 당해 공공사업과 관계없이 이루어진 수용대상토지에 대한 자연녹지지역 지정이 위 사업의 시행으로 해제된 경우, 수용대상토지에 대한 손실보상액은 그 제한을 받는 상태대로 평가되어야 하는지 여부(적극)
나. 기준지가고시지역 내의 수용대상토지에 대한 감정평가에 2개의 표준지의 기준지가가 표시되어 있기는 하지만, 감정평가결과 산정한 보상금액에 비추어 그 중 한 토지를 표준지로 삼아 보상금액을 평가한 것으로 볼 수 있고 소유자인 원고에게 불리하지 아니 하다면, 이를 위법이라 할 수 없다고 본 사례
다. 거래사례토지와 수용대상토지가 그 실제 이용상황 및 용도지역이 상이하여 위 그 거래사례토지의 정상거래가격을 참작하지 아니한 수용대상토지에 대한 감정평가가 위법이라 할 수 없다고 본 사례
판결요지
가. 수용대상토지에 대한 자연녹지지역 지정의 해제가 당해 공공사업의 시행으로 이루어졌고, 위 공법상 제한은 위 사업의 시행과 전혀 관계없이 가하여진 경우, 수용대상토지에 대한 손실보상액은 그 제한을 받는 상태대로 평가되어야 한다.
나. 기준지가가 고시된 지역 내의 수용대상토지에 대한 감정평가가 2개의 표준지의 기준지가를 기초로 삼아 이루어진 것으로 보이기는 하지만, 동 감정평가 결과 산정한 보상금액이 그 중 한 토지를 표준지로 삼아 평가한 보상금액과 동일한 점에 비추어 위 토지를 표준지로 삼아 보상금액을 평가한 것으로 못 볼 바 아닐 뿐 아니라 소유자인 원고에게 불리하지 아니 하다면, 이를 위법이라 할 수 없다고 본 사례.
다. 거래사례토지가 수용대상토지의 인근유사토지라고 하려면 적어도 거래사례토지가 수용대상토지에 인접해 있고 그 공부상 지목이나 실제이용상황 및 용도지역이 수용대상토지와 유사해야 하는 것인바, 거래사례토지와 수용대상토지가 그 실제 이용상황 및 용도지역이 상이하여 위 그 거래사례토지의 정상거래가격을 참작하지 아니한 수용대상토지에 대한 감정평가가 위법이라 할 수 없다고 본 사례.
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 민경택
주문
원판결을 파기하여 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유에 대하여
1. 원판결이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지는 기준지가가 고시된 지역 내에 위치한 토지로서, 이 사건 도시계획사업의 조기시행으로 그 수용재결일(1988.9.16) 전에 제주 남제주군 (주소 1 생략) 전 1636제곱미터에서 분필되고 지목이전에서 도로로 변경됨으로써 자연녹지지역의 지정도 해제된 사실, 피고가 이 사건 이의재결시 손실보상액산정의 기초로 삼은 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소의 각 감정평가 중 ○○의 그것은, ① 실제이용상황이 전이고 자연녹지지역 내에 있는 위 (주소 2 생략) 토지를 표준지로 삼을 경우 지가변동율 1.4배, 위치비교에서 이 사건 토지가 1.5배 우세, 기타 참작사항에서 이 사건 토지가 2배 우세라는 점을 고려하면 수용보상금은 제곱미터당 31,000원이 되고, ② 실제이용상황이 전이고 공업지역 내에 있는 (주소 3 생략) 토지를 표준지로 삼을 경우 지가변동률 및 기타 참작사항은 모두 위 비율과 같고 위치비교에서 이 사건 토지가 1.2배 우세라는 점을 참작하면 수용보상금은 제곱미터당 50,000원이 되는 점 등을 종합 참작하여 이 사건 토지의 손실보상가액을 제곱미터당 31,000원으로 평가한 사실, 위 두 사무소는 모두 이 사건 토지에 인접한 준주거지역 내의 토지로서 (직선거리로 약 600미터 떨어져 있음) 지목은 전이나 실제 이용상황이 나대지인 (주소 4 생략) 토지가 1988.4.28. 제곱미터당 73,870원에 매매된 사실을 알지 못하였기에 이 가격을 참작하지 못한 사실을 확정한 다음, 우선 ○○토지평가사합동사무소의 감정평가는 어느 토지를 이 사건 토지에 대한 표준지로 선정하였는지조차 명백하지 아니하고, 두 사무소의 감정평가는 앞에서 설시한 인근유사토지의 정상거래가격을 전혀 참작하지 아니한 채 이루어져 관계법령에 따른 적법한 평가라고 할 수 없으므로 피고가 위 각 감정평가를 기초로 하여 한 이 사건 보상액결정은 위법하다는 이유로 이 사건 이의재결의 취소를 명하고 있다.
2. 그러나 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 토지에 대한 자연녹지지역 지정의 해제가 이 사건 사업의 시행으로 이루어졌고, 위 공법상 제한은 이 사건 사업의 시행과 전혀 관계없이 가하여진 것이므로, 이 사건 토지에 대한 손실보상액은 그 제한을 받는 상태대로 평가되어야 하는바( 당원 1983.4.26.선고 82누468 판결 참조), 비록 ○○토지평가사합동사무소의 감정평가가 2개의 표준지의 기준지가를 기초로 삼아 이루어진 것으로 보이기는 하지만, 동 감정평가결과 산정한 보상금액이 자연녹지지역 내의 위 (주소 2 생략) 토지를 표준지로 삼아 평가한 보상금액과 동일한 점에 비추어 위 토지를 표준지로 삼아 보상금액을 평가한 것으로 못 볼 바 아닐 뿐 아니라 원고에게 불리할 것은 없으므로 이를 가리켜 위법이라 할 수는 없으니 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 또한 거래사례토지가 수용대상토지의 인근유사토지라고 하려면 적어도 거래사례토지가 수용대상토지에 인접해 있고 그 공부상 지목이나 실제이용상황 및 용도지역이 수용대상토지와 유사해야 하는 것인바( 당원 1991.1.15.선고90누4730 판결 , 1991.2.8.선고 90누6767 판결 참조), 원판결 이유에 의하더라도 그 거래사례토지와 이 사건 토지는 그 실제이용상황 및 용도지역이 상이하다는 것이니 위 각 감정평가가 그 거래사례토지의 정상거래가격을 참작하지 아니한 채 이루어졌다 하여 이를 위법이라 할 수는 없으므로 이점을 지적하는 논지 역시 이유 있다.
4. 그러므로 원판결을 파기하여 사건을 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.