주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도를 기준으로 판단하여야 함

주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 함

소득세법 제89조비과세 양도소득

양도소득세경정거부처분취소

AAA

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2019. 6. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지피고가 2017. 9. 6. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 xxx원의 경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 아래 표 기재와 같이 순차로 2개 부동산의 소유권을 취득하였다(이하에서 위 각 부동산은 아래 표 약칭란에 기재된 대로 표시한다).

나. 원고는 2017. 4. 10. 이 사건 주택을 10억 500만 원에 양도(이하 '이 사건 양도'라 한다)하였고, 2017. 6. 15. 피고에게 이 사건 양도와 관련하여 2017년 귀속 양도소득세 xxx원을 신고・납부하였다.

다. 그 후 원고는 2017. 7. 25. '이 사건 건물은 근린생활시설 및 업무시설로서 주택에 해당하지 않으므로 1세대 1주택의 비과세 특례규정이 적용되어야 하고, 설령 이 사건 건물을 주택으로 보더라도 다가구주택에 해당하여 하나의 주택이므로 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되어야 한다'고 주장하면서 이 사건 양도에 관한 2017년 귀속 양도소득세 xxx원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

라. 이에 대하여 피고는 이 사건 건물에 대한 현장 조사결과, '이 사건 건물 중 3층에서 5층(이하 통틀어 '이 사건 오피스텔'이라 한다)은 구획된 부분(이하 '구분건물'이라 한다) 합계 39개 호실 중 24개 호실이 주거용으로 사용되고 있고, 이 사건 오피스텔은 건축법령상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 구분건물을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다'는 이유로 이 사건 양도는 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되지 않는다고 판단하여, 2017. 9. 6. 원고의 경정청구에 대하여 이를 거부하는 통지를 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다). 한편, 이 사건 건물의 건축물대장상의 용도는 아래 표 기재와 같다.

마. 원고는 이에 불복하여 2017. 12. 1. 피고에게 이의신청을 하였으나, 2018. 1. 19. 기각되었고, 2018. 4. 13. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2018. 6. 29. 심판청구가 기각되었다. 인정 근거 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 오피스텔은 근린생활시설 및 업무시설에 해당할 뿐 주택에 해당하지 않으므로 이 사건 양도에 관하여 1세대 1주택 특례규정이 적용되어야 한다.

2) 설령, 이 사건 오피스텔을 주택으로 보더라도, 원고가 구분소유의 목적으로 하지 않고 단일한 건물로 이 사건 건물을 공부상 등재하였다는 점을 고려하면 이 사건 오피스텔은 다가구주택과 유사한 주택으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 오피스텔은 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 규정(이하 '이 사건 특례조항'이라 한다)이 준용되어 그 전체를 하나의 주택으로 보아야 하므로, 일시적 1세대 2주택의 특례규정이 적용되어야 한다.

3) 원고가 예술 활동의 편의를 고려한 공간 제공이라는 공익적 목적에서 영업시설로 이 사건 오피스텔을 임대하였음에도, 피고가 그러한 사정을 고려하지 않고 구분건물을 각 주택으로 판단하여 이 사건 처분을 한 것은 비례의 원칙에 반한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부

"가) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이주택'",에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 등 참조). 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조). 나) 을 제3 내지 9호증(가지번호가 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔은 소득세법 소정의 주택에 해당하는 것으로 보이고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 오피스텔이 주택이 아닌 근린생활시설 및 업무용 시설에 해당한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

① 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔의 구분건물 합계 39개 호실 중 25개1)호실에 주민등록상 전입신고가 되어 있고, 원고(311호) 및 원고의 자녀 세대(408호, 410호)도 이 사건 오피스텔에 거주하고 있다. 나아가 위 전입신고가 되어 있는 구분건물 25개 호실과 피고도 업무용 시설로 인정하는 3개 호실 합계 28개 호실을 제외한 나머지 11개의 호실도 임차인들의 사업장 소재지, 근로소득 등의 과세자료에 비추어 보면 임차인들이 업무용 시설이 아닌 주거로 이용한 것으로 판단된다.

② 이 사건 양도 무렵 원고와 임차인들 사이에 작성된 '부동산(오피스텔) 전세계약 서'에도 부동산의 용도란에 '주거용'이라고 기재되어 있고, 임대인이 '세탁기, 냉장고, 에 어컨, 싱크대, 쿡탑, 신발장, 옷장, 텔레비전 등'을 제공해 준다는 문구를 명시해 놓았다. ③ 이 사건 오피스텔의 공부상 용도는 업무시설로 되어 있기는 하나, 이 사건 오피스텔은 그 내부에 화장실, 주방, 싱크대, 난방장치 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 원룸 형태를 갖추고 있다.

④ 원고는 이 사건 건물의 임대료 수입에 대하여 부가가치세 신고를 하였는데, 2015년 제2기부터 2017년 제1기까지의 기간 동안 부가가치세 면세사업에 해당하는 주택 임대 부분에서 발생하는 면세수입금액이 전체수입금액에서 차지하는 비율은 약 80%에 이른다.

