조심2012중1780 (2012.08.29)

검인계약서 기재 매매대금을 취득 당시 실지거래가액으로 인정

검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼 만한 특별한 사정이 입증되었다고 보기 부족하고 인정할 근거가 없으므로 양도차익 산정시 그 당시 작성된 계약서들 기재 매매대금을 실지거래가액으로 본 당초 처분 정당

소득세법 제100조

2013구단1021 양도소득세 부과처분 취소

엄AA

동수원세무서장

2013. 10. 18.

2013. 11. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 1. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

" ○ 원고는 2001. 6. 30. 유BB, 유CC로부터 OO시 OO읍 OO리 137-2 공장용지 1,926㎡, 같은 리 137-3 공장용지 1,861㎡, 같은 리 137-4 도로 26㎡, 같은 리 137-5 도로 66㎡, 같은 리 137-2, 137-3 지상 공장 등 건물(면적 합계 1,636.36㎡)(이하이 사건 각 부동산'이라고 한다)을 취득하여 보유하다가, 2001. 8. 29. 이 사건 각 부동산 중 1/2지분을 엄AA에게 양도하였고, 2010. 7. 15. 주식회사 DDD에게 이 사건 각 부동산 중 나머지 1/2지분(이하이 사건 각 쟁점 부동산'이라고 한다)을 대금 OOOO원에 양도하였다.", ○ 원고는 2010. 9. 29. 이 사건 각 쟁점 부동산의 양도와 관련하여, 양도가액은 실지거래가액인 OOOO원으로 하고, 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없다는 이유로 구 소득세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제3항에 따라 이 사건 각 쟁점 부동산의 기준시가에 기하여 계산한 환산가액인 OOOO원으로 하여 양도차익을 산정한 다음, 그에 따른 양도소득 과세표준을 신고하였다.

" ○ 그 후 대구지방국세청장이 수원세무서장에 대한 업무감사에서,원고가 이 사건 각 쟁점 부동산의 취득가액이 불분명하다는 이유로 이를 환산가액으로 신고한 것은 잘못'이라는 지적을 하였고, 이에 따라 피고는, 원고가 이 사건 각 부동산을 취득할 당시 유BB, 유CC와 작성하여 화성시장의 검인을 받은 부동산 매매계약서(을 4호증의3, 이하이 사건 검인계약서'라고 한다)에 기재된 OOOO원"의 1/2지분 상당액 OOOO원을 이 사건 각 쟁점 부동산의 실지거래가액인 취득가액으로 인정하여 양도차익을 산정한 다음, 2012. 1. 1. 원고에 대하여 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정・고지하였다(이하이 사건 처분'이라고 한다).", ○ 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2012. 3. 22. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2012. 8. 29. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1 내지 5, 갑 2, 3호증, 을 3호증의1, 2, 3, 을 4호증의3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 유BB, 유CC에 대하여 가지던 대여금 등 채권의 대물변제조로 이 사건 각 부동산을 취득한 것이므로, 당시 원고와 유BB, 유CC가 실제 매매계약서를 작성하지는 아니하였고, 단지 등기 이전을 위하여 이 사건 검인계약서를 작성하였으나, 그 취득 당시인 2001년의 이 사건 각 부동산의 공시지가를 기준으로 그 합계액에 근 접한 OOOO원"을 위 계약서에 매매대금으로 기재하였을 뿐, 위 금액은 원고와 유BB, 유CC가 실제로 합의한 매매대금액이 아니다. 따라서 이 사건 각 쟁점 부동산의 취득가액은 그 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 적용할 수 있는 매매사례가액이나 감정가액도 없으므로, 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2에 의하여 환산가액을 적용하여야 함에도, 피고가 이 사건 검인 계약서상의 매매대금 중 1/2지분 상당액을 취득가액으로 인정하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

