신용보증기금 (소송대리인 법무법인 한샘 담당변호사 서경원)

원고보조참가인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진)

피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김동현)

2017. 4. 20.

서울중앙지방법원 2016. 7. 22. 선고 2015가단5354677 판결

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용 중 보조참가로 인한 비용은 원고보조참가인이, 나머지 부분은 원고가 각 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 1. 별지 목록 제5항 기재 부동산에 관하여, 가. 주식회사 아메리코인터내셔날푸드(이하 ‘아메리코’라고 한다)와 피고 1 사이에 2015. 8. 7. 체결된 매매예약을 취소한다. 나. 피고 1은 아메리코에게 서울중앙지방법원 2015. 8. 10. 접수 제215488호로 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라. 2. 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여, 가. 아메리코와 피고 2 사이에 2015. 10. 2. 체결된 매매계약을 취소한다. 나. 피고 2는 아메리코에게 서울중앙지방법원 2015. 10. 5. 접수 제270001호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 3. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여, 가. 아메리코와 피고 2 사이에 2015. 10. 2. 체결된 매매계약을 취소한다. 나. 피고 2는 아메리코에게 서울중앙지방법원 2015. 10. 5. 접수 제270002호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 4. 별지 목록 제3항 기재 부동산에 관하여, 가. 아메리코와 피고 2 사이에 2015. 10. 2. 체결된 매매계약을 취소한다. 나. 피고 2는 아메리코에게 서울중앙지방법원 2015. 10. 5. 접수 제270003호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 5. 별지 목록 제4항 기재 부동산에 관하여, 가. 아메리코와 피고 2 사이에 2015. 10. 2. 체결된 매매계약을 취소한다. 나. 피고 2는 아메리코에게 서울중앙지방법원 2015. 10. 5. 접수 제270004호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 4. 30. 소외 1과 사이에 소외 1이 외환은행으로부터 1억 8,000만 원의 기업일반자금을 대출받는 데 신용보증계약을 체결하였고, 오스카홀딩스아메리코 주식회사, 주식회사 에스디델리코리아, 소외 2는 위 신용보증계약상의 모든 채무를 연대보증하였다. 소외 1은 2004. 7. 9. 이자를 연체함으로써 대출금채무에 대한 기한의 이익을 상실한 뒤 그 대출원리금을 상환하지 아니함에 따라 신용보증사고를 야기하였고, 원고는 2004. 10. 22. 소외 1의 대출원리금 157,935,570원을 대위변제함으로써 보증채무를 이행하였다.

나. 원고는 소외 1, 아메리코 등을 상대로 서울중앙지방법원 2015가단5157456호 로 구상금청구의 소를 제기하였는데, 위 법원은 2015. 8. 19. 소외 1 등이 답변서를 제출하지 않자 변론 없이 “아메리코 등은 소외 1 등과 공동하여 원고에게 162,162,929원 및 그 중 157,671,990원에 대하여 2004. 10. 22.부터 2005. 4. 14.까지는 연 18%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈(이하 ’판결금‘이라고 한다)을 지급하라.”는 내용의 원고 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 2015. 9. 8. 확정되었다(이하 ‘이 사건 확정판결’이라고 한다).

다. 이 사건 확정판결에 의하면, 원고는 아메리코에 대한 청구원인으로 “아메리코는 법인의 형식을 갖추고 있으나, 오스카홀딩스아메리코 주식회사 및 주식회사 에스디델리코리아(이하 ’오스카홀딩스아메리코 등‘이라고 한다)가 원고에 대하여 부담하고 있는 구상금채무를 면탈할 목적으로 기업의 형태, 내용이 동일하게 설립된 법인으로서 회사제도를 남용한 것에 해당되어 법인격이 부인되어야 하므로, 오스카홀딩스아메리코 등에 대하여 구상금채권을 가지고 있는 원고는 오스카홀딩스아메리코 등이나 아메리코 어느 쪽에 대해서도 채무의 이행을 청구할 수 있다.”고 주장하였다.

라. 한편, 아메리코는 2015. 7. 16. 별지 목록 기재 각 건물(이하 ‘이 사건 각 건물’이라고 한다) 및 서울 강남구 (주소 1 생략) 및 (주소 2 생략) 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)에 관하여 소외 3과 사이에 근저당권설정계약(이하 ‘이 사건 근저당권설정계약’이라고 한다)을 체결한 후, 이 사건 각 건물 및 이 사건 각 토지에 관하여 소외 3을 근저당권자로, 채권최고액을 9억 원으로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권설정등기’라고 한다)를 마쳤다.

