조심2009전4311 (2010.05.24)

토지의 매매계약이 무효로 확정되어 미등기 전매차익은 양도소득 아님

토지의 매매 주체는 원고 개인이라고 봄이 상당하며, 매매계약은 처음부터 토지 거래허가를 잠탈할 의도로 체결된 것으로서 더 이상 소급하여 유효화될 여지 없이 무효로 확정되었다 할 것이고, 원고가 얻은 전매차익은 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도로 인한 소득이라 할 수 없음

2010구합3512 양도소득세부과처분취소

권XX

OO세무서장

2011. 6. 22.

2011. 7. 20.

1. 피고가 2009. 11. 2. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 478,529,100원 부과 처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 피고는 원고와 이AA에 대하여 2009. 8. 26.부터 2009. 9. 4.까지 양도소득세 관련 세무조사를 실시한 후, 원고가 논산시 XX면 XX리 산114-1 임야 248,122㎡ 및 같은 리 306 전 1,742㎡ 합계 249,864㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 2004. 2. 16.경 6 억 2,500만원에 취득하였음에도 소유권이전등기를 마치지 아니한 채 2008. 5. 28. 송BB에게 대금 11억원에 양도하여 미등기 전매하였다는 이유로, 2009. 11. 2. 원고에 대하여 미등기 양도자산에 대한 중과세율을 적용하여 2008년 귀속 양도소득세 478,529,100 원을 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

나. 원고는 이에 불복하여 2009. 12. 11. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하 는 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2010. 5. 24. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 8호증의 1, 갑 9호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

1) 이 사건 토지에 대한 매매계약의 실질적인 주체는 원고가 아니라 납골당 및 공원묘지 조성사업을 추진하던 자CC 또는 자CC의 발기인들이라 할 것임에도, 자CC의 발기인들 중 1인에 불과한 원고에 대하여 이 사건 처분을 한 것은 실질과세의 원칙에 반한다.

2) 이 사건 토지의 취득원인인 채EE 명의로 2003. 11. 3. 체결된 매매계약은 토지거래허가, 공원묘지허가 등의 조건이 충족될 것을 조건으로 한 것인데, 그 후 이러한 조건이 충족되지 않아 무효로 되었고, 이에 따라 원고가 2006. 3. 2. XX건설 주식회사(후일 OO건설 주식회사로 상호변경, 이하 'XX건설'이라 한다)에게 이 사건 토지를 매도하는 내용의 매매계약도 무효로 되었다.

3) 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지에 대하여 2003. 1l. 13. 체결된 매매 계약과 관련하여 원고가 토지거래계약허가를 받은 바 없으므로 2003. 1l. 13. 체결된 매매계약은 유동적 무효의 상태에 있다 할 것이고, 이후 이 사건 부동산은 이DD으로 부터 송BB에게로 직접 매도되었으므로, 원고는 이 사건 토지를 취득한 바 없다. 따라서 원고가 이DD으로부터 이 사건 토지를 취득하여 송BB에게 매도하였음을 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하다.

4) 설령 2003. 1l. 13. 체결된 매매계약이유효하다고 하더라도 2006. 3. 2. 체결된 매매계약은 2006. 5. 30.까지 토지거래허가 및 토취장개설허가를 받을 것을 조건으로 한 것인데, 이러한 거래조건이 충족되지 않아 2006. 3. 2. 체결된 매매계약이 자동적으로 해지되었다. 그럼에도 이AA, 이DD, 송BB이 공모하여 새로 작성한 계약서에 기하여 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 원고의 양도행위는 존재하지 않는다.

5) 설령 원고의 양도행위가 존재한다고 하더라도 양도소득의 실질적인 귀속자는 이AA, 이DD이고, 원고는 매매대금의 수취경위에 대하여 전혀 알지 못하는바, 원고는 양도소득의 귀속자가 아니다.

