2007가단23955 주차권확인 등

별지 목록

원고들 소송대리인 변호사 황세현

도○○아파트자치회

서울 구로구 구로동 ○○ 도○○

대표자 회장 김○○

소송대리인 변호사 이창순

2008 . 8 . 13 .

2008 . 12 . 31 .

1 . 원고들의 주차권 확인 청구를 각하한다 .

2 . 피고는 「 서울 구로구 구로동 ○○ 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트 벽식조 평스

라브지붕 25층 업무시설 근린생활시설 공동주택 ' 도○○ 」 지하 2 , 3층 자주식 주차장

출입구 , 승강기 부근에 출입문 , 잠금장치 , 판자 기타 공작물을 설치하거나 기타 방법으

로 원고들의 자주식 주차장 출입 , 사용을 방해하여서는 아니 된다 .

3 . 원고들의 나머지 청구를 기각한다 .

4 . 소송비용은 80 % 는 피고가 , 20 % 는 원고들이 부담한다 .

원고들의 지하 2 , 3층 자주식 주차장 주차권 확인 청구 및 주문 2항 , 원고들의 허락을

받은 자들에 대한 주차 방해 금지 청구 .

1 . 기초사실

가 . 건물 현황

1 ) 서울 구로구 구로동 ○○지하 5층 지상 25층 주상복합건물인 이 사건 건물은

주식회사 두○○이 시공하여 1997 . 12 . 경 준공되었는데 , 지하 5층 ~ 지하 2층 주차장

및 관리실 ( 발전기실 , 전기실 , 기계실 ) , 지하 1층 ~ 지상 3층 상가 , 지상 4층 ~ 지상 8층

오피스텔 , 지상 9층 ~ 지상 25층 아파트로 되어 있다 .

2 ) 이 사건 건물의 , 용도별 전용면적은 상가 및 오피스텔 ( 이하 ' 이 사건 상가 ' ) 이

5 , 631 . 53m , 아파트가 6 , 043 . 22m , 구분소유건물 수는 상가 31개 , 오피스텔 69개 ( 이상

100 ) , 아파트 67세대이고 , 주차장은 기계식 주차장1 ) 101대 ( 지하 4 , 5층 , 복층식 주

장으로 일정 기준 이상 대형 승용차 및 RV 차량 주차 불가능 ) , 자주식 ( 엘리베이터 이

용 승강 자주식 ) 주차장 52대 ( 지하 2 , 3층 각 26대 , 단층식 주차장으로 대형 승용차

및 RV 차량 주차 가능 ) , 지상 5대 , 합계 158대이다 .

나 . 당사자의 지위

1 ) 이 사건 건물은 준공 후 두○○로부터 위임받은 주식회사 한○○이 현재 피고

가 사용 중인 9층 사무실에서 이 사건 건물 전체를 관리하였는데 , 1998 . 1 . 경부터 아파

트가 분양되어 아파트 입주민들은 아파트 및 아파트 입주민들만의 공용부분을 관리하

기 위하여 1998 . 2 . 경 피고를 결성하여 한○○으로부터 9층 사무실을 넘겨받아 활동을

시작하였고 , 이 사건 상가는 아파트보다 분양이 늦어져 2002 . 경에야 이 사건 상가 수

분양자들로 그들의 전유부분 및 그들만의 공용부분을 관리하기 위한 관리단을 결성하

여 지하 1층 통합방재실에서 활동을 개시하였다 .

2 ) 원고들은 이 사건 상가 수분양자들이거나 혹은 매매 등으로 승계 취득하였다 .

다 . 주차장 사용 현황

1 ) 자료

최초 설계개요에는 총 158대 중 아파트 64 . 85 , 오피스텔 50 . 30 , 상가 31 . 33대로만

표시되어 있고 , 2차 설계변경서에는 아래 표와 같고 , 기타 분양 팜플렛이나 분양계약

서에는 아파트 , 오피스텔 , 상가 수분양자들에게 분양 전용면적별 ( 평형별 ) 주차장 면적

만 안내되었을 뿐 주차장을 특정하지는 않은 것으로 보인다 . 원고들의 건축물대장은

모두 공용부분에 ' 지5 - 지2 지하주차장 ' 을 포함하고 있다 .

