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판시사항
부동산임대차에 있어서 임차보증금의 법적성질 및 임대차 종료시 그 반환의무 범위
판결요지
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료 후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.
참조조문
원고, 상 고 인
원고 소송대리인 변호사 염동호
피고, 피상고인
피고
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임차인의 채무불이행이 없으면, 그 전액을 반환하고, 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나, 목적물을 멸실.훼손하여 부담하는 손해배상채무, 또는 임대차종료 후 목적물반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면, 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로, 임대인의 보증금반환의무는, 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다 할 것이다 ( 당원 1969.12.26선고69다853 판결 ; 1976.8.24 선고 76다1032 판결 ; 1977.9.28 선고 77다12411242 판결 ; 1983.11.22 선고 82다카1696 각 판결 참조).
2. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 증거를 종합하여 소외인이 1985.4.16. 피고로부터 이 사건 지하실 122평을 임대차기간 1년, 임대차보증금은 금 10,000,000원으로 하고 매월 월임료 금 600,000원과 이에 대한 부가가치세를 아울러 지급하며, 그 관리비 및 수도사용료는 별도로 지급하기로 하고 임차하였으나, 1985.5.16. 이후부터 월임료의 지급을 연체하였기 때문에 월임료의 지급을 2회 이상 연체하면 임대인이 그 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 당초의 약정에 따라, 피고는 같은해 8.30. 위 임대차계약해지의 의사표시를 한 후, 소외인을 상대로 한 명도청구소송에서 승소하여 1986.4.14. 명도집행을 함으로써 위 지하실을 명도받았으나, 그 명도시까지 위 소외인의 피고에 대한 미지급채무가 모두 금 10,531,453원에 이르게 된 사실을 인정한 다음, 위 소외인의 채권자인 원고가 위 소외인의 피고에 대한 임차보증금반환청구 채권을 전부받았다고 하더라도, 그 전부명령과 이에 의한 집행채권 소멸의 효력은 명도시에 구체적으로 청산절차를 거치고 남은 금액을 기준으로 하여 발생하는 것이므로, 피고의 위 보증금반환채무는 거기에서 위 소외인의 미지급채무 금 10,531,453원을 공제하고 나면 남는 것이 없어, 원고가 받은 위 전부명령은 그 효력을 발생할 수 없다고 판단하고 있는 바, 기록과 대조하여 살펴보아도, 원심의 위 사실인정과 판단은 모두 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같이 증거에 의하지 아니한 사실인정의 허물이나 전부명령 및 상계의 효력에 대한 법리오해의 위법사유 있음을 찾아볼 수 없다. 소론의 판례( 당원 1986.2.11 선고 85다카1087 , 1981.11.10 선고 81다378판결 ; 1980.9.9 선고 80다939 각 판결 )들은 사안을 달리하여 이 사건에 적합한 것이 아닐 뿐만 아니라, 피고가 위 소외인과의 명도소송에서 상환이행을 하도록 판결을 받은 금액이 있었다 하더라도, 그 후 지하실 명도시까지의, 위 소외인의 피고에 대한 채무총액이 위 보증금의 액수를 초과하게 된 이상, 원심이 그 금액에 대하여서까지 위 보증금의 담보적 효력이 미치는 것이라고 판단하였다 하여 잘못이라 할 수도 없다. 논지는 모두 이유없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.