마. 아메리코는 2015. 8. 7. 별지 목록 제5항 기재 건물(이하 ‘이 사건 5건물’이라고 한다)에 관하여 피고 1과 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라고 한다)을 체결하였고, 피고 1은 위 건물에 관하여 서울중앙지방법원 2015. 8. 10. 접수 제215488호로 소유권이전등기청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 마쳤다.

바. 아메리코는 2015. 10. 2. 별지 목록 제1 내지 4항 기재 각 건물(이하 ‘이 사건 1 내지 4건물’이라고 한다)에 관하여 피고 2와 매매계약(이하 ‘이 사건 각 매매계약’이라고 한다)을 체결한 후 위 각 건물에 관하여 각 서울중앙지방법원 2015. 10. 5. 접수 제27001호 내지 제270004호로 각 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 각 소유권이전등기’라고 한다)를 마쳤다.

사. 한편, 원고 보조참가인과 소외 4는 이 사건 5건물에 대하여 서울중앙지방법원 2015타경21104, 2015타경103099(중복) 부동산임의경매사건에서 위 건물을 374,880,000원에 낙찰 받아 2016. 9. 1. 매각대금을 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증(가지번호 있는 서증은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 및 이에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

1) 원고의 주장 요지

가) 원고는 아메리코에 대하여 이 사건 확정판결에 따라 아메리코의 설립 당시인 2004. 7. 6.부터 이 사건 확정판결의 판결금 상당의 피보전채권을 가지고 있는데, 아메리코는 무자력인 상태에서 2015. 8. 7. 피고 1과 사이에 이 사건 5건물에 관하여 이 사건 매매예약을 체결한 후 이 사건 가등기를 마쳐주었고, 2015. 10. 2. 피고 2와 사이에 이 사건 1 내지 4건물에 관하여 이 사건 각 매매계약을 체결한 후 이 사건 각 소유권이전등기를 마침으로써 아메리코에 대한 채권자들을 해하는 사해행위를 하였다.

나) 아메리코는 법인의 형식을 갖추고 있으나, 오스카홀딩스아메리코 등이 원고에 대하여 부담하고 있는 채무를 면탈할 목적으로 설립된 법인이므로, 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약의 체결이 원고를 해하는 결과를 초래한다는 사실을 당연히 알았다고 할 것이어서 사해의사가 인정되고, 사해의사가 인정되는 이상 수익자인 피고들의 악의는 추정된다.

다) 따라서 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 그 원상회복으로써 피고들은 아메리코에게 그에 따라 마쳐진 이 사건 가등기 및 이 사건 각 소유권이전등기에 관한 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

2) 피고들의 주장 요지

가) 아메리코는 이 사건 각 토지 지상에 있던 ○○연립을 철거하고 새로이 집합건물을 신축하여 분양하는 ○○연립 재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라 한다)을 영위하는 시행사의 지위에 있었는데, 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약 당시 신축건물이 존재하고 신축건물을 분양·임대할 수 있는 권한이 있었고, 신축건물의 감정평가액이 330억 원에 이르렀으며 이를 처분하여 환가할 수 있으므로, 무자력 상태에 있지 않았다.

나) 피고 1은 이 사건 재건축사업에 참여한 동호인(조합원)으로, 최초 시행자인 주식회사 디아트코리아(이하 ‘디아트’라고 한다), 후속 시행자인 아메리코가 시행하는 이 사건 재건축사업에 있어서 토지를 출연하고 그 반대급부로 건물을 제공받기로 되어 있었다. 아메리코는 당시 이 사건 재건축사업에 따른 신축건물의 준공을 위해서 이 사건 각 건물의 대지권을 확보하여 이를 신탁회사에 신탁해야 할 상황이었고, 이를 위해서는 아메리코가 조합원들로부터 이 사건 각 토지의 지분을 확보하는 것이 필수적이었다. 그에 따라 피고 1도 디아트와의 관계에 있어서 이 사건 5건물에 관하여 소유권이전등기청구권이 있음을 확정판결로 받아 둔 상태에서, 이 사건 각 토지 중 자신의 토지지분을 아메리코에 양도함으로써 아메리코로 하여금 국제신탁주식회사에 신탁하게 하였고, 아메리코에게 이 사건 5건물의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그러나 피고 1은 아메리코로부터 위 토지지분과 이 사건 5건물에 대하여 대금을 전혀 지급받지 못함에 따라 그 채권 담보를 위하여 이 사건 가등기를 설정한 것이므로, 이 사건 매매예약은 사해행위에 해당하지 아니한다.

