기준시가에 의한 양도차익 과세의 적법 여부

기준시가에 의한 양도차익계산의 불이익이 예상되는 경우 예정신고 또는 확정신고시 실지거래가액으로 신고할 수 있는 기회가 있음을 고려할 때 기준시가에 의한 양도차익 과세는 실질과세원칙에 위배된 부과처분이 아님

결정 내용은 붙임과 같습니다.

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 이 사건 처분의 경위

아래와 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재와 증인 박ㅇㅇ, 최ㅇㅇ의 각 증언에 변론의 전취지를 모아보면 이를 인정할 수 있다.

원고는 1990.9.14. 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 ㅇㅇ아파트 ㅇㅇ동 ㅇㅇ호(이하 본건 아파트라 한다)를 소외 박ㅇㅇ로부터 매매대금 167,000,000원에 취득하였다가, 1992.8.5. 소외 최ㅇㅇ에게 매매대금 136,000,000원에 양도하였으나, 이에 대해 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전 법이라 한다) 제95조 내지 제100조에 따른 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고는 하지 않았다.

그러자 피고는 1993.8.16. 기준시가에 따라 원고에게 양도소득세를 부과함에 있어 원고가 본건 아파트를 취득할 당시에 고시되었던 기준시가가 양도할 때까지도 변경고시되지 않고 그대로이자 개정 전 법시행규칙(1995.5.3. 총리령 제505호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전 시행규칙이라 한다) 제56조의5 제2항 제1호에 따라 양도 당시의 기준시가를 계산하여 이에 따라 가산세를 포함한 돈 29,753,740원의 양도소득세 부과처분을 하였다.

2. 당사자들의 주장

가. 피고의 주장

양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의해 산출하고 다만 개정 전 법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전 시행령이라 한다) 제170조 제4항 제3호에 따라 개정 전 법 제95조 내지 제100조에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에만 실지거래가액에 따라 양도소득세를 산출할 수 있다. 그리고 기준시가를 조정하지 아니하여 양도 당시에도 취득 당시의 고시 가액이 그대로이라면 위 시행규칙에 따라 양도 당시의 기준시가를 계산할 수 있으므로 이에 따라 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

나. 원고의 주장

원고는 본건 아파트를 위와 같이 취득하였다가 양도하였지만 양도시 오히려 손해보고 양도하여 도대체 양도차익이란 것이 없어 양도소득세 과세표준 신고를 하지 않은 것임에도 위와 같이 양도소득세를 부과함은 실질과세원칙상 위법하다.

그리고 피고는 언제든지 실거래가액을 파악하여 양도소득세를 부과할 수 있으면서 납세자는 위 시행령에 따라 신고기한 내에 제출한 증빙서류에 의해서만 실거래가액을 주장할 수밖에 없다는 것은 국민의 재산권 행사를 심히 제한하는 것이어서, 위 시행령은 헌법에 위반되는 무효의 시행령이다.

또한 본건 아파트의 시세는 원고의 취득 후 계속 하락세였으므로 국세청장은 정기적으로 시세를 조사하여 조정된 기준시가를 재고시해야 함에도 원고의 양도 당시까지도 이를 고시하지 않아 피고는 위 시행규칙에 따라 양도 당시의 기준시가를 취득 당시의 기준시가보다 고액으로 계산하였는바, 실제 가격이 하락하였음에도 위 시행규칙에 따라 상향된 기준시가를 계산하는 것은 실질과세원칙에 위반되므로 본건 아파트의 경우에도 위 시행규칙에 따라 양도소득세를 산출하여 부과하는 것은 위법하다.

3. 처분의 적법 여부

가. 피고가 적용한 관련 법령 및 적용될 법령

(1) 피고가 적용한 관련 법령

개정 전 법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 등에는, 제95조 소정의 양도차익 예정신고나 제100조 소정의 과세표준 확정신고를 하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도소득을 산출하도록 규정되어 있고, 제60조는 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 의한 개정 전 시행령 제115조 제2항은 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가 고시한 때에는 그 평가 고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다고 규정하고, 제3항은 제2항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승률을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도 당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있으며, 위 제3항의 위임에 의한 개정 전 시행규칙 제56조의5 제2항은 영 제115조 제3항에서 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액이라 함은 다음의 가액을 말한다고 규정하면서 제1호에서, 동일한 기준시가 조정기간 내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식 즉, 양도 당시의 기준시가＝취득 당시의 기준시가＋(취득당 시의 기준시가 전기의 기준시가)×양도자산 보유기간의 월수/기준시가 조정월수에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 헌법재판소의 결정

그런데 헌법재판소는 1995.11.30. 91헌바1, 2, 3, 4 등 병합사건에서, 기준시가의 결정에 관한 개정 전 법 제60조는 조세법률주의 및 위임입법의 한계를 규정한 헌법의 취지에 반하여 위헌이지만, 이는 한시적으로 계속 적용한다고 하더라도 그것이 반드시 구체적 타당성을 크게 해쳐 정의와 형평 등 헌법적 이념에 심히 배치되는 것이라고는 생각되지 아니하고, 더욱이 1994.12.22. 법률 제4803호로 헌법에 합치하는 내용의 개정입법이 이미 행하여져 위헌조항이 합헌적으로 개정되어 시행되고 있으므로, 단순위헌 결정을 하지 아니하고 개정 전 법 제60조를 적용하여 행한 양도소득세 부과처분 중 확정되지 아니한 모든 사건과 앞으로 행할 양도소득세 부과처분 모두에 대하여 위 개정 법률을 적용할 것을 내용으로 하는 헌법불합치 결정을 한바 있어서, 이 사건에서도 이 사건 아파트의 기준시가 산정만은 위 개정된 소득세법을 적용하여야 한다.

