2008가합928 사용료

1. 주식회사 A

2. B

3. C.

2009. 7. 16.

2009. 11, 5.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고는 2007. 5. 17.부터 별지 목록 기재 제1 건물 5층 옥상의 주차장 사용을 중단할 때까지 원고 주식회사 A에게 매월 3,780,000원, 원고 B, C에게 매월 각 1,890,000원의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

다음 사실은 갑 제1호증(을 제3호증과 같다. 이하 갑호증과 을호증이 같을 경우 갑호증에 따른다), 제2호증의 1, 2, 제3호증, 제4호증의 1 내지 8, 제5호증, 제6호증의 1, 2, 제8호증의 1 내지 4, 제9호증, 을 제1호증, 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 별지 목록 기재 제1 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)은 E이 1997. 1. 14. 건축허가를 받아 신축한 것인데, E은 1998. 10.경 이 사건 건물을 완공하여 지하층, 1, 2 층은 일반음식점과 주차장, 3, 4, 5층은 주차장, 옥상 및 옥탑층(6, 7층)은 골프연습장을 주된 용도로 하여 사용승인을 받고 1998. 11, 26, 여러 구분건물로 나누어 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 이 사건 건물 중 지하층, 1, 2층의 각 일부 및 3, 4, 5층에 해당하는 별지 목록 기재 제2 구분건물(이하 '이 사건 주차장'이라 한다)은 원고 주식회사 A가 1/2 지분, 원고 B, C이 각 1/4 지분을 각 소유하고 있는데, 현재 원고들이 그곳에서 유료주차장 영업을 하고 있다.

다. 피고는 이 사건 건물 중 옥상 및 옥탑층(6, 7층)에 해당하는 별지 목록 기재 제3구분건물(이하 '이 사건 골프연습장'이라 한다)의 소유자로서 현재 그곳에서 'F'이라는 상호로 골프연습장을 운영하고 있다.

라. 이 사건 골프연습장 전면에는 5층 옥상의 외곽으로 철골구조물에 의하여 지지되는 4각의 그물이 설치되어 있는데, 위 그물 아래에 위치한 5층 옥상(6층 바닥) 부분에는 31대의 자동차를 주차할 수 있는 주차장(이하 '옥상 주차장'이라 한다)이 설치되어 있고, 피고는 옥상 주차장을 위 골프연습장 고객들의 주차장으로 사용하여 왔다.

마. 자동차를 이용하여 이 사건 골프연습장을 출입하는 고객들은 이 사건 주차장의 1층 입구에 진입한 후 나선형의 차량이동통로(램프(ramp), 이하 '이 사건 차량이동통 로'라고 한다)를 이용하여 5층 옥상(6층 바닥)까지 올라와 옥상 주차장에 자동차를 주차하고 있고, 달리 자동차를 이용하여 옥상 주차장으로 올라가는 방법은 없다.

바. 이 사건 건물의 건축물대장과 부동산등기부에는 이 사건 차량이동통로가 이 사건 주차장의 전유부분에 속하는 것으로 등재되어 있다.

2. 원고의 주장 및 판단

가. 주장

(1) 옥상 주차장에 관한 주장

가) 옥상 주차장은 이 사건 건물 5층의 천정 부분으로서 부동산등기부상 따로 구분소유의 대상으로 표시되어 있지 아니하고, 건축물대장에도 그 소유관계를 추단할 다른 기제가 없으므로 5층 부분의 필수구성요소로서 5층 구분소유자의 전유부분에 속하는 것으로 보아야 한다. 특히 이 사건 건물은 주차전용 건축물로서 주차장 부분은 다른 시설 부분의 사용편익에 제공하기 위한 성질상의 공용부분이 아니라 주차장 자체가 하나의 독립된 목적을 가지는 구분소유의 대상이 되고, 그러한 주차전용 건축물에 있어서 옥상 부분은 이를 차량이동통로로 연결하여 주차장으로 사용하는 것이 보통이며, 이 사건 건물의 집합건축물대장 표제부에는 이 사건 건물의 주차장으로 옥내 자주식 199대 주차면적 2,308.5m의 표시가 되어 있는데 이는 옥상 주차장까지 합한 주차대수와 주차면적이고, 이 사건 건물 6층에 설치된 미등기 건물 또한 집합건축물대장 표제부상 주차장관리실로 명시되어 있으므로, 옥상 주차장은 원고들의 전유부분인 이 사건 주차장의 일부를 구성하는 것으로 보아야 한다.

나) 설령 옥상 주차장이 이 사건 건물의 구분소유자 전원의 공용부분에 해당한다.

손 치더라도, 옥상 주차장은 구분소유자 전원이 공동으로 사용할 수 있을 뿐 피고가 이를 전용부분처럼 사용할 권리는 없으므로, 피고는 옥상 주차장을 전유부분과 같이 혼자서 사용함으로써 얻은 사용이익을 이 사건 건물의 구분소유자 전원에게 그 전유부분의 면적비율에 따라 나누어 주어야 한다.

(2) 이 사건 차량이동통로에 관한 주장

이 사건 차량이동통로는 원고들이 구분소유하고 있는 이 사건 주차장의 부속시 설로서 부동산등기부에도 원고들의 전유부분으로 등기되어 있는 원고들의 소유이므로, 피고는 이 사건 차량이동통로의 사용료를 원고들에게 지급하여야 한다.