다) 한편, 피고 2는 이 사건 재건축사업으로 신축된 이 사건 1 내지 4건물에 대하여 시행자의 지위에 있는 아메리코로부터 15억 원에 분양받기로 약정하고 이 사건 각 매매계약을 체결한 후 매매대금으로 약 15억 원을 지급하고 이 사건 각 소유권이전등기를 마쳤는데, 아메리코는 기존 채무의 변제를 위하여 이 사건 1 내지 4건물을 매각한 것이고 위 매매대금도 모두 기존 채무의 변제에 사용하였으므로, 이 사건 각 매매계약은 사해행위에 해당하지 아니한다.

라) 가사 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약이 사해행위에 해당한다고 하더라도 피고들은 아메리코가 당시 무자력 상태에 있었다는 점에 대하여 알지 못하였고, 아메리코가 이 사건 재건축사업의 시행자로서의 지위를 가지므로 이를 신뢰하여 조합원으로서 또는 수분양자(매수인)로서 법률관계를 맺은 것이어서 선의의 수익자에 해당한다.

나. 판단

1) 피보전채권의 성립

살피건대, 원고가 2004. 4. 30. 소외 1과 신용보증계약을 체결한 사실, 오스카홀딩스아메리코 등과 소외 2는 위 신용보증계약상의 모든 채무를 연대보증한 사실, 소외 1은 2004. 7. 9. 신용보증사고를 야기하였고, 원고가 2004. 10. 22. 소외 1의 대출원리금 157,935,570원을 대위변제함으로써 보증채무를 이행한 사실, 아메리코는 2004. 7. 6. 오스카홀딩스아메리코 등이 원고에 대하여 부담하고 있는 구상금채무를 면탈할 목적으로 설립된 법인인 사실, 원고는 아메리코를 상대로 서울중앙지방법원 2015가단5157456호 로 구상금 청구의 소를 제기하여 이 사건 확정판결을 받은 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고는 아메리코에 대하여 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약 이전인 2004. 7. 6.부터 이 사건 확정판결에 기하여 판결금 상당의 채권을 가지고 있었다고 할 것이다.

2) 아메리코의 무자력 여부

살피건대, 갑 제3, 5호증의 각 기재 및 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정에 비추어 보면, 아메리코의 2015. 7. 16. 당시 소극재산은 약 2,196,149,010원이고, 적극재산은 약 1,933,479,500원으로 소극재산이 적극재산을 초과하는 채무초과상태에 있었고, 위 재산상태는 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약 당시에도 그대로 유지되었다고 되었다고 판단된다.

가) 아메리코는 2015. 7. 1. 소외 5로부터 이 사건 1건물을 2억 원에, 소외 6으로부터 이 사건 2건물을 1억 원에, 소외 7로부터 이 사건 3건물을 1억 5,000만 원에, 이 사건 4건물을 2억 5,000만 원에, 피고 1로부터 이 사건 5건물을 1억 5,000만 원에 각 매수하였고, 이 사건 각 토지 중 50/672 지분을 가지고 있는데, 이 사건 각 토지 중 주식회사 지에이개발의 50/672 지분에 대하여 서울중앙지방법원 2015타경2837호 로 실시된 임의경매절차에서의 감정평가결과 위 지분은 2,098,479,500원으로 평가되었다. 아메리코와 소외 3 사이에 2015. 7. 16. 이 사건 근저당권설정계약을 체결할 당시 이 사건 각 토지에는 근저당권자 소외 8의 채권최고액 4억 5,000만 원과 2억 2,500만 원의, 근저당권자 소외 9의 채권최고액 1억 5,000만 원의, 근저당권자 소외 10의 채권최고액 1억 5,000만 원(총 채권최고액 합계 9억 7,500만 원)의 각 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 이에 의하면, 2015. 7. 16. 당시 아메리코의 적극재산은, 대략적으로 이 사건 각 건물과 이 사건 각 토지에 대한 50/672 지분의 시가 상당액의 합계인 2,908,479,500원에서 위 각 근저당권의 채권최고액 합계인 9억 7,500만 원을 공제한 1,933,479,500원(= 2,908,479,500원 - 975,000,000원)이 된다.