⑤ 따라서 이 사건 오피스텔은 주거용으로서 소득세법상 주택이므로 원고가 주장하는 바와 같이 그 용도가 분명하지 아니한 경우에 해당하지 않는다. 나아가 양도소득세는 소득세법 규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세와는 별개의 것이므로, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 받아들이지 않는다.

2) 이 사건 특례조항의 적용 여부

가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조). 나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 다음과 같은 사정들을 고려하면 이 사건 오피스텔의 주택 수 산정에 이 사건 특례조항이 적용 또는 준용되어 이 사건 오피스텔 구분건물 전체가 1주택으로 산정된다고 볼 수 없고, 구분건물 각각이 하나의 주택 수로 산정된다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 양도에 관하여는 일시적 1세대 2주택의 특례규정이 적용되지 않는다고 할 것이므로 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

① 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문 규정에 따르면, 1세대 1주택을 판정함에 있어서 건축법 시행령 별표 제1호 다목(이하 '건축법 등 관련 법령'이라 한다)에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 취급한다. 다만 같은 항 단서 규정인 이 사건 특례조항에서 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 특례조항이 적용되기 위해서는 이 사건 오피스텔이 건축법 등 관련 법령에서 정한 다가구주택에 해당하여야 함이 문언상 분명하다. 그러나 이 사건 오피스텔은 앞서 본 바와 같이 거주할 수 있는 세대 수가 최소 25개 호실, 최대 36개 호실에 이르러 건축법 등 관련 법령에서 정한 19세대를 초과하고 있으므로, 위 법령에서 정한 다가구주택에 해당하지 않는다. 나아가 이 사건 양도의 목적물은 이 사건 오피스텔이 아닌 이 사건 주택이므로 이 사건 특례조항이 적용될 여지가 없다.

② 그럼에도 원고는, 이 사건 오피스텔이 건축법 등 관련 법령상 다가구주택의 요건을 갖추지 못하였지만, 이 사건 오피스텔의 구분건물이 공부상 구분소유의 목적으로 등재되어 있지 않아 공부상 구분소유의 목적으로 등재되는 다세대주택과는 다르고, 결과적으로 이 사건 오피스텔이 거래상 하나의 주택으로 거래될 수밖에 없다는 점에서 위 다가구주택과 그 실질이 같다고 할 것이므로 이 사건 특례조항이 준용되어야 한다고 주장한다.

그러나, 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이고(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결), 1세대 1주택 비과세 조항은 소득세법이 1974. 12. 24. 법률 제2705호로 전부개정되면서 제5조 제6호에 규정된 이래 표현이 바뀌어 가면서 계속 존재하고 있었으나, 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 이 사건 특례조항은 소득세법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인바, 법률 자체가 아니라 그 위임을 받은 시행령 조항에 의하여 비과세 범위가 확장된 구조를 볼 때 이 사건 특례조항의 문언은 1세대 1주택 비과세 제도의 취지에 맞게 해석하여야 하고 이를 섣불리 확장하여 해석하는 것은 적절하지 않다.

③ 다가구주택이나 다세대주택이나 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주 이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보면, '다가구주택'에도 비과세 혜택을 주는 이 사건 특례조항의 문언은 제한적으로 적용되도록 해석하는 것이 합리적이다.

④ 따라서 원고의 주장과 같이 이 사건 양도에 관하여도 이 사건 특례조항을 준용하여 이 사건 오피스텔을 1주택으로 본다면, 이 사건 특례조항이 문언의 가능한 해석 범위를 넘어 부당하게 확장되어 적용되는 결과가 되어 부당하다.

⑤ 실질과세의 원칙에서 보더라도 이 사건 오피스텔이 실제로 건축법 등 관련 법령이 정한 다가구주택의 기준에 해당하는지 여부에 따라 과세 여부가 결정되어야 하지 원고의 주장과 같이 형식적으로 공부상 구분소유의 목적으로 등재되었는지 여부를 기준으로 과세 여부가 결정된다고 하는 것은 오히려 실질과세의 원칙에 부합하지 않는 해석이다. 원고 주장과 같이 과세 여부가 건축주의 구분소유 의사의 존부에 따른다고 해석한다면 조세 부담의 공평과 법적 안정성은 크게 훼손될 수밖에 없어 부당하다.

3) 비례의 원칙 위반 여부 앞에서 본 바와 같이 원고는 양도소득세 감면 대상에 해당될 수 없었고, 양도차익에 대한 과세뿐만 아니라 면제는 모두 기속행위이므로 원고가 주장하는 사정을 참작하여 과세 여부를 결정할 재량권이 피고에게 인정되는 것도 아니다. 따라서 피고의 이 사건 처분이 비례의 원칙에 반한다고 할 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 4) 따라서 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 원고의 아들 가족이 주거용으로 사용하고 있는 408호와 410호를 1개의 호실로 볼 경우에는 24개 호실이다.