실지거래가액에 의한 양도소득세 부과처분의 적법 여부

이 사건 검인계약서가 허위로 작성된 것은 사실이나, 이 사건 토지 등의 매수경위, 이용실태, 특수성 등을 종합하여 판단할 때, 투기성 있는 거래로 보기 어려우므로, 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1995. 12. 16. 원고들에 대하여 한 1994년도 양도소득세 각 금 598,406,800원의 부과처분은 이를 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 이 사건 부과처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3, 4, 5, 6호증의 각 1, 2, 갑 제2, 7, 9호증, 을 제4, 5, 6, 8호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고들은 부부로서 1990. 9. 24. ○○시 ○○동 지역에 대한 토지구획정리사업을 시행중이던 소외 대한주택공사와 사이에, 위 사업시행 지역 내 상업용지 12,343㎡를 대금 71억 3천만원에 공동매수하는 계약을 체결하였다.

나. 그 후 위 토지는 1993. 8. 23. ○○시 ○○동 303 대 12,152.1㎡로 환지확정되었고 면적감소에 따라 대금도 금 69억 9,314만 4,680원으로 변경되었는바, 원고들은 1992. 10. 30.까지 대금을 완납하고 1993. 12. 14. 위 토지에 관하여 그들 공유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 1994. 1. 24. 위 토지는 위 ○○동 303 대 8,267.9㎡와 같은 동 303의 1 대 3,884.2㎡로 분할되었다.

다. 원고들은 1994. 4. 20. 소외 ○○주택주식회사와 사이에 위 303의 1 토지를 대금 43억 1,500만원에 매도하는 매매계약을 체결한 후, 같은 해 5. 3. 위 토지에 관하여 위 ○○주택 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 그 과정에서 작성된 검인계약서 2매(위 ○○주택과 사이에 원고들 별로 작성)상에 각 매매대금이 12억 9,250만원으로 사실과 달리 기재되었다(합계 금액 25억 8,500만원으로 실제 대금 43억 1,500만원과 차이가 있다).

라. 원고들은 그 후 기준시가에 따라 위 토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고를 함과 아울러 각 금 5,264,645원의 세액을 자진납부 하였다.

마. 피고는 이에 대하여, 위 토지 양도과정에서 허위의 검인계약서가 작성되었으므로 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 4803호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서 와 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다) 제170조 제4항 제2호 마목 에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 이유로, 원고들 별로 양도가액을 금 21억 5,775만원, 취득가액을 금 12억 4,156만 9, 438원으로 산정한 후 이를 기초로 원고들에게 각 금 5억 9,840만 6,800원의 양도소득세를 부과하는 주문 기재와 같은 양도소득세 부과처분(이하 이 사건 부과처분이라고 한다)을 하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법여부

가. 당사자의 주장

피고가 위 처분사유와 적용법조를 들어 이 사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고들은 이 사건 토지의 양도과정에서 허위의 검인계약서가 작성되었지만 그 양도행위에 투기성이 없었으므로 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 단서 에 따라 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여야 함에도 피고가 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 사건 양도소득세 부과처분을 한 것은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령과 그에 대한 해석

구 소득세법 제23조 제4항 제1호 는 토지의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호 가.목 은 토지의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다.

그리고, 위 각 위임에 따른 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마.목 은, 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가.목 단서 에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로, 국세청장이 정한 일정 규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우를 들고 있고, 위 시행령 제170조 제4항 제2호 단서 는 부동산의 취득・양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다라고 규정하고 있으며, 위 시행령 제170조 제9항은 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산의 감정・평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다라고 규정하고 있다.

살피건대, 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 본문 및 단서 의 규정취지는 투기행위에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 하여 양도소득세를 중과하겠다는 것으로 보인다.

따라서 위 조항 에서 열거하고 있는 유형에 해당이 되면 일응 투기거래에 해당한다고 추정이 되기는 하지만, 당해 부동산의 거래에 있어서의 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간등 구체적인 사정을 종합하여 보아 당해 거래가 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 CC에는 위 조항의 단서규정에 따라 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가 과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다( 1996. 5. 31.선고 95누518판결 참조).