나) 한편, 아메리코는 2015. 7. 16. 당시 국세청(강남세무서)에 대한 3,000만 원의 국세채무, 서울보증보험에 대한 4억 700만 원의 보증채무, 원고에 대한 499,149,010원의 판결금 채무, 소외 11에 대한 5억 원의, 소외 12에 대한 4억 6,000만 원의, 소외 13에 대한 1억 원의, 소외 14에 대한 2억 원의 각 채무 합계 2,196,149,010원의 채무를 부담하고 있었다. 이에 의하면, 2015. 7. 16. 당시 소외회사의 소극재산은 대략적으로 2,196,149,010원이 된다.

다) 아메리코의 실질적 운영자인 소외 2는 당심에서, 아메리코가 2011. 8. 이 사건 재건축사업의 최초 시행자인 디아트로부터 위 사업시행권과 건축 중인 건물 및 채무 전체를 포괄적으로 양수하였는데, 디아트가 위 사업시행권을 양도하기 이전에 이 사건 재건축사업을 통해 신축할 건물을 분양한 대금을 임의로 사용하거나 이중으로 분양하거나 공사대금채무를 제대로 변제하지 아니하는 등의 행위를 함으로써 아메리코는 디아트로부터 이 사건 재건축사업을 인수할 당시부터 과다한 부채에 시달렸다고 증언하였고, 이 사건 각 토지에 대하여 2015. 2. 4. 서울중앙지방법원 2015타경2837호 로 부동산임의경매개시결정이 이루어지기도 하였다.

3) 채무자의 사해행위 성립여부

가) 피고 1에 대하여

(1) 인정사실

가) 피고 1을 포함한 ○○연립의 구분소유자들은 2002. 11. 14.경 기존의 낡은 건물을 철거하고, 이 사건 각 토지에 재건축건물을 신축하기로 합의하고, 강남구청에 이 사건 재건축사업을 위한 건축허가신청을 하였다.

나) 위 구분소유자들은 위와 같이 건축허가를 신청한 후 디아트에게 재건축업무를 위임하기로 하였는데, 그 구체적인 진행방법은 디아트가 이 사건 재건축건물에 재입주 하려는 구분소유자들과는 동호인약정을 체결하고, 재입주를 원하지 않는 구분소유자들과는 당해 구분소유자의 이 사건 각 토지에 대한 지분 및 구분소유 주택을 매수하는 것이었다.

다) 이에 따라 피고 1을 포함한 일부 구분소유자들은 2003. 3.경 개별적으로 디아트와 동호인약정(이하 ‘1차 동호인약정’이라고 한다)을 체결하였고, 소외 15를 포함한 나머지 구분소유자들은 디아트에게 이 사건 각 토지에 대한 지분 및 구분소유 주택을 매도하였다.

라) 서울 강남구청장은 2004. 7. 16. 공동건축주인 피고 1, 소외 16, 소외 17, 소외 18, 소외 19, 소외 20, 소외 21, 소외 15, 소외 22, 소외 23, 소외 24, 소외 11, 소외 25 및 망 소외 26에게 이 사건 재건축사업을 허가하였고, 2009. 4. 20. 위 공동건축주 중 소외 25는 소외 27로 변경되었다.

마) 디아트는 주식회사 우민건설(이하 ‘우민건설’이라고 한다)을 이 사건 재건축사업의 시공사로 선정하였고, 2005. 7.경 위 우민건설을 계약당사자로 포함시켜 피고 1 등과 개별적으로 재차 동호인약정(이하 ‘2차 동호인약정’이라고 한다)을 체결하였다. 당시 디아트는 신축건물 중 △△△호를 피고 1에게 배정하고, 준공과 동시에 위 건물에 대하여는 피고 1 명의로 소유권보존등기를 마치기로 약정하였다.

바) 디아트는 ○○연립을 철거한 후 이 사건 각 토지 위에 지하 3층, 지상 6층 규모의 주상복합건물을 신축하였으나, 소외 15의 매매계약 해제 등의 이유로 이 사건 각 토지에 대한 지분 중 일부를 취득하지 못함에 따라 관할청으로부터 사용승인을 받지 못하였다.