6) 미등기 양도자산에 대한 중과세 취지는 조세포탈이나 부동산투기를 방지하려는 데 있는 것인데, 원고는 자CC의 공원묘지사업이 좌절되면서 불가피하게 이 사건 토지를 양도하게 되었고, 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기는 원고의 관여 없이 이AA, 이DD, 송BB의 공모에 의해 마쳐진 것이므로, 이 사건 토지의 양도와 관련하여 피고가 원고에게 미등기 양도자산에 대한 중과세율을 적용한 것은 부당하다

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고의 이 사건 토지의 취득

가) 원고는 납골당 및 공원묘지설치사업을 추진하기 위하여 이DD에게 명의신탁 된 이AA 소유의 이 사건 토지를 매수하기로 하고, 2003. 11. 13. 사촌형인 채EE의 명의를 빌려 이AA과 사이에 이 사건 토지를 5억 8,000만원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '2003. 11. 13.자 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 계약 당일 이AA에게 계약금 8,000만원을 지급하였고, 중도금 없이 잔금 5억원은 2003. 12. 28.에 지급하기로 약정하였다.

나) 그런데 원고는 잔금을 제때 지급하지 못하였고, 이에 이AA에게 지연배상금 명목으로 4,500만원을 추가로 지급하기로 약속함으로써 실제 매매대금은 합계 6억 2,500만원이 되었으며, 이후 원고가 보유하고 있던 자금과 △△농업협동조합(이하 '△△농협'이라 한다)으로부터 대출받은 2억 2,000만원 및 임FF으로부터 차용한 2억원 등으로 잔금 5억 4,500만원을 모두 지급하고, 2004. 2. 16. 이AA로부터 잔금이 청산되었다는 취지의 이DD 명의의 영수증을 교부받았다.

2) 원고의 재단법인 설립 등 납골당 사업추진

가) 원고는 2005. 3. 20.경 김GG, 이HH, 채EE, 임FF, 서KK, 김MM과 함께 납골당 사업 등을 목적으로 하는 재단법인 설립을 위한 창립총회(발기인 총회)를 거친 다음, 2005. 7. 5. 이 사건 토지를 자CC에게 무상 출연(기부)한다는 내용의 이DD 명의의 2005. 6. 30.자 재산출연증서를 첨부하여 충남도지사에게 "재단법인 자CC (이하 '자CC'이라 한다) 이라는 명칭의 법인설립허가신청서를 제출하였다.

나) 그런데 이 사건 토지 인근 지역 주민들의 반대로 이 사건 토지에 대한 납골당 및 공원묘지 설치허가가 나지 못하였고, 결국 원고는 이 사건 토지를 다른 사람에게 매도하기로 결정하였다.

3) 원고의 이 사건 토지의 양도

"가) 원고는 이 사건 토지에 관하여 자신 명의로 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 2006. 3. 2. XX건설과 사이에 이 사건 토지 중 논산시 양XX XX리 산 114-1 임야 248,122㎡(이하 '산114-1 임야'라 한다)를 대금 11억원에 XX건설에게 매도하는 내용의 계약(이하 '2006. 3. 2.자 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 계약금 3 억원은 계약 당일에, 중도금 2억원은 2006. 3. 15.에, 잔금 6억원은 토지거래허가 및 토취장개설허가를 득한 후 10일 내에 각 지급하기로 하면서, 특약사항 중의 하나로 '토지거래허가기간은 2006. 5. 30.까지로 하고, 매매잔금은 관할관청으로부터 토지거래허가 및 토취장개설허가를 받은 후에 지급하며, 이와 같은 내용 중 하나라도 이행하지 못할 시에는 즉시 2006. 3. 2.자 매매계약은 해제되고, 산114-1 임야에 설정된 채권최고액 6억원의 담보권을 실행한다'는 내용을 포함시켰다",나) 원고는 2006. 3. 2.자 매매계약과 관련하여 2006. 3. 2. XX건설이 등기부상 소유자로 되어 있던 이DD 명의의 예금계좌(국민은행 XXXXXX)에 입금한 계약금 3억원 중 2억 5,000만원을 원고의 처 황OO 명의의 예금계좌(우체국 XXXXXX)로 송금받았고, 2006. 3. 15. XX건설이 위 이DD 명의의 예금계좌에 입금한 중도금 2억원 중 1억 2,000만원을 수표로 지급받았으며, 위 황OO 명의 의 예금계좌로 2006. 7. 25. 5,000만원, 2006. 8. 29. 6,000만원을 XX건설로부터 직접 송금받아, 매매대금 중 총 4억 8,000만원을 수령하였다.