다. 사실의 인정

앞에서 채용한 각 증거와 갑 제8, 10, 13, 21, 22, 30, 36, 37, 38, 45호증, 갑 제11호증의 1 내지 16, 갑 제12, 14, 15, 16, 23, 24, 46호증의 각 1, 2, 갑 제17호증의 1 내지 20, 갑 제18호증의 1 내지 9, 갑 제19호증의 1 내지 6, 갑 제25호증의 1 내지 4, 갑 제40, 41, 42, 43호증의 각 1, 2, 을 제2, 3호증의 각 1, 2, 을 제10호증의 각 기재 및 증인 박AA, 고BB, 이CC의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 아래 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

(1) 원고 이○우는 ○○ ○○구 ○○동 1의 1,464 전 3,531㎡ 등 4필지의 토지를 20년 동안 소유하면서 그 지상에 관상수 등을 재배하여 오다가 1990. 7.경 위 토지전부가 국가에 의하여 수용되면서 약 20억원의 보상금을 수령하게 되었는바, 상업고등학교 교감으로 재직 중이던 위 원고가 정년퇴직을 3년 정도 앞두고 있어, 원고들은 장차 교육사업에 위 보상금을 사용하기로 결심하고 ○○ 인근에 조그만 학교를 세울 수 있는 부지를 물색하게 되었다.

(2) 원고들은 그 무렵 ○○시 ○○동 지역에 대한 토지구획정리사업을 시행중이던 소외 대한주택공사에서 약 4,000평의 대지를 분양한다는 소식을 듣고 학교설립 부지로 이를 매수하려 하였으나 그 후 위 토지가 중고자동차 시장용지로 용도가 한정되었음을 알고 그 매수를 포기하려 하였다가, 자동차회사에 근무하는 원고들의 사위인 소외 유○영이 장차 우리나라에도 중고자동차 유통구조 개선을 위하여 경매제도가 도입될 것이라면서 위 토지를 매수하여 중고자동차 경매사업을 할 것을 권유하자 위 토지를 매수하기로 하였다.

(3) 이에 원고들은 1990. 9. 24. 위 공사와 사이에, 위 사업시행 지역 내 상업용지 12,343㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 대금 71억 3천만원에 공동매수하는 계약을 체결하였는바, 계약금 14억 2,060만원은 계약 당일에 지급하였고, 중도금 21억 3,090만원은 같은 해 12. 23.까지, 잔금 35억 5,150만원은 1991. 3. 23.까지 지급하기로 하였으며, 연체시에는 위 대한주택공사가 계약을 해제하거나 연체액에 대한 일반은행 대출이자율에 의한 연체료를 청구할 수 있도록 하였다(계약서 제1조 제1, 2항).

(4) 또한 위 계약시 이 사건 토지의 지정용도를 중고자동차 매매시장 용지로 한정하여, 만약 매수인인 원고들이 이를 다른 용도에 사용하는 CC 위 공사가 계약을 해제할 수 있도록 정하였고(계약서 제9조 제1항 제3호), 계약일로부터 3년 이내에 지정용도에 적합한 시설물을 건축하여 사용하지 못하면 환매할 수 있도록 하였으며(계약서 제2조), 또한 원고들이 위 토지를 분할할 수 없도록 약정하였다(제4조).

(5) 원고들은 위 매매계약 당시 중고자동차 경매사업을 위하여 이 사건 토지의 매매대금 및 그 지상의 시설물 건축자금 등 합계 약 100억원의 자금이 필요하리라 추산하였는바, 위 ○○동 토지 수용보상금 외에도 원고 이○우 소유의 ○○ ○○구 ○○동 189의 10 대 279.1㎡를 매도하여 수령한 금 2억 5천만원, ○○ ○○구 ○○동 219의 1 대 324.8㎡에 대한 원고 김○순의 1/2지분을 매각하여 수령한 대금 4억 1,500만원 등 합계 약 27억원의 현금을 이미 보유하고 있었으므로, 나머지 자금은 원고 김○순 소유의 ○○ ○○구 ○○동 1,302의 46 대 538.9㎡ 및 그 지상 빌딩과 원고 이○우의 ○○ ○○구 ○○동 108의 7 대 364.3㎡ 및 같은 동 67의 9 대 458.1㎡에 대한 각 1/3지분을 매각하여 조성하기로 하였다.

(6) 원고들은 이 사건 토지 매매계약 체결 다음날부터 그 중도금 납부 등을 위한 자금 마련을 위하여 부동산중개업소에 위 매각계획 부동산들의 매각을 의뢰하는 한편, 주요 일간지에 1990. 10. 23.부터 1992. 5. 7.까지 20회에 걸쳐 매매광고를 내었으나, 1990. 10.경 발발한 걸프전쟁과 정부의 강력한 부동산 투기억제 정책으로 부동산 시장이 급속히 냉각됨에 따라 위 부동산들에 대한 매도가 이루어지지 못하였다.

