국세청 심사양도2011-0267 (2012.04.16)

상가와 주택의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가로 안분한 것은 적법함

양도 건물에 대하여 주택과 상가를 구분하여 매매계약서를 작성하였으나 주택 매도대금에 관한 구체적 산정기준도 제시하지 않은 채 취득가액보다 2배 이상 높은 가액으로 매도가액을 정한 점 등에 비추어 매매계약서의 기재내용을 믿기 어렵고 자산별 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가로 안분함이 타당함

소득세법 제100조

2011구합3379 양도소득세부과처분취소

김AA

창원세무서장

2012. 5. 24.

2012. 7. 5.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 5. 13. 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 000원의 부과 처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2009. 10. 13. 자신이 소유하고 있던 창원시 성산구 OO동 000에 있는 지하 0층， 지상 0층의 DD빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의，① 지하 0층부터 지 상 0층까지의 상가 부분(이하 '이 사건 상가'라 한다)을 배EE에게，② 0층의 주택 부 분(이하 '이 사건 주택'이라 한다)을 배EE의 남편인 조FF에게 각 양도하는 내용의 계약서를 작성하였다.

나. 원고는 2009. 12. 31. 피고에게 '이 사건 건물의 매도대금 합계 000원 가운데 1세대 1주택의 양도로서 과세대상이 되지 않는 이 사건 주택의 매매대금이 000원 이고， 과세의 대상이 되는 이 사건 상가의 매매대금이 000원'이라고 주장하면서，이 사건 상가의 취득가액이 000원이므로，이 사건 상가의 양도에 따른 양도소득금액 000원[ = 양도차익 000원( = 000 원 - 0000원) - 기타 필요경비 000원 - 장기보유특별공제 000원]에 대한 양도소득세로 000원을 신고・납부하였다.

다. 이에 대하여 피고는 '원고가 이 사건 건물을 일괄양도하면서 산정한 이 사건 상 가와 이 사건 주택의 양도가액이 합리적이지 않다.'는 이유로， 이 사건 건물의 양도가액 000원을，이 사건 주택은 그 개별주택가격으로，이 사건 상가는 그 기준시가로，각 안분하여 이 사건 주택의 가격은 000원，이 사건 상가의 가격은 000원으로 재산정한 후， 원고에 대하여 이 사건 상가에 관한 양도에 따른 2009년도 양도소득세 000원을 경정・고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 2011. 7. 18. 피고에게 이 사건 처분에 관하여 이의신청을 하였으나，피고

는 같은 해 8. 24. 위 신청을 기각하였고， 원고는 2011. 11. 9. 국세청장에게 심사청구 를 하였으나， 국세청장은 2012. 4. 16. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 갑 1호증， 갑 5호증의 1， 2， 을 3， 5호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 건물 매도 당시 이 사건 상가는 배DD에게 대금 000원에，이 사건 주택은 조FF에게 대금 000원에 각 매도하였고， 매매계약서도 이 사건 상가와 이 사건 주택을 구분하여 2장을 작성하였으므로， 원고가 당초 양도소득세 신고 당시 이 사건 상가의 양도가액을 실지거래가액인 000원을 기준으로 하여 양도소득금액을 산정한 것은 적법함에도 불구하고，피고가 별다른 근거 없이 위 매매계약서에 기재된 이 사건 주택과 이 사건 상가의 각 매매금액을 인정하지 아니하고 이 사건 주택과 이 사건 상가의 매매가액이 불분명하다고 하면서， 이 사건 건물의 양도가액 000원을 이 사건 주택과 이 사건 상가의 기준시가 비율에 따라 안분하여 양도가액을 이 사건 주택 000원， 이 사건 상가 000원으로 산정한 다음 원고가 추가로 부담하여야 할 양도소득세금액이 더 있다고 보고서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 소득세법(2009.6.9.법률 제9774호로 개정되기 전의 것) 제100조 제1항，제2항의 규정에 의하면， 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 산정하는 경우에 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상OO의 거래확인서，인감증명서 등을 제출하였다면，과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한， 위 각 증빙서류상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산 정하여야 하나(1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결)， 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기 준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 한다.