(2) 부동산의 양도차익을 계산할 때에는 소득세법 제100조 제1항에 따라 양도가액과 취득가액을 동일한 기준에 의하여 산정하여야 하는데, 피고가 이 사건 부동산의 취득가액은 기준시가에 의하여, 양도가액은 실지거래가액에 의하여 각 산정함으로써 서로 다른 기준을 적용하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 환산가액 적용 주장에 관하여

소득세법 제96조 제1항, 구 소득세법 제94조 제1항 제1호(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 부동산에 관한 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이고, 이 때 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하며(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조), 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

" 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞에서 든 증거들과 갑 5, 6호증의 각 1, 2, 갑 9호증, 을 4호증의 1, 2, 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ○ 이 사건 검인계약서(을 4호증의3)에는 매매대금이 OOOO원 으로 명기되어 있고,계약금 OOOO원은 계약시인 2001. 6. 26.에, 중도금 OOOO원은 2001. 7. 4.에, 잔금 OOOO원은 건물 명도일인 2001. 8. 30. 이후에 각 지급하기로 약정한다'는 내용이 기재되어 있으며, 원고, 유BB, 유CC 모두 막도장이 아니라 평소 거래에 사용하던 도장을 날인한 점, ○ 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 대금액은 실제 매매대금이 아니라고 주장하면서도, 원고가 양도인들인 유BB, 유CC에 대하여 가진 채권액이 구체적으로 얼마였고, 이 사건 각 부동산의 대금액을 실제 얼마로 합의하였는지 등에 관하여는 이를 제대로 밝히지 못하고 있는 점, ○ 피고의 세무조사 당시 이 사건 각 부동산을 원고가 취득한 경위에 관하여 원고는,원고가 유BB, 유CC에게 대여해 주었던 금전 거래관계뿐 아니라, 원고가 부동산 관리도 해준 바 있었던 점과 가족 간의 관계 등도 고려하여 이 사건 각 부동산을 넘겨받은 것이다, 종전의 채무관계를 청산하는 외에 별도로 이 사건 각 부동산의 실제 매매대금을 산정하거나 추가로 금원이 지급된 바도 없고, 이 사건 검인계약서 외에 별도의 매매계약서를 작성하지도 않았다, 원고와 유BB 사이의 종전 금전거래관계에 관하여 입증할 수 있는 금융거래내역이나 차용증 등 증빙은 없다'는 취지의 진술을 하였고, 유BB도 대체로 같은 취지로 진술하였는바, 이는 모두 막연하고 신빙성이 부족한 진술들인 점, ○ 원고는 이 사건 각 부동산 중 이 사건 각 쟁점 부동산을 제외한 나머지 1/2지분을 2001. 8. 29. 김EE에게 양도한 바 있는데, 그 후 과세관청에 그에 따른 양도소득 과세표준 신고를 할 당시 원고 스스로도 실지거래가액에 의한 이 사건 부동산의 취득가액이 이 사건 검인계약서상 대금액인 OOOO원임을 전제로, 이 사건 각 부동산 중 위 나머지 1/2지분의 취득가액을 OOOO원(OOOO원 x 1/2) 으로 신고하였던 점 등에 비추어 보면, ▷ 갑 4호증의1 내지 4, 갑 10호증의 각 기재 등 원고가 제출한 모든 증거들을 합하여 보아도, 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼 만한 특별한 사정이 입증되었다고 보기에 부족하고, 달리 그 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.", (2) 동일기준의 원칙 위반 주장에 관하여

살피건대, 위에서 든 증거들에 의하면, 피고가 이 사건 각 쟁점 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서, 이 사건 각 쟁점 부동산의 취득가액과 양도가액 모두 각 그 당시 작성된 계약서들(을 3호증의2, 을 4호증의3)에 기재된 각 매매대금액을 각 그 실지 거래가액으로 인정하였음을 알 수 있으므로, 그와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(3) 소결론

따라서 피고가 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 OOOO원의 1/2 상당액인 OOOO원을 이 사건 각 쟁점 부동산의 취득 당시 실지거래가액으로 인정하여 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.