2 ) 분리 사용

이 사건 건물은 아파트 , 오피스텔 , 상가 순서로 분양되었는데 , 먼저 입주를 완료하여

관리단을 구성한 아파트 주민들은 두○○과 협의를 통해서 자주식 주차장을 전용하였

고 , 이후 입주한 이 사건 상가 수분양자들은 자연적으로 남아 있는 기계식 주차장을

사용하였는데 이들이 관리단을 구성한 2002 . 이후부터는 기계식 주차장은 이 관리단에

서 , 자주식 주차장은 피고가 각각 전담 주차장 관리 직원을 두어 각자의 출입증이 부

착된 차량에 대해서만 출입을 허용하고 있다 .

한편 2002 . 중순경 처음으로 기계식 주차장에 주차할 수 없는 대형 승용차를 가진

상인들이 문제를 제기하여 월 사용료를 피고에게 내고 자주식 주차장을 사용하는 것으

로 합의되었고 , 이 관행은 현재까지 이어지고 있다 .

3 ) 시설 등

출입구는 일단 동일한 통로로 이 사건 건물에 진입하면 자주식 주차장과 기계식 주

차장은 출입구가 별도로 되어 있다 . 엘리베이터는 이 사건 상가 출입 엘리베이터와 아

파트 출입 엘리베이터는 구분되어 있으나 모두 지하 2 , 3층의 자주식 주차장으로 연결

된다 ( 기계식 주차장인 지하 4 , 5층으로는 수리 , 관리 목적이 아닌 이상 사람이 원칙적

으로 들어가서는 안 된다 ) . 전기는 외부로부터 22 , 000볼트 고압선이 이 사건 건물 지

하 4층 기계실로 인입되어 380볼트로 낮추어진 뒤 배전반에서 상가 , 아파트 , 오피스

텔 , 주차장 카 리프트 등으로 공급되는데 자주식 주차장과 기계식 주차장의 각 기계시

설에는 별도의 계량기가 설치되어 피고와 이 사건 상가 관리단이 각자 전기료를 부담

한다 . 기계식 주차장의 관리비가 자주식 주차장보다 많이 든다 .

[ 증거 - 일부 다툼 없거나 갑 10 , 15 , 17 , 18 , 을 1 , 12 , 31 , 증인 신○○ , 변론의 전체

취지 ]

2 . 확인의 이익

원고들의 주차권 확인 청구는 이와 동일한 목적의 이행 청구를 유지하는 이상 이행

청구와 별도로 확인을 구할 법률상 이익이 없어 부적법하다 .

3 . 주차 방해 금지 청구

가 . 인용 부분 - 원고들에 대한 방해 금지 청구

원고들은 모두 이 사건 건물 중 일부 호실을 소유하고 있는 구분소유권자이고 , 자주

식 주차장은 기계식 주차장과 더불어 이 사건 건물의 공용부분이라 할 것인데 , 공용부

분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 , 결국 공유자인 원고들은 공용부분인 자주식

주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리를 가지고 [ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

( 이하 집합법 ) 10조 , 11조 등 ] , 피고가 주차 관리인을 두어 원고들의 출입과 사용 자

체를 방해하는 점은 위와 같으므로 원고들의 방해 배제 청구는 이유 있다 .