다) 또, XX건설로부터 매수인 지위를 승계한 송BB(XX건설 대표이사인 송PP의 동생이다)은 2006. 3. 2.자 매매계약의 매매대금 지급에 갈음하여 2008. 6.경과 2009. 2.경 이 사건 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무인 원고의 채무액 5억 2,200 만원(= 채권자 △△농협 명의의 근저당권 채권최고액 2억 2,200만원 + 채권자 임FF에 대한 차용원리금 3억원)을 변제하고, 인근 마을주민들의 민원 무마용으로 5,000만원을 지출하였으며, 원고의 △△농협에 대한 대출금 이자 명목으로 약 2,700만원을 변제 하였다.

4) 토지거래허가 구역의 해제

당초 이 사건 토지는 용도지역이 농림지역으로서 토지거래허가구역으로 지정되어 있었는데, 2007. 12. 24. 매도자 이DD, 매수자 송BB 명의로 토지거래허가신청이 접수되어 2008. 1. 7.자로 토지거래허가가 내려졌고, 한편 2008. 1. 16.자로 이 사건 토지를 포함한 인근지역 모두 토지거래허가구역에서 해제되었다. 이후 이 사건 토지는 2008. 5. 28. 송BB 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

5) 원고의 부당이득반환 청구소송

원고는 2009. 9. 3. 이 사건 토지의 매매와 관련하여 등기부상 소유명의자인 이DD과 실제 소유자인 이AA을 상대로 대전지방법원 논산지원 2009가합914호로 이DD 등이 송BB측으로부터 지급받아 원고에게 지급하지 아니한 일부 계약금 및 중도금의 지급을 구하는 부당이득금 반환청구 소송을 제기하였는데, 그 소송의 결과 2010. 10. 20. 대전고등법원(2010나3481호)에서 원고의 주장이 일부 받아들여져서 이DD, 이AA은 연대하여 원고의 전매대금 중 제세공과금을 제외한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다는 취지의 판결이 선고되었고, 그 판결은 2010. 11. 10. 확정되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 7, 16호증, 을 2 내지 5호증(각 가지번호 포함) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고의 첫 번째 주장에 대한 판단

살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지에 대하여 자CC 명의로 소유권 등기가 마쳐진 적이 없을 뿐 아니라 2003. 11. 13.자 매매계약 체결 당시는 물론 이후에도 자CC은 법인설립인가조차 받지 못하여 아무런 권리능력을 갖지 못하였으므로, 자CC은 이 사건 토지의 양도주체가 될 수 없고, 한편 위 인정사실과 을 2호증의 3, 4, 6의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 2003. 11. 13.자 매매계약 체결 당시 매수인측에서 매수명의인인 채EE 외에 원고가 참석하였고, 그 매매대금 지급을 위하여 원고가 자신을 채무자로 하여 이 사건 토지에 근저당권을 설정하고 △△농협 및 임FF으로부터 금원을 대출받거나 차용한 점, 2003. 11. 13.자 매매계약 체결 후 원고가 이AA측과 세금문제를 상의하는 등 실질적인 소유권 자로 행동한 점, 2006. 3. 2.자 매매계약 체결 당시 이AA 및 이DD 외에 원고가 참석하였고, 계약서 매도인란에 '이DD 및 원고'라고 기재되어 있는 점, 이DD은 XX건설로부터 지급받은 계약금 및 중도금 중 일부를 이AA의 지시에 따라 원고에게 지급 하였고, XX건설이 직접 원고에게 매매대금의 일부를 지급하거나 원고 명의의 근저당권 피담보채무를 변제하기도 한 점 등을 종합해 볼 때, 이 사건 토지의 매매 주체는 자CC이나 그 발기인들이 아닌 원고 개인이라고 봄이 상당하고, 갑 4, 5, 10 내지 13 호증(가지번호 포함), 을 2호증의 2의 각 기재만으로는 이를 뒤집기에 부족하다. 따라서 원고의 첫 번째 주장은 이유 없다.

