실지거래가액이 확인되는 경우 양도차익의 산정방법

양도소득금액 계산을 위한 양도차익을 결정함에 있어 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 이 건 실지양도가액이 확인되는 이상 실지거래가액으로 양도차익을 계산해야 함이 실질과세의 원칙에 합당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1989. 6. 2.자로 원고에 대하여 한 1989년도 수시분 양도소득세 금14,903,400원 및 동 방위세 금2,980,680원의 부과처분중 양도소득세 금555,600원 및 동 방위세 금55,560원을 초과하는 부분은 이를 취소한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 피고의 본안전 항연에 관한 판단.

피고는, 원고가 이건 과세처분에 대한 국세심판청구를 1989. 11. 24.에 제기하여 1990. 2. 14.자로 결정된 심판청구기각 결정을 1990. 2. 16.일에 송달받았으므로 국세기본법 제55조 제5항, 제56조 제2항에 따라 위 송달일로부터 60일이내인 1990. 4. 17.까지 행정소송을 제기하여야 함에도 같은달 23. 이 사건 소를 제기하였으므로 이는 불복기간을 도과한 부적법한 소로서 각하되어야 한다고 항변한다.

살피건대, 국세기본법 제8조 제1항에 의하면, 국세기본법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인의 주소, 거소, 영업소 또는 사무소로 송달하도록 되어 있고, 같은법 제12조 제1항에 의하면 같은법 제8조의 규정에 의하여 송달하는 서류는 그 송달을 받아야 할 자에게 도달한 때로부터 효력이 발생한다고 규정되어 있으며, 이 경우 그 도달은 송달받을 사람의 지배권 안에 들어가 사회통념상 일반적으로 알수 있는 상태에 있으면 된다고 할 것인 바, 성립에 다툼이 없는 갑제3호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고가 이건 과세처분에 대하여 1989. 11. 24. 국세심판청구를 한 결과 국세심판소는 1990. 2. 14. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하고, 같은날 그 결정통지서를 발송한 사실은 인정되나, 성립에 다툼이 없는 을제2호증의 1, 2의 각 기재와 증인 이ㅇㅇ의 증언 및 변론의 전취지를 종합하면, 우체국집배원이 같은달 16. 위 결정통지서를 배달하기 위하여 원고의 주거지에 갔으나 아무도 없어 당시 그 부근에서 공장을 하던 소외 이ㅇㅇ가 원고를 안다고 하므로 원고에게 전해주도록 부탁하면서 이ㅇㅇ명의로 배달영수증을 받고 위 결정통지서를 교부한 사실, 이ㅇㅇ는 그 직후 원고에게 전화를 하였으나 부재중이어서 이를 미쳐 전해주지 못한 채 깜박 잊고 있다가 1990. 3. 4.경에야 원고에게 전해준 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 위에서 본 법리에 비추어볼 때 위 결정통지서가 이ㅇㅇ에게 배달된 것만으로는 원고에게 적법하게 도달한 것이라고 볼 수 없고, 원고가 이ㅇㅇ로부터 이를 수령한 1990. 3. 4.경에야 이를 송달받았다고 할 것이니, 그로부터 60일이내임이 역수상 분명한 1990. 4. 23. 제소한 이건 소는 적법한 것이라 할 것이므로 피고의 위 항변은 이유없다.

2. 본안에 관한 판단

가. 과세처분의 경위

각 성립에 다툼이 없는 갑제4호증, 을제1호증의 1 내지 3, 을제3, 4, 5, 6, 7호증의 각 기재 및 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 1985. 11. 28. ㅇㅇ시로부터 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 306 답2869평방미터(이하 이건 토지라 한다)를 대금71,500,000원에 매수하여 1987. 3. 16. 원고앞으로 소유권이전등기를 마친 후 1987. 5. 7. 소외 류ㅇ식, 류ㅇ식, 유ㅇㅇ앞으로 같은달 6자. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 해 준 사실, 이건 토지는 당초 토지등급이 없다가 1987. 2. 16.에야 150등급으로 설정되어 1987. 5. 6. 당시도 같은 등급으로서 그 1평방미터당 등급가액은 금6,730원이고, 이건 토지와 접해있는 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 1 전1283평방미터의 1985. 11. 28. 당시 토지등급은 111등급으로서 그 1평방미터당 등급가액은 금1,010원인 사실, 원고가 이건 토지를 위 소외인들에게 양도하고도 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하자, 피고는 1989. 6. 2. 원고에 대하여 구 소득세법시행령(1987. 5. 8. 대통령령 제12154호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제170조 제4항 제1호에 따라 취득가액은 ㅇㅇ시와의 실지거래가액인 금71,500,000원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로, 이건 토지의 취득당시의 토지등급이 지방세법시행규칙 제42조 및 국세청기준시가액표 제2항 다호 (1)목 나 의 규정에 따라 인접토지인 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 1 토지와 같은 111등급이라는 전제하에 소득세법시행령 제170조 제1항 단서, 제115조 제1항 제1호 (다)목, 구 소득세법시행규칙(1987. 5. 16. 재무부령 제1714호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제56조의 5 제5항 제2호에 따라 환산한 가액이 금476,430,693원(71,500,000원 × 6,730/1,010)이 되나, 소득세법시행규칙 제56조의 5 제6항 및 재산제세사무처리규정 제73조(국세청훈령 제980호, 1987. 1. 26.)에서 환산한 양도가액이 양도당시의 시가표준액의 500퍼센트를 초과하지 못한다고 규정하고 있어 그 시가표준액의 500퍼센트인 금96,541,850원(6,730원 × 2,869 × 500/100)을 양도가액으로 하고, 소득세법시행령 제94조 제5항 제1호에 의한 금202,838원(1,010원 × 2,869 × 7/100)을 필요경비로 하여 별지 1. 세액계산표 기재와 같이 산출한 양도소득세 금14,903,400원 및 동 방위세 금2,980,680원을 부과고지한 사실을 인정할 수 있다.

