[2] 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖추기 위해 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 지번을 정확히 기재했으나 호수를 잘못 기재한 경우 대항 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항 에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

1. 원심판결의 요지

원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1은 1987. 9. 27. 서울 은평구 (주소 생략) 지상에 벽돌조 평슬래브 위 갓경사기와 지하 1층, 지상 2층 주택을 신축하고 1989. 11. 15. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 위 건물은 건축물관리대장 및 등기부등본상 단독주택으로 등재되어 있으나 위 소외 1이 이를 신축함에 있어 지하 1층은 2세대, 지상 1층은 1세대, 지상 2층은 2세대가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 건축한 다음 각 세대별로 구획된 주거 부분을 소외인들에게 분양, 매도한 사실, 그러나 위 건물은 주택건설촉진법 제3조 제3호 , 같은법시행령 제2조 제1항 소정의 공동주택으로 허가, 건축된 것이 아니어서 등기부나 건축물관리대장에 층, 호수별로 구분하여 등기되어 있지 않은 까닭으로 대지와 건물에 관하여 각 매수인 앞으로 지분 이전의 형식으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실(위 소외 1은 위 건물의 지층 1호를 소외 2에게, 지층 2호를 소외 3에게, 1층을 소외 4에게, 2층 1호를 소외 5에게, 2층 2호를 소외 6에게 각 매도하고 모두 1989. 10. 16. 매매를 원인으로 하여 1989. 11. 15.에 위 각 매수인들에게 지분을 이전하였는데 등기부상 갑구란의 각 공유자지분 표시 뒤에 지층 1, 2호, 1층, 2층 1, 2호 등으로 각 호수를 표시하였다.), 소외 7은 1995. 2. 26. 위 소외 2로부터 위 건물의 원심판결 별지목록 기재 지층 1호 건물 및 토지 지분(이하 이 사건 부동산 지분이라 한다)을 매수한 다음 같은 해 3. 30. 위 소외 2의 각 지분을 이전받았는데 그 무렵 원고가 위 소외 7에게 금 20,000,000원을 대여하고 그 채무의 담보로 이 사건 부동산 지분에 관하여 채권최고액 금 30,000,000원, 채무자 위 소외 7, 근저당권자 원고로 된 근저당권을 경료받은 사실, 피고는 위 건물의 지층 1호를 임차(임대차계약서상에는 지층 101호라고 표시하였다.)하였는데 그 처인 소외 8이 1992. 11. 17. 전입신고함에 있어 호실을 '연립 - 101'로 신고한 사실(그 후 1995. 4. 27. 착오 기재를 이유로 '101'로 정정되었다.), 위 건물에 입주한 다른 사람들의 주민등록 신고에 대하여 살펴보면 각 그 지번 표시 뒤에 소외 4는 '1층', 위 소외 5는 '2층 1', 소외 9는 '2층 - 2호'라고 각 신고하였고, 지층 2호에 살고 있는 소외 10은 호실의 표시는 하지 않은 채 지번만 신고한 사실을 각 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 위 건물은 등기부 및 건축물관리대장상 1호의 단독주택으로 등재되어 있으나 그 실질에 있어서는 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보아야 할 것이고, 또한 각 세대의 분양, 매수자들에 대한 공유지분 등기는 특정 세대에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것이라 할 것이며, 위와 같이 등기된 공유지분에 근저당권이 설정되고 그 근저당권의 실행에 의하여 경매가 이루어지는 경우 위 경매의 대상은 독립된 각 세대에 대한 구분소유적 공유지분이라 할 것이므로 이 사건 95타경10927호 임의경매절차상 경매 목적물은 위 건물의 지층 1호라 할 것이고, 따라서 이 사건에 있어서는 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물은 지하 1층과, 지상 2층으로 되어 있는 건물이고, 등기부상 표제부에는 각 호실의 표시가 구분되어 있지 않다 하더라도 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 호수가 표시되어 있고, 임대차계약 체결시에도 임대 목적물을 위 건물 지층 101호로 특정하였으며, 위 건물 지층 2호에 입주자를 제외한 나머지 입주자들은 모두 전입신고시 등기부의 갑구란 표시와 같이 신고한 이상 위 소외 8이 이 사건 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다(위 소외 8이 전입신고시 층 및 호수를 기재하지 않았다면 모르되 층 및 호수를 기재한 이상 통상의 건물의 표시와 일치되게 신고하였어야 할 것이다.)고 판단하였다.

2. 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이고( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결 , 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 , 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 주택건설촉진법 제3조 에 의하면, 제2호 에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호 에서 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은법시행령 제2조 제1항 에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고, 한편, 건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과 공동주택으로, 다시 단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어 준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편, 주민등록법시행령 제5조 제5항 은 주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.), 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다.

그러므로 이 사건에 있어서 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항 에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 피고측이 위 소외 8의 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 소외 8이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

그럼에도 원심이 위 소외 8이 위 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였음은 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 더 심리 $판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.