(2) 갑 2， 3호증， 을 7호증의 1， 2， 을 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정 ， 즉 ① 원고가 2009. 10. 13. 이 사건 건물을 이 사건 상가와 이 사건 주택으로 구분하여 부부인 배EE， 조FF에게 양도하였는데， 당시 작성한 매매계약서는 이 사건 상가 000원， 이 사건 주택은 000원에 매도하는 것으로 이 사건 상가와 이 사건 주택을 구분하여 2장을 작성하였지만， 이 사건 건물에 관한 매매대금은 배EE으로부터 모두 지급받았는바，이 사건 건물의 양수인들 사이의 관계， 그 매매대금 지급의 방법 등에 비추어 보면，이 사건 건물은 일괄하여 배EE，조FF에게 매도한 것으로 봄이 타당하고(그럼에도 불구하고 앞서 본 바와 같은 각 매매계약서를 작성한 이유는 1세대 1주택의 양도로서 과세대상이 되지 않는 이 사건 주택의 매매대금과 양도소득세 과세대상인 이 사건 상가의 매매대금을 구분하기 위함으로 보인다)，② 원고는 2005. 5. 19. 김QQ로부터 이 사건 건물을 000원에 매수한 후 부동산임대업을 하였는데，같은 해 6. 5. 피고에게 부가가치세 조기환급신고를 하면서 이 사건 상가의 가액(대지권 가격 제외)을 000원으로 신고하였고， 원고가 2007. 5. 31. 피고에게 2006년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준합계잔액시산표에는 이 사건 상가의 가액을 000원， 이 사건 건물의 대지가액을 000원으로 기재하였는바， 이 사건 주택의 취득가액은 000원 정도였을 것으로 보이는데도， 원고가 이 사건 주택의 매도대금에 관한 구체적인 산정기준도 제시하지 않고， 그보다 2.5배 정도 높은 금액인 000억 원에 이 사건 주택을 매도하였다고 주장하고 있는 점(이 사건 주택의 개별주택가격은， 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 000원이었으나，원고가 이 사건 주택을 양도할 당시 000원으로 오히려 하락하였다)，③ 원고가 양도소득세를 절약하기 위하여 실제 거래 내용과 상관없이 매수인들의 협조를 얻어 이 사건 상가와 이 사건 주택의 매매계약서를 구분하여 작성하였을 가능성이 충분해보이는 점 등 여러 사정을 참작하면， 위 각 매매계약서에 기재된 이 사건 상가와 이 사건 주택의 각 매매금액은 양도소득세 등의 부담을 줄일 목적으로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 그 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다. 위 매매계약서의 기재 내용을 믿기 어렵다면，이 사건 건물의 양도는 자산별 매매가액을 구분하지 아니한 채 총 매매가액으로 일괄 양도된 경우로 보아 각 자산별 양도가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다고 봄이 상당하다[원고는 KK감정법인 감정결과 이 사건 주택의 가격이 000원 상당이므로， 이 사건 주택의 실지거래가액이 000원이라고 봐야 한다는 취지로 주장하나，실지양도가 액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고 사후에 양도당시로 소급하여 한 시가감정에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 점(대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 등 참조)， 위 감정은 이 사건 주택과 비교하기 적절하지 않은 인근 아파트를 비교대상으로 삼은 것이므로 적정한 감정이 이루어졌다고 보이지도 않는 점 등에 비추어 보면， 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 따라서， 피고가 소득세법 제100조 제2항이 정한 바에 따라， 이 사건 건물의 실 지거래가액을 이 사건 상가와 이 사건 주택의 기준시가비율로 안분계산하여 이 사건 상가의 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.