나. 과세처분의 적법여부에 관한 판단

원고는, 원고가 ㅇㅇ시로부터 소유권이전등기를 해오기 전인 1987. 2. 9. 원고와 형제지간인 류ㅇ식등 위 소외인들과의 사이에 이건 토지를 대금은 75,000,000원, 예약완결일은 1987. 5. 10.로 하는 내용의 매매예약을 체결한 후 1987. 5. 6. 매매예약완결의 의사표시를 하고, 그 다음날 소유권이전등기를 해주었으므로 그 양도의 실지거래가액이 금75,000,000원임이 확연함에도 불구하고 그것이 확인되지 아니한다는 이유로 위에서 본 바와 같은 경위로 계산한 금96,541,850원을 양도가액으로 하여 세액을 산출한 이건 과세처분은 위법한 것이라고 주장함에 대하여, 피고는 원고가 양도차익예정신고나 확정신고를 하지 않았을뿐더러 원고가 이건 토지를 보유하고 있는 동안 토지등급이 급상승한 점등에 비추어 원고가 내세우는 위 양도가액은 신빙성이 없으므로 이건 과세처분은 적법한 것이라고 주장한다.

그러므로 살피건대, 구 소득세법(1988. 12. 26. 법률 제4019호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제23조, 제45조, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하면, 양도소득금액 계산을 위한 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 같은 시행령 제170조 제1항에 의하면 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하되, 다만 위 시행령 제170조 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 같은 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있는 바, 위에서 든 갑제4호증, 을제3, 6, 7호중, 성립에 다툼이 없는 갑제5호증의 3, 갑제6호증, 증인 유ㅇㅇ의 증언에 의하여 진정성립을 인정할 수 있는 갑제5호증의 1(매매예약계약서0의 각 기재와 위 증인의 증언 및 변론의 전취지를 종합하면, 원래 이건 토지는 그 지목이 수도선로로서 원고는 이를 취득하여 대지로 지목변경하여 그곳에서 가내공업을 해볼 의도로 ㅇㅇ시로부터 매수하였는데, ㅇㅇ시는 원고에게 이건 토지를 매도한 후 원고앞으로 소유권이전등기를 해주기 전인 1985. 12. 10.경 원고 모르게 그 지목을 답으로 변경한 사실, 원고는 매수할 때의 당초 목적에 따라 이건 토지의 지목을 대지로 변경해 보려고 수차 노력해 보았으나 위에서 본것처럼 ㅇㅇ시가 원고에게 매도후 임의로 그 지목을 답으로 변경해 두었기 때문에 농지의 보전 및 이용에 관한 법률등에 의한 제한등으로 그뜻을 이루지 못하자, 자신의 능력으로는 지목변경이 불가능하다고 판단한 나머지 1987. 2. 9. 원고의 동생 또는 인척지간인 위 소외인들에게 이건 토지를 대금75,000,000원에 매도하기로 하는 매매예약을 한 후 같은해 5. 6. 예약완결의 의사표시와 함께 위 대금전액을 수령하고 그 다음날 그들앞으로 소유권이전등기를 해 준 사실(인감증명인 갑제5호증의 1의 기재사항에 비추어 보면 위 매매예약계약서가 1987. 2. 9.경 실제로 작성된 것임을 알 수 있다)을 인정할 수 있고 아무런 반증이 없다.

사실이 위와 같은 이상 이건 토지양도의 실지거래가액이 금75,000,000원임을 충분히 확인할 수 있는 것이라 할 것이고, 원고가 비록 이건 토지의 양도후 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 않았고 또한 이건 토지인근의 토지등급이 단기간에 급상승하였다고 하더라도 그와 같은 사유만으로는 실지거래가액에 의한 산정을 부인할 사유에 해당하지 아니할 뿐더러 이건에 있어서 실지양도가액이 확인되는 이상 위 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산해야 함이 실질과세의 원칙에도 합당하다고 할 것인 즉, 이건 토지의 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산한 이건 부과처분은 이점에서 위법하다고 하겠다.

나아가 이건 토지의 취득가액을 금71,500,000원으로 양도가액을 금75,000,000원으로 하고, 변론의 전취지에 의하여 인정되는 원고가 이건 토지취득시 납부한 취득세 금1,716,000원, 등록세 금715,000 및 동 방위세 금143,000원 합계금 2,574,000원을 이건 토지의 취득에 따른 필요경비로 하여 그 세액을 산출하면, 별지 2. 정당한 세액계산표 기재와 같이 이건 토지의 양도에 따른 양도소득세는 금555,600원이 되고, 그 방위세는 금55,560원이 된다.

3. 결론

그렇다면, 피고의 이건 과세처분중 위 인정의 정당한 세액을 초과하는 범위에서는 위법하여 취소되어야 할 것이므로 원고의 이건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고, 나머지 청구는 이유없어 기각하며, 소송비용에 관하여는 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제89조, 제92조 단서를 적용하여 주문과 같이 판결한다.

1991. 4. 17.