실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액의 산정

법인으로부터 토지의 취득가액은 실거래가액으로 확인되고, 실지양도가액을 확인할 수 있는 자료가 없다면, 양도가액은 환산가액으로 양도차익을 산정하는 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

원고가 1986. 11. 10. 소외 ㅇㅇ농지개량조합으로부터 이 사건 토지인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 3 대 464.8제곱미터를 금101,630,000원에 매수하여 같은 동 ㅇㅇ의 3 대 154.3제곱미터, 같은 동 ㅇㅇ의 20 대 164.1제곱미터, 같은 동 ㅇㅇ의 21 대 146.4제곱미터의 3필지로 분할 한 다음, 1988. 8. 30. 위 ㅇㅇ의 3 대지는 소외 김ㅇㅇ에게, 위 ㅇㅇ의 20 대지는 소외 이ㅇ헌에게, 위 ㅇㅇ의 21 대지는 소외 이ㅇ화에게 각 매도한 사실, 이에 대하여 피고는 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 한 양도차익을 산정하여 양도소득세 금2,714,080원 방위세 금271,400원을 원고에게 부과하여 원고로부터 위 세금을 납부받았다가 그 후 원고의 이 사건 토지 취득이 법인인 위 농지개량조합으로부터임을 발견하고 당시 시행중인 소득세법시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제170조 제1항 단서 에 의하여 취득가액은 실지거래가액인 금101,630,000원으로, 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 같은 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 소정의 환산가액인 금201,354,600원으로 한 양도차익을 산출하여 이를 기초로 양도소득세 등을 산정한 후 원고가 기납부한 위 세금을 공제하고 1989. 10. 10. 양도소득세 금48,732,740원 방위세 금10,958,280원을 부과고지한 사실, 그 후 피고는 다시 위 시행령 제115조 제1항 제1호 다목에 의하여 양도가액을 환산할 때는 그 환산가액이 양도당시의 시가표준액의 500퍼센트를 초과하여서는 아니된다는 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제73조 제3항 단서에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 시가표준액의 500퍼센트인 금147,341,600원으로 감액하여 양도차익을 산정, 그에 기하여 원고가 납부하여야 할 양도소득세와 방위세를 산출한 후 기납부한 세액을 공제하고 1991. 3. 11. 원고에 대하여 양도소득세를 금23,203,800원으로, 방위세를 금4,965,640원으로 감액하여 고지한 사실(이하 위 1989. 10. 10.자 과세처분중 이 감액경정으로 잔존하는 부분을 이 사건 과세처분이라 한다)은 당사자 사이에 모두 다툼이 없다.

원고는, 이 사건 토지를 법인으로부터 취득하여 3필지로 분할한 다음 위 ㅇㅇ의 3 대지는 금39,610,000원에, ㅇㅇ의 20 대지는 금42,160,000원에, ㅇㅇ의 20 대지는 금37,650,000원에 각 매도하여 합계 금119,420,000원에 매도하였으므로 취득가액 뿐만 아니라 양도가액도 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하였어야 할 터인데도 양도가액에 대하여 실지거래가액을 확인키 위한 아무런 조치도 취함이 없이 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 한 양도차익을 산정하여 이 사건 과세처분을 하였으니 그 취소를 구한다고 주장한다.

살피건대, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호, 같은 법시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호의 각 규정을 종합하여 보면 양도소득을 결정함에 있어서 양도 또는 취득 중 어느하나가 국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래로 인한 것으로 그 실지거래가액이 확인될 경우에는 법인 등과의 거래가 아닌 다른 하나도 신고 또는 실사 등의 방법에 의하여 실지거래가액이 확인되는 한 양도가액과 취득가액 모두를 실지거래가액으로 하여야 할 것이나 법인 등과의 거래가 아닌 쪽의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 법인과의 거래인 쪽은 실지거래가액, 다른 한쪽은 같은 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 소정의 환산가액에 의하여 그 양도차익을 결정할 수 밖에 없다할 것이다.

그러므로 나아가, 원고의 이 사건 토지에 대한 실지양도가액이 확인되는지에 관하여 보건대, 원고는 위와 같이 소외 김ㅇㅇ 등 3인에게 합계 금119,420,000원에 매도하였다고 주장하면서 이에 부합하는 증거로서 갑 제8호증의1,2,3을 제출하고 있는데 이는 다같이 1988. 7. 20.자로 작성된 매매계약서로서 소외 김ㅇㅇ과 사이에는 위 ㅇㅇ의 3 토지에 관하여 매매대금이 금39,560,000원으로 계약당일 계약금 3,000,000원, 같은 해 8. 15. 중도금 20,000,000원 같은 달 30. 잔금 16,610,000원을 지급받는 것으로 되어있는 매매계약서(갑 제8호증의1), 소외 이ㅇ헌과 사이에는 위 ㅇㅇ의 20 토지에 관하여 매매대금이 42,160,000원으로 계약당일 계약금 4,000,000원, 1988. 8. 15. 중도금 22,000,000원 같은 달 30. 잔금 16,160,000원을 지급받는 것으로 되어 있는 매매계약서(갑 제8호증의2), 소외 이ㅇ화 사이에는 위 ㅇㅇ의 21 토지에 관하여 매매대금이 37,650,000원으로 계약당일 계약금 3,000,000원 같은 해 8. 15. 중도금 20,000,000원 같은 달 30. 잔금 14,650,000원을 지급받는 것으로 되어 있는 매매계약서(갑 제8호증의3)이고, 그 밖에 갑 제9, 10, 11, 12호증의 각 1(위 김ㅇㅇ 등의 거래확인서)와 증인 유ㅇㅇ의 증언이 있으나, 갑 제6호증의1, 2 을 제2호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 즉, 원고의 예금통장에는 위 각 매매계약 체결일로서 합계 금10,000,000을 받게되어 있는 1988. 7. 20.에 금50,000,000원이 입금되어 있는 반면, 중도금 수령일인 같은 해 8. 15.에는 입금액이 전혀 없으며 잔금수령일로 합계 금47,420,000원을 받게 되어 있는 같은 달 30에는 금70,000,000원이 입금되어 있는 점, 그 입금된 금액중 금53,000,000원이 위 소외 김ㅇㅇ의 배서가 된 수표에 의한 것이어서 같은 소외인으로부터 받기로 되어 있는 매매대금 39,610,000원보다 훨씬 많은 금액인 점, 위 양도당시의 이 사건 토지에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 원고가 취득할 때에 비하여 2배정도 상승한 점 등에 비추어 보면 매매대금이 취득가액보다 불과 18퍼센트 상승한 가액으로 되어있고 대금지급일자 등에 관한 약정내용이 예금통장상의 예금, 입금 상황과 부합되지 아니하는 위 각 매매계약서나 거래확인서, 매매계약서 내용과 달리 중도금중 상당부분을 계약체결일에 미리 받고 남은 중도금은 잔금 지급기일에 함께 받았다는 거래 관행에 맞지 않는 위 유ㅇㅇ의 증언은 신빙성이 없어 믿을 수 없다 할 것이고 달리 원고주장의 위 거래가액이 실지거래가액임을 인정할 만한 자료도 없다 할 것이다.

그렇다면, 이 사건 토지의 실지양도가액을 확인할 수 있는 다른 자료가 없는 이상, 양도가액을 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 소정의 환산가액으로 하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없다 할 것이니 그와 같은 방법으로 양도차익을 산정하여 한 이 사건 과세처분은 옳고 어떤 잘못이 있다할 수 없다 할 것인 즉, 원고의 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.