실과세의 적정 여부

원고가 이 사건 토지를 양도하고 토지거래허가를 받음에 있어, 그 매매대금을 다르게한 허위의 매매계약서를 작성한 바가 있다 하더라도 토지 취득의 목적과 경위, 이용실태, 보유기간의 정도 등에 비추어 거래를 투기거래라고 할 수 없으므로 기준시가과세원칙이 적용되어야 함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 주위적 청고를 기각한다. 2. 피고가 1992. 6. 17. 원고에 대하여 한 양도소득세 금884,847,790원 및 그 방위세 금103,953,830원의 부과처분중 양도소득세 금514,078,100원 및 그 방위세 금26,927,480원을 초과하는 부분을 취소한다. 3. 소송비용은 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

1. 이사건 처분의 경위

갑 제1호증, 을 제1호증의 1 내지 3, 제2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1978. 4. 18. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 1답 1,162평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 2 도로 10평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 3 도로 20평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 4 대 155평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 5 답 1,355평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 6 답 1,315평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 7 답 2,777평방미터, 같은 동 ㅇㅇ의 8 답 162평방미터(이하 이 사건 토지라 한다)를 취득하였다가 1990. 9. 30. 토지거래허가를 받아 소외 ㅇㅇ주택주식회사등에게 대금 2,524,800,000원에 양도한 사실, 이에 원고는 1990. 10. 31. 양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 검인받은 계약서상의 가액인 금1,262,332,500원으로 하고, 취득가액은 기준시가에 의하여 환산 가액인 금17,787,847원으로 하여 양도차익을 산출한 다음 양도소득세 금217,901,720원 및 그 방위세 금108,950,862원을 신고, 납부하였는데, 피고는 이 사건 토지의 양도행위가 소득세법 시행령(1990. 12. 31. 대통령령 제13194호로 개정되기의 전의 것, 이하 같다) 제170조 제4항 제2호 마목 소정의 허위계약서 작성으로 인한 투기거래에 해당한다고 하여 양도가액을 실지거래가액으로 하고, 취득가액을 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서, 제115조 제1항 제1호 (다)목에 의한 재무부령이 정하는 환산가액으로 하여 양도차익을 산출한 다음 별지 세액계산명세표 피고인정 세액란 기재와 같이 양도소득세 및 그 방위세를 산출하고 여기에서 원고가 자진납부한 세액을 공제하여 1992. 6. 17 원고에 대하여 청구취지 주위적 청구 기재와 같은 이 사건 부과처분을 한 사실을 인정할 수 있다.

2. 이 사건 처분의 적법여부

피고는 위 처분사유와 적용법조를 들어 이 사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 주위적으로 이 사건 토지를 양도하기 12년전에 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 1 답 2,048평등 3필지를 취득하여 이를 농지로 이용하다가 1990. 7. 1. 주택건설업체인 소외 회사 등에게 양도하기로 매매계약을 체결하고, 이 사건 토지를 양도함에 있어서는 당국의 토지거래허가를 받아야 하고, 그 거래가액을 허가가 가능한 가격으로 하여야만 토지거래허가가 나기 때문에 양도차익예정신고시 토지거래허가금액으로 신고를 한 것일 뿐 이 사건 토지의 양도행위가 투기거래에 해당하지 아니하여 위 매매계약체결 당시 시행 중이던 구 소득세법 시행령(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항의 규정에 따른 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 이와 달리 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 피고의 이 사건 부과처분은 전부 위법하고, 예비적으로 이 사전 토지의 양도시기가 1990. 7. 1.이 아닌 같은 해 9. 30. 이라고 하더라도 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 따른 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산출하여야 함에도 이와 달리 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 피고의 이 사건 부과처분은 일부 위법하다고 주장하고있다.