(3) 피고가 지급하여야 할 사용료 수액

피고가 운영하는 이 사건 골프연습장에 출입하는 자동차는 하루 평균 120대 정도로서 자동차 1대당 평균 1시간 30분 정도 주차하므로 그 주차요금은 하루 평균 360,000원(시간당 주차료 2,000원×120대 1.5)으로서 월 평균 10,800,000원이나, 피고가 이 사건 건물의 구분소유자 중 한 사람이고 옥상 주차장이 이 사건 건물의 구분소유자 전원의 공용부분으로 인정할 여지가 있는 점을 감안하더라도 피고는 원고들에게 옥상 주차장 및 옥상 주차장에 이르는 이 사건 차량이동통로의 사용료로 위 정상 주차요금의 70%인 월 7,560,000원을 원고들의 지분비율에 따라 지급할 의무가 있다.

나. 판단

(1) 옥상 주차장에 관한 주장에 대한 판단

(가) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는바, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결 참조), 또한 집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다(대법원 1993.6.8. 선고 92다32272 판결, 1995.2.28. 선고 94다9269 판결 등 참조).

나) 앞서 본 인정사실에 의하면, 옥상 주차장은 이 사건 건물의 5층 옥상 또는 6층 바닥 중 일부로서 이 사건 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분이므로, 구조상 또는 성질상 공용부분에 해당하고 이를 이 사건 건물 5층의 전유부분이라고 보기는 어렵다 할 것이나(이 사건 건물이 주차전용 건축물로서 집합건축물대장 표제부에 기재된 주차대수 및 주차면적이 옥상 주차장까지 더한 것이라거나, 이 사건 건물 6층에 설치된 미등기건물이 집합건축물대장상 주차장관리실로 기재되어 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다), 나아가 과연 옥상 주차장이 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 위한 공용부분에 해당하는지에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에다가 을 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 건물의 신축 당시 시행되던 주차장법, 같은 법 시행령의 규정에 의하면 골프연습장을 건축 또는 설치하고자 하는 자는 당해 시설물의 내부 또는 그 부지 안에 1타석 당 1대 규모의 부설주차장을 반드시 설치하여야 하고, 다만 부설주차장은 골프연습장의 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있도록 규정하고 있었던 사실, ② 이 사건 골프연습장은 신축 당시부터 골프연습장의 용도로 사용승인을 받았으므로 5층 옥상의 외곽에는 철골구조물에 의하여 지지되는 그물을 설치하고 그 아랫부분을 주차장으로 이용하는 것도 당연히 예정되어 있었던 것으로 보이는 사실, ③ 옥상 주차장은 이 사건 건물이 신축된 이래 지금까지 이 사건 골프연습장의 주차장으로 사용되고 있는 사실, ④ 이 사건 건물의 다른 구분소유자들은 옥상 주차장을 피고가 이 사건 골프연습장의 주차장으로 사용하는 것에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 나타난 옥상 주차장의 구조, 용도, 이용상황 등에 비추어 보면, 옥상 주차장은 오직 이 사건 건물 6, 7층(이 사건 골프연습장)의 구분소유자만의 공용에 제공된 일부공용부분에 해당한다고 봄이 상당하다.

다 따라서 피고는 자신의 일부공용부분인 옥상 주차장을 독점적·배타적으로 점유·사용할 수 있으므로, 결국 옥상 주차장이 이 사건 건물 5층의 전유부분이라거나 이 사건 건물의 구분소유자 전원의 공용부분에 속함을 전제로 한 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(2) 이 사건 차량이동통로에 관한 주장에 대한 판단

가) 집합건물의 구조상 공용부분은 부동산등기법상 등기능력이 없는 것이어서 등기부상 그것이 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 이는 무효의 등기이다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다6725 판결 등 참조).

나 앞서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 건물의 건축물대장과 부동산등기부에는 이 사건 차량이동통로가 이 사건 주차장의 전유부분에 속하는 것으로 등재되어 있으나, 한편 이 사건 차량이동통로 전체를 이 사건 주차장의 전유부분에 포함시킨다면 우선 다른 부분과 외형상 구분할 수 있는 격벽(隔壁)이 없을 뿐만 아니라 그 밖에 구분 소유권의 목적이 되는 범위를 명확하게 특정할 수 있는 객관적인 방법도 없게 되어 구조상의 독립성을 갖추었다고 보기 어렵고, 그렇지 않더라도 이 사건 차량이동통로는 옥상 주차장까지 하나로 연결되어 있어 이 사건 골프연습장의 이용객들이 자동차를 이용하여 옥상 주차장에 도달할 수 있도록 건축 당시부터 그 구조와 용도 및 이용목적이 정해져 있었고 현실적으로도 그렇게 이용되어 온 점, 자동차를 이용하여 공용부분인 옥상 주차장에 도달하기 위해서는 이 사건 차량이동통로의 이용이 불가피하므로 이 사건 건물의 건축주 또한 이 사건 차량이동통로를 이 사건 주차장의 구분소유자의 배타적 이용에 제공하려는 의사를 가지고 있었다고 볼 수는 없는 점, 이 사건 골프연습장의 구분소유자인 피고나 골프연습장의 이용객들이 이 사건 차량이동통로를 이용한다고하여 원고들이 이 사건 주차장을 배타적으로 이용하는 데에 아무런 장애가 없는 점 등을 고려할 때 이용상의 독립성을 갖추었다고도 보기 어렵다.

다 따라서 이 사건 차량이동통로는 구조상 공용부분이라고 봄이 상당하므로 그 부분에 관한 등기는 무효라고 할 것이어서, 이 사건 차량이동통로가 원고들의 전유부분에 속함을 전제로 한 원고들의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장판사이윤직

판사양지정

판사김나경