피고 다툼을 본다 . ① 묵시적 합의 주장 - 피고는 , 1998 . 2 . 입주 당시부터 이 사건

상가 입주자들과 피고 구성원인 아파트 입주자들 사이에 현재와 같이 구분 사용하기로

묵시적 합의가 있었고 , 이 합의의 효력은 원래의 합의 당사자이거나 혹은 그 승계인인

원고들에게도 효력이 미치므로 , 이 합의의 변경은 구분소유자들의 결의 ( 집합법 15조

등 ) 에 의하여야지 구분소유자들의 개별 지분권으로 구할 것은 아니라고 주장한다 . 피

고가 묵시적 합의의 근거로 제시하는 다음 사정들 즉 , 이 사건 소송이 있기까지 특별

한 분쟁이 없었고 , 이 사건 상인들로 구성된 관리단이 성립된 2002 . 중순 이래로 기계

식 주차장만을 관리하여 오면서 기계식 주차장이 허용하지 않는 대형 승용차에 대해서

는 출입 통제를 하여 온 점 등만으로는 묵시적 합의의 존재를 인정하기 부족하고 달리

인정할 증거가 없다 [ 피고 주장의 묵시적 합의가 공유 관계를 규율하는 법규에 기한 것

이 아니라면 ( 피고는 아무런 법적 근거를 설명하지 못한다 ) 합의 당사자 이외에 승계인

에게까지 효력을 가질 수는 없는 것이어 ( 이를 긍정하면 채권적 계약으로 합의 당사자

가 아닌 승계인의 공용부분 사용권이라는 물권을 제한하는 물권적 효력을 인정하는 것

이 되고 , 이는 우리 민법 186조 등이 정한 물권변경 등기주의에 반한다 ) , 합의의 인정

여부를 볼 것도 없이 피고 주장은 주장 자체로 이유 없는 것이다 .

② 일부 공용부분 주장 - 피고는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부

공용부분 ( 집합법 10조 1항 , 23조 2항 ) 이라는 주장을 하는 듯하나 , 건축과 분양에 이르

기까지 이 사건 상가 수분양자들과 아파트 수분양자들을 위한 주차장으로 자주식 주차

장과 기계식 주차장을 구분한 어떠한 자료도 없어 원래부터 이 사건 건물의 주차장 전

체가 이 사건 상가와 아파트 소유자들 전체를 위한 공용부분이었고 , 그 후 한동안 구

분 사용하여 온 점 , 별도의 전기 계량기로 관리되는 점 ( 편의적이고 쉽게 변경 가능하

다 ) , 이 사건 건물 내에서 별도 출입구를 가지는 점 등으로는 자주식 주차장이 아파트

입주민들만을 위한 일부 공용부분으로 변경되었다고 인정하기 부족하고 , 달리 인정할

증거가 없다 .

③ 분양업체 지정 주장 - 피고는 분양업체인 두○○이 처음부터 구분 사용하도록 수

분양자들에게 지정하였다는 취지로 주장하나 인정할 증거도 없고 , 원고들의 물권을 제

한할 사유도 되지 않는다 .

피고 다툼은 모두 이유 없다 .

나 . 기각 부분 - 원고들의 허락을 받은 자들에 대한 방해 금지 청구

원고들은 원고들의 허락을 받은 자들의 자주식 주차장 사용권의 근거로 , 원고들은

상가 및 오피스텔 소유자라서 영업 및 업무를 위해 고객들의 방문이 당연하므로 , 원고

들의 허락을 받은 자들에 대한 주차방해금지 청구는 원고들의 소유권 혹은 인접한 권

리나 조리에 기한 것이라 주장한다 .

살피건대 , 우선 법적으로 , 전유부분 소유권에 기해서 도출되는 공용부분에 대한 권리

는 전유부분 소유권자들 스스로의 공용부분 사용권일 뿐이고 ( 집합법 10조 , 11조 등 ) ,

전유부분이 상가 등과 같이 성질상 필수적으로 고객의 방문을 필요로 하더라도 이러한

유형의 전유부분 소유권에 당연히 이 전유부분 소유권자의 허락을 받은 자들의 공용부

분 사용권이 포함된다고 볼 법적 근거가 없다 ( 이러한 권리를 인정하는 것은 우리 민법

185조가 정한 물권법정주의에 반한다 ) . 또한 사실적으로 , 이 사건 상가는 이 사건 건

물 주차장에 주차를 필요로 하는 승용차 이외의 교통수단으로 방문하는 고객도 상당수

있을 것인데 , 이 사건 상가가 특별히 이 사건 건물 주차장의 주차를 필요로 하는 승용

차를 이용한 고객의 방문이 전제되어 있다고 볼 아무런 사정이 없다 . 결국 고객들의

자주식 주차장 사용은 공용부분 관리 결의 ( 집합법 16조 등 ) 에 의하여야 할 것이다 .

이 부분 청구는 이유 없다 .

4 . 결론

원고들 청구는 위 인정 범위에서만 이유 있다 .

판사 이형주

1 ) 주차장법은 ' 기계식주차장 ' 을 「 기계식주차장치를 설치한 노외주차장 및 부설주차장 」 이라고 정의하는바 ( 2조 1의

3호 ) , 대개의 주상복합건물에서 기계식 주차장은 ' 노외 ' 나 ' 부설 ' 이 아닌 ' 내부 ' 에 위치하므로 주차장법의 기계식

주차장 개념과는 다르다 .