먼저 원고의 이 사건 토지의 거래에 대하여 투기성이 있는 지의 여부에 관하여 살피건대, 소득세법(1990. 12. 31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 자산의 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라 같은법 시행령 제170조 제4항은 그 제2호 내지 제3호에서 위 실지거래가액에 의하는 경우를 각 규정하고 있는바, 그 제2호에서 다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만 부동산의 취득・양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고, 그 마목에서 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어 다른 사람의 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우를 들고 있는바, 위 각 규정의 취지는 투기행위에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도륵 하여 양도소득세를 중과하겠다는 취지인 것이고, 위 조항의 본문의 규정과 단서규정을 종합하여 보면, 위 조항에서 열거하고 있는 투기거래의 유형에 해당이 되면 일응 투지거래에 해당한다고 추정이 되기는 하지만 당해 부동산의 거래에 있어서의 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간 등 구체적인 사정을 종합해 보아 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 위 조항의 단서규정에 의하여 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것으로 해석함이 타당하다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누619 판결 참조)할 것인 바, 갑 제2호증, 을 제4호증의 3 내지 18, 제5호증의 1 내지 6, 제6호증, 제10호증의 1 내지 4의 각 기재와 증인 한경수의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 직업이 의사로서 ㅇㅇ병원 원장으로 있는 원고는 원고의 가족과 병원직원들의 식량을 조달하기 위하여 1978. 4. 18. 이 사건 토지로 분할되기 전인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 1 답 2,048평과 그 인근의 같은 동 ㅇㅇ의 2, 3의 도로와 같은 동 ㅇㅇ의 4 대지 등 3필지를 취득하여 그때부터 위 답에서 소외 박ㅇㅇ으로 하여금 농사를 짓게하여 연간 백미 10가마 정도의 소출이 있었던 사실, 그런데 이 사건 토지가 위치한 지역에 1986년경부터 주택이 들어서기 시작하여 1989년 정에는 그 주변이 주택으로 거의 들어서게 되었는데 그곳 주민들이 주택가 안에 있는 이 사건 토지에다 쓰레기를 갖다버리는 바람에 이미 논이었던 토지가 사실상 밭으로 변해버려 더 이상 벼농사를 지을 수 없게 되어 버린 사실, 그러던 중 소외 회사의 6개의 주택 건설회사가 원고에게 이 사건 토지에 주택을 건설하기 위하여 이 사건 토지를 매각하여 줄 것을 요청하자 원고는 답으로서의 효용을 상실한 이 사건 토지를 더 이상 가지고 있을 필요가 없다고 판단하여 1990. 7. 1. 소외 회사 등에게 대금 2,524,800,000원에 매각하기로 매매계약을 체결한 사실, 그런데 이 사건 토지는 토지거래허가지역 내에 위치하고 있어 이 사건 토지를 거래함에 있어서는 당국으로부터 토지거래허가를 받아야만 되는데 토지거래허가를 받기 위하여는 평당 금액이 금600,000원을 넘는 경우에는 허가가 나지 아니 한다고 하여 원고는 검인계약서 상의 매매대금을 평당 금600,000원으로 계산하여 금1,262,332,500원으로 줄여 기재하게 된 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 토지를 양도하고 토지거래허가를 받음에 있어 그 매매대금을 다르게 한 허위의 매매계약서를 작성한 바가 있다 하더라도 이 사건 토지 취득의 목적과 경위, 그간의 이용실태, 매도경위 및 보유기간의 정도 등에 비추어 원고의 이 사건 토지의 거래를 투기거래라 할 수는 없다 할 것이고, 따라서 이 사건의 경우 위 시행령 단서규정에 의하여 기준시가과세원칙이 적용되어야 할 것이다.

그러면 이 사건 토지의 양도시기와 그 양도차익의 산정에 관하여 보건대, 소득세법 제27조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제53조는 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호는 기준시가의 결정에 관하여 토지의 경우 시장 ・ 군수 ・ 구청장이 지가공시및토지등에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다라고 규정하고, 그 부칙 제1항에서 이 영은 1990. 9. 1.부터 시행하고, 제2항에서 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 것부터 적용하며, 제3항은 이 영 시행전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 과세시가표준액 ÷ 1990. 1. 1. 을 기준으로 한 개별공시지가고시일 현재의 과세시가표준액 이라는 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다라고 규정하고 있는바, 앞에서 든 각 증거들과 갑 제3호증의 기재에 의하면, 원고는 1990. 7. 1. 이 사전 토지의 매매계약을 체결하면서 계약금 250,000,000원은 당일 지급하고 중도금 1,000,000,000원은 같은 해 8. 30. 지급하며, 잔금 1,274,800,000원은 같은 해 9. 30, 지급하기로 약정하고, 잔금을 약정 기일에 지급 받고 같은 해 10. 16. 소유권이전등기를 마친 사실, 이 사건 토지의 양도당시 이 사건 토지의 개별공시지가는 이 사건 토지중 위 136의 4 토지가 금200,000원이고 나머지 각 토지는 각 금250,000원인 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면 이 사건 토지의 양도시기는 잔금을 청산한 날인 1990. 9. 30.이라 할 것이고, 따라서 이 사건 토지의 양도차익은 위 시행령 부칙의 규정에 의하여 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 하는 바, 개별공시지가에 의하여 산정한 이 사건 토지의 양도차익은 금1,708,773,347원이 되고, 이를 기준으로 양도소득세 및 그 방위세를 산출하면 별지 세액계산명세표 당원인정세액란 기재와 같이 양도소득세가 금713,979,828원, 그 방위세가 금135,518,349원이 된고, 여기에서 원고가 이미 납부한 세액을 공제하면 원고가 추가로 납부하여야 할 양도소득세는 금514,078,108원이고 그 방위세가 금26,567,487원이 된다 할 것이다.

따라서 피고가 실지거래가택에 의하여 산정한 이 사건 부과처분중 위 인정의 각 금액을 초과하는 부분은 위법하다 할 것이므로 원고의 주위적 주장은 이유없으나 예비적 주장은 이유있다 할 것이다. (다만, 원고는 이 사건 방위세 부과처분중 금26,927,480원을 초과하는 부분에 대하여만 취소를 구하고 있으므로 그에 따르기로 한다. )

3. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분이 위법하다고 하여 그 전부취소를 구하는 원고의 이 사건 주위적 청구는 이유없어 이를 기각하고, 원고의 이 사건 예비적 청구는 이유있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.