사) 피고 1은 이 사건 각 토지 중 자신의 지분에 대한 매매대금, 디아트를 대신하여 납부한 은행이자, 공사 지연으로 인한 지연손해금 등의 채권의 변제를 위하여 디아트와 이 사건 5건물을 대물변제 받기로 약정하였다면서 디아트를 상대로 이 사건 5건물에 관하여 2009. 4. 24. 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 제1심 법원( 서울중앙지방법원 2010가합12789호 )과 제2심 법원( 서울고등법원 2011나95948호 )으로부터 “디아트는 피고 1에게 위 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.”는 판결을 선고받았고, 위 판결은 그대로 확정되었다.

아) 디아트는 이중분양, 과도한 채무 부담 등으로 시공사에 대한 공사대금을 지급하지 못하고, 일부 토지 지분이 경매로 제3자에게 낙찰되는 등 시행사로서의 업무를 추진하기 어려워짐에 따라 아메리코에게 이 사건 재건축사업의 시행권 일체를 포괄적으로 양도하였다.

자) 이 사건 재건축사업에 참여한 피고 1을 비롯한 구분소유자들은 시공업체, 신탁회사 등과 함께 아메리코를 이 사건 재건축사업의 새로운 사업시행자로 인정하고, 기존의 신탁회사에 신탁해 두었던 이 사건 각 토지 중 공유지분을 아메리코에 양도하고, 아메리코는 이를 새로운 신탁회사에 신탁하기로 하였다.

차) 그에 따라 피고 1은 2013. 2.경 아메리코와 사이에 “피고 1은 자신의 토지지분 및 건물(이 사건 재건축사업의 완료시 분양받기로 한 건물 △△△호와 대물변제약정에 따른 이 사건 5건물)을 아메리코에 매각하고, 아메리코는 피고 1에게 18억 4,000만 원을 지급한다.”는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다)을 체결하였다.

카) 피고 1은 이 사건 약정에 따라 이 사건 각 토지 중 자신 소유의 공유지분을 아메리코에 출연한 후 국제자산신탁 주식회사 앞으로 신탁등기를 마쳤고, 이 사건 5건물에 관하여 2015. 7. 21. 아메리코 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

타) 이 사건 약정에 따르면 아메리코는 피고 1의 토지지분에 대한 매매대금 1,238,300,000원을 위 토지지분에 대한 소유권이전등기 신청 접수와 동시에 지급하고, 위 △△△호와 이 사건 5건물에 대한 정산금 601,700,000원을 위 건물을 명도하는 시점에 지급하기로 하였으나 아메리코는 이를 지급하지 못하였고, 그에 따라 피고 1은 2015. 8. 7. 이 사건 매매예약을 체결하고, 이 사건 5건물에 대하여 이 사건 가등기를 마쳤다.

[인정근거] 앞서 든 증거들, 을 제4호증의 각 기재 및 증인 소외 2의 증언, 변론 전체의 취지

(2) 판단

채무초과상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당하지만, 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 신규자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 신규자금을 추가로 융통받았다면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정행위는 사해행위에 해당하지 아니한다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 등 참조). 이러한 법리는 자금난 등으로 재건축사업의 추진이 곤란한 상황에서 재건축사업의 시행자로 하여금 사업시행지의 토지지분을 확보하도록 하여 신축건물의 준공을 받도록 하는 것이 재건축사업의 완성에 최선의 방법으로 생각하고 조합원이 자신의 토지지분과 분양받을 건물에 대한 권리를 재건축사업 시행자에게 양도하되, 그 담보를 위해 조합원이 재건축사업의 시행자에게 출연한 재산에 대하여 매매예약을 체결하고 소유권이전청구권가등기를 설정한 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이고, 이러한 방식의 매매예약의 사해성 여부는 매매예약 당시의 재건축조합의 재산상태를 비롯하여 매매예약의 경위 및 목적과 경제적 의미, 재건축사업의 시행자에게 조합원이 출연한 재산에 대하여 대가를 지급받았는지 여부 등 관련 사정들을 종합적으로 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다.