(7) 이에 원고들이 부득이 이 사건 토지 중도금 지급기일 등을 지키지 못하자, 위 공사에서는 원고들에 대하여 1991. 2. 27.부터 1992. 7. 31.까지 9회에 걸쳐 대금 연체가 계속되면 계약을 해제할 것이라는 통보를 하기도 하였다.

(8) 원고들은 1991. 2.경부터 같은 해 4.경까지 사이에 금 20여억원을 차용하여 이 사건 토지의 중도금 일부를 납부하였으나 매각계획 부동산이 계속하여 매각되지 아니하여 극심한 자금압박을 겪게 되었는바, 1991. 5.경 소외 주식회사 낙원주택의 대표이사로 있던 소외 이화○이 그도 중고자동차 매매사업을 하겠다며 이 사건 토지의 일부를 매도할 것을 요청하자, 같은 달 20. 위 회사와 사이에 이 사건 토지에 대한 원고 김○순의 1/2지분에 해당하는 933평을 대금 33억 1,550만원에 매도하되 그에 대한 소유권이전등기는 원고들 앞으로 이 사건 토지 전부에 대한 등기를 경료한 후 하여 주기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

(9) 원고들은 그 후 1992. 10. 30.까지 이 사건 토지의 대금을 완납하고 1993. 12. 14. 위 토지에 관하여 그들 공유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 1994. 1. 24. 위 토지를 경매시장 용지로 사용할 ○○시 ○○동 303 대 8,267.9㎡와 소매시장 용지로 사용할 위 ○○동 303의 1 대 3,884.2㎡(약 1174평)로 분할하였다.

(10) 위 이화○은 그 후 이 사건 토지 중 933평과 그가 경영하는 위 회사의 경영권을 소외 장○수에게 양도하였고, 위 장○수는 회사명을 ○○주택 주식회사로 변경하고 1994. 3. 25. 그 대표이사로 취임한 후 원고들에 대하여 위 낙원주택이 매수한 933평을 넘어 위 303의 1 토지 1174평 전체를 매도할 것을 요청하였는바, 그때까지도 매각하려던 부동산이 매각되지 아니하여 자금난을 겪던 원고들은 1994. 4. 20. 위 ○○주택과 사이에 위 303의 1 토지를 대금 43억 1,500만원에 매도하는 매매계약을 체결하였고, 같은 해 5. 3. 위 토지에 관하여 위 ○○주택 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 위 대금 중 금 2억원을 제외한 나머지를 수령하였다.

(11) 그런데 위 장○수는 토지거래허가신청서나 검인계약서에 매매대금을 낮추어 기재하는 것이 관행이라고 하면서 각 매매대금이 12억 9,250만원으로 사실과 달리 기재된 검인계약서 2매를 원고들 별로 작성하여 토지거래허가 신청을 하였고, 자금난 해결이 급하였던 원고들도 이를 용인하였다.

(12) 원고들은 이 사건 토지 매수계약을 체결한 직후부터 중고자동차 경매사업 기획팀을 구성하여 사업의 타당성 검토, 직원선발 및 해외연수, 경매장운영지침서 작성 등 경매장 개설에 대한 준비를 하여왔고, 1993. 7.경 위 ○○동 303 토지 지상에 지하 1층, 지상 3층 규모의 자동차경매시설용 건물을 짓기 시작하여 1994. 5.경 완공하였으며, 현재 그들이 설립한 주식회사 미래로를 통하여 중고자동차 경매사업을 하고 있다.

라. 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 검인계약서상에 실지거래가액보다 낮은 금액이 기재됨을 원고들이 용인함으로써 허위의 계약서가 작성된 것은 사실이나, 이 사건 토지 등의 매수경위 및 매도경위, 이용실태, 이 사건 토지의 특수성 등을 종합하여 보면 이 사건 거래는 투기성이 있는 거래는 아니라고 봄이 상당하다고 할 것이고, 따라서 투기성이 없는 거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 한 이 사건 부과처분은 위법하다 할 것이다(이 사건 토지의 기준시가, 자본적 지출, 양도비용 등의 사항을 제대로 알아야만 원고들에 대한 기준시가에 의한 정당한 세액을 계산할 수 있는데, 이 사건 변론에서 위 사항들이 제대로 나타나 있지 않으므로 이 사건 소송에서 원고들에 대한 정당한 세액을 계산하기는 부적절하다고 보인다).

3. 결론

그렇다면, 피고의 이 사건 부과처분은 위법하므로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1998. 4. 7.