2) 원고의 두 번째 주장에 대한 판단

살피건대, 원고가 이AA과 사이에 이 사건 토지에 대한 토지거래허가, 공원묘지 허가 등의 조건이 충족될 것을 조건으로 하여 2003. 11. 13.자 매매계약을 체결하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에선 원고의 두 번째 주장도 이유 없다(오히려 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 토지에 대한 토지거래허가, 공원묘지허가 등이 있기도 전인 2004. 2. 16.경 이AA에게 매매대금 전액을 지급하였음을 알 수 있다).

3) 원고의 세 번째 주장에 대한 판단

토지거래허가구역 내의 토지의 매도인이 중간 매수인에게 매도하고 이어 중간 매수인이 최종 매수인에게 순차 매도하였다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하고, 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있어 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 최종 매수인 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이며(대법원 1997. 3. 14. 선고 96다22464 판결 참조), 이와 같이 전매하면서 최초 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되는 것처럼 토지거래허가를 받거나 받으려 했다면 최초 매도인은 중간 매수인과의 매매계약에 대하여 처음부터 토지거래허가를 배제할 의도가 명백히 있었다고 봄이 상당하므로(대법원 2005. 12. 22. 선고 2005도6557 판결 등 참조) 그러한 계약은 확정적으로 무효이다.

이러한 법리를 전제로 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 처음부터 이 사건 토지에 대하여 원고 명의로 소유권이전등기를 할 의사가 없었고, 장차 자CC이 설립되면 자CC 명의로 직접 소유권이전등기를 할 의사였으며, 매도인 이AA도 이러한 사정을 잘 알고 이 사건 토지를 자CC에게 무상 출연(기부)한다는 내용의 이DD 명의의 2005. 6. 30.자 재산출연증서를 원고에게 작성・교부해 준 것으로 보이는 점, 원고는 2003. 11. 13.자 매매계약에 따른 매매 대금을 2004. 2. 16.경 이AA에게 모두 지급하였음에도 이후 원고를 매수인으로 하여 2003. 11. 13.자 매매계약에 관한 토지거래허가신청조차 하지 않았고, 오히려 2007. 12. 24. 최초 매도인인 이DD과 최종 매수인인 송BB 명의로 토지거래허가선청이 접수되어 2008. 1. 7.자로 토지거래허가가 있었으며, 2008. 5. 28. 송BB 명의로 소유권 이전등기가 마쳐진 점 등을 종합해 볼 때, 2003. 11. 13.자 매매계약은 처음부터 토지 거래허가를 잠탈할 의도로 체결된 것으로서 더 이상 소급하여 유효화될 여지 없이 무효로 확정되었다 할 것이고, 이에 따라 원고와 XX건설 사이의 2006. 3. 2.자 매매계약과 송BB이 XX건설의 매수언 지위를 승계하는 계약인수계약 역시 무효로 확정되었으므로, 원고가 얻은 전매차익은 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도로 인한 소득 이라 할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 세 번째 주장은 이유 있고, 결국 원고가 XX건설 및 송BB에게 이 사건 토지를 미등기 전매하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 더 나아가 살필 필요 없이 위법하여 취소되어야 할 것이다.

이에 대하여 피고는 원고가 관련 민사소송에서 계속적으로 2003. 11. 13.자 매매 계약과 2006. 3. 2.자 매매계약이유효한 것으로 주장하였고, 관련 민사소송 판결도 위 각 매매계약이유효함을 전제로 판결을 하였으므로, 원고가 이 사건 소송에서 위 각 매매계약이 무효라고 주장하는 것은 신의칙 및 기판력에 반하여 허용될 수 없다는 취지의 주장을 하나, ① 토지거래허가에 관한 법규정은 규제지역 내의 토지거래가 투기 거래 방지 등 관련법규의 목적에 저촉되는지 여부를 관할 관청이 검토한 후 허가하게 하고, 이와 같은 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 취지의 강행법규라고 할 것이어서, 이러한 규정을 위반하였을 경우에 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 투기거래 계약의 효력 발생을 금지하려는 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 주장은 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없고(대법원 2004. 10. 28. 선고 2004다5556 판결 등 참조), ② 관련 민사소송과 이 사건 소송은 소송물을 달리하여 이 사건 소송에 민사소송의 기판력이 미친다고 할 수도 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.