살피건대, 앞서 든 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정, 즉 ① 디아트가 이 사건 재건축사업을 감당할 수 없는 상태에서 아메리코에게 사업시행권 일체를 양도하게 되자 피고 1을 비롯한 구분소유자들은 아메리코를 새로운 사업시행자로 하여 신축건물에 대한 건축주지위를 아메리코에 승계하고 구분소유자들로부터 이 사건 각 토지의 공유지분을 확보하여 준공을 마치는 것이 시급한 상황이었던 점, ② 피고 1은 이 사건 재건축사업을 완료하기 위하여 구분소유자들과 합의하여 이 사건 약정에 따른 매매대금을 지급받지 아니한 채 자신의 토지지분을 아메리코에 출연하고 이 사건 5건물에 관하여 아메리코에 소유권이전등기를 마쳐 준 점, ③ 피고 1로서는 2009. 4. 24. 이 사건 5건물에 대하여 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 승소판결을 받았을 뿐 아니라 자신 명의로 이미 이 사건 5건물에 대하여 소유권이전등기까지 마친 상태였으므로, 이를 포함하여 이 사건 각 토지 중 자신의 공유지분에 대하여 아메리코에게 다시 소유권이전등기를 마쳐준 것은 아메리코로 하여금 이 사건 각 토지에 대한 공유지분을 모두 확보하여 관할관청으로부터 신축건물에 대한 준공을 받도록 하는 것 외에 다른 목적이 있었던 것으로 보이지는 아니하는 점, ④ 비록 이 사건 약정에 따르면 피고 1이 아메리코로부터 이 사건 각 토지에 대한 자신의 공유지분 및 이 사건 5건물 등에 대한 양도대가를 지급받기로 되어 있었으나, 아메리코가 이 사건 각 토지의 공유지분을 모두 확보하여 준공을 마치기까지는 실제로 아메리코로부터 이 사건 약정에 따른 대금 18억 4,000만 원을 지급받기는 어려운 상황이라 피고 1로서는 부득이하게 이 사건 매매예약 및 이 사건 5건물에 대한 가등기를 마친 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매예약은 피고 1이 이 사건 재건축사업의 완성을 위해 자신의 토지지분과 분양받을 건물에 대한 권리를 재건축사업 시행자인 아메리코에 양도하되, 그 담보를 위해 부득이 체결하게 된 것으로서 사해행위에 해당한다고 보기는 어렵다.

나) 피고 2에 관하여

(1) 인정사실

(가) 디아트는 이 사건 재건축사업을 위하여 소외 7, 소외 6, 소외 5(이하 ‘소외 7 등’이라고 한다)로부터 7억 원을 빌리면서 소외 7 등에게 그 담보 명목으로 이 사건 1 내지 4건물의 분양계약서를 교부하였으나, 디아트가 위 돈을 갚지 못하자 소외 7 등은 디아트를 상대로 서울중앙지방법원 2014가합15120호 로 분양계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데, 위 법원은 2014. 9. 14. 위 소외 7 등의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 확정되었다.

(나) 디아트의 지위를 승계한 아메리코는 이 사건 재건축사업 진행과 관련하여 소외 7 등에게 디아트가 빌린 7억 원을 지급하고 소외 7 등으로부터 이 사건 1 내지 4건물에 관한 소유권을 이전받기로 약정하였다. 그에 따라 소외 7 등은 2015. 8. 18. 위 확정판결을 토대로 디아트를 대위하여 이 사건 1 내지 4건물에 관하여 디아트 명의로 소유권보존등기를 마친 후 자신들 명의로 소유권이전등기를 마친 다음, 아메리코 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 아메리코는 소외 7 등에게 약정한 대금을 지급하지 못하였다.

(다) 피고 2는 아메리코가 이 사건 1 내지 4건물의 수분양권을 소외 7 등으로부터 회수한 후 이를 분양하기로 하자 아메리코로부터 이 사건 1 내지 4건물을 15억 원에 매수하기로 하면서 이 사건 각 매매계약을 체결하였는데, 매매대금 중 7억 2,000만 원은 소외 7 등에게 지급하고, 나머지 7억 8,000만 원은 소외 3 명의의 이 사건 근저당권설정등기가 말소됨과 동시에 지급하기로 약정하였다.

(라) 그에 따라 피고 2는 위 매매대금 중 7억 2,000만 원을 소외 7 등의 소송대리인의 계좌로 송금함으로써 이를 지급하였는데, 나머지 7억 8,000만 원에 대한 수령권한을 놓고 근저당권자인 소외 3과 아메리코 사이에 다툼이 생기게 되자 피고 2는 근저당권을 해결하기 위해 2016. 3. 18. 6억 원을 소외 3에게 공탁하고, 같은 해 3. 24. 소외 3을 상대로 서울중앙지방법원 2016머522395호 로 근저당권 말소를 위한 조정신청을 하였다.