(3) 적용할 법령

위 헌법재판소 결정에 의하여 이 사건 아파트의 기준시가 산정을 위하여 적용하여야 할, 위 1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 소득세법(이하 개정 후 법이라 한다) 제99조 제1항은, 양도가액, 취득가액의 산정을 위한 기준시가는 다음 각 호에 의한다고 하면서, 제1호 (다)목에서 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 건물 안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 규정하고, 이를 받은 소득세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정된 것, 이하 개정 후 시행령이라 한다) 제164조 제4항은 법 제99조 제1항 제1호 (다)목에서 대통령령이 정하는 지역이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다고 규정하며, 제5항은 법 제99조 제1항 제1호 (다)목에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류 규모 거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가 고시한 가액(이 경우 건물의 가액만을 토지와 구분하여 평가 고시한 경우에는 그 가액)을 말한다고 규정하고, 제7항은 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승률을 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도 당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있으며, 제정 전 시행규칙에 대체하여 새로 제정된 시행규칙(1995.5.3. 총리령 제505호로 제정된 것, 이하 제정된 시행규칙이라 한다) 제80조 제1항은 영 제164조 제7항에서 총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액이라 함은 다음의 가액을 말한다고 규정하면서 제1호에서, 동일한 기준시가 조정기간 내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식 즉, 양도 당시의 기준시가＝취득당시의 기준시가＋(취득 당시의 기준시가 전기의 기준시가)×양도자산 보유기간의 월수/기준시가 조정월수에 의한다고 규정하고 있다.

나. 판단

(1) 법 개정으로 이 사건 처분에 영향이 있는지 여부

이 사건 양도소득세를 산출함에 있어서도 위 헌법재판소 결정에 따라 기준시가에 대해서는 새로이 개정된 법령에 따라야 할 것이나, 개정 후 법은 기준시가에 대한 내용을 개정 전 법에서 포괄적으로 시행령에 위임하였던 것을 헌법재판소 결정 취지처럼 법에 상세하게 규정한 것 외에는 기준시가의 규정 내용이 개정 전 법이나 개정 후 법에서나 동일하여, 개정 후 법에 의해서도 동일한 액수의 양도소득세를 산출할 수 있으므로, 개정 후 법령을 적용해야 한다고 하여 이 사건 처분을 취소할 것은 아니다.

(2) 개정 전 시행령 제170조 제4항 제3호가 헌법 위반인지 여부

개정 전 법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 개정 전 시행령 제170조 제4항 제3호의 각 규정은 자산을 양도한 경우 그 양도차익을 산정함에 있어 종래의 실지거래가액 원칙으로부터 기준시가 원칙으로 전환함을 선언한 것이므로, 자산을 양도한 경우에 개정 전 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류가 기한 내에 제출되지 아니한 경우에는 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 실지거래가액에 의할 것은 아니므로(대법원 1995.6.13. 선고 95누580 판결 참조), 원고의 주장처럼 위 시행령의 규정이 헌법에 위반되는 무효의 규정이라고 할 수 없다.

(3) 제정된 시행규칙 제80조 제1항 제1호를 가격 하락시에도 적용할 수 있는지 여부

위와 같이 기준시가 원칙으로 전환한 이상 기준시가에 의해 양도소득세를 산출해야 할 것이고, 따라서 양도 당시에 기준시가가 고시되지 않았다면 시행령의 위임에 따라 제정된 시행규칙 제80조 제1항 제1호에 의하여 양도 당시의 기준시가를 계산하는 것도 허용된다 할 것이다.

문제는 원고의 주장처럼 실제 가격은 계속 하락세인 경우에도 위 시행규칙을 적용할 수 있느냐이나, 부동산이란 저마다의 특성이 달라 동일한 지정지역이라도 가격이 오르는 부동산이 있는가 하면 내리는 부동산도 있을 수 있고, 거래시장의 여러 가격결정요소에 따라 시가는 수시로 변동하는 것이므로 이를 매시기마다 정확하게 반영할 수 있는 기준시가를 추계하는 것은 쉽지가 않고, 그로 인한 불이익이 예상되는 경우에는 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함으로써 이를 회피할 수 있는 사정 등을 고려할 때, 제정된 시행규칙 제80조 제1항 제1호에 따라 양도 당시의 기준시가를 계산하는 것이 실질과세원칙에 위배된다 할 수도 없다.

3. 결론

그렇다면 피고가 위와 같은 소득세법 규정에 따라 양도소득세를 산출하여 부과한 것은 정당하다고 할 것이므로, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.