(마) 그런데 피고 2와 소외 3 사이에 조정이 불성립됨에 따라 서울중앙지방법원 2016가합529685호 로 소송절차로 이행되었는데, 위 사건에서 2016. 10. 25. 피고 2는 소외 3에게 157,000,000원을 지급하고, 소외 3은 이 사건 근저당권설정등기를 말소하기로 하는 내용의 조정이 성립됨에 따라 피고 2는 소외 3에게 157,000,000원을 지급하였다.

(바) 한편, 주식회사 제일감정평가법인이 신한은행 논현동금융센터지점장의 요청으로 가격시점을 2012. 8. 14.로 하여 이 사건 각 건물에 대하여 한 감정평가결과에 의하면, 이 사건 1건물은 4억 4,000만 원, 이 사건 2건물은 5억 5,000만 원, 이 사건 3건물은 6억 2,000만 원, 이 사건 4건물은 9억 6,000만 원으로 평가되었는데, 다만, 위 감정평가는 이 사건 각 건물이 대지권이 수반하지 않은 구분건물임에도 추후 적정지분의 대지권이 취득될 것을 전제로 평가된 것이다.

(사) 그런데 아메리코가 이 사건 각 토지의 공유지분을 모두 확보하지 못함에 따라 이 사건 각 건물에는 현재까지도 대지권 등기가 마쳐지지 아니하였다.

[인정근거] 앞서 든 증거들, 을 제21 내지 25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

(2) 판단

채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 된다고 할 것이지만, 그 부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제 자력을 얻기 위한 것이고, 그 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제 자력을 유지하고 있는 경우에는, 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다( 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 , 대법원 2015. 12. 23. 선고 2013다40063 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 본 사실 및 채택증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정, 즉 ① 아메리코가 이 사건 1 내지 4건물을 피고 2에게 매각한 것은 이 사건 재건축사업 진행과 관련하여 소외 7 등으로부터 디아트가 빌린 7억 원을 변제하기 위한 목적에서 이루어진 것으로 볼 수 있는 점, ② 피고 2는 이 사건 1 내지 4건물을 15억 원에 매수하기로 하면서 이 사건 각 매매계약을 체결한 후 그 매매대금을 아메리코의 채권자인 소외 7 등에게 7억 2,000만 원을 지급하였고, 나머지 7억 8,000만 원 중 7억 5,700만 원을 근저당권자인 소외 3에게 아메리코를 대위하여 변제하였으며, 나머지 2,300만 원을 아메리코에 지급해야 할 채무를 부담하고 있어 위 매매대금 중 대부분은 아메리코의 채무 변제에 사용된 점, ③ 주식회사 제일감정평가법인이 가격시점을 2012. 8. 14.로 하여 이 사건 1 내지 4건물에 대하여 평가한 위 각 건물의 가액 합계는 25억 7,000만 원(= 4억 4,000만 원 + 5억 5,000만 원 + 6억 2,000만 원 + 9억 6,000만 원)으로 피고 2와 아메리코 사이의 위 각 건물에 대한 매매계약상 매매대금인 15억 원을 훨씬 초과하나, 위 감정평가는 추후 적정지분의 대지권이 확보될 것을 전제로 한 것이지만 위 매매계약은 대지권이 없이 체결된 것일 뿐 아니라 현재까지도 아메리코가 이 사건 각 토지의 공유지분을 모두 확보하지 못한 상태로 이를 언제 확보할 수 있을지도 불투명하다는 사정을 감안하면 위 매매대금은 상당한 것으로 볼 여지가 있는 점, ④ 이 사건 재건축사업은 당초 시행자인 디아트의 이중분양, 과도한 채무 부담 등으로 10년 이상 어려운 상태에서 힘들게 진행되어 왔는데, 아메리코가 피고 2에게 이 사건 1 내지 4건물을 매도하여 기존 채무의 변제 및 이 사건 근저당권의 말소에 사용한 것이 위 재건축사업의 추진에 도움이 되는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 아메리코와 피고 2 사이의 이 사건 각 매매계약은 아메리코의 이 사건 1 내지 4건물의 매각 목적이 채무의 변제를 위한 것이고, 그 매매대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 위 매각대금도 아메리코의 채권자들에 대한 변제에 사용된 이상, 사해행위에 해당한다고 보기는 어렵다.

4) 소결론

따라서 이 사건 매매예약 및 이 사건 각 매매계약이 사해행위에 해당함을 전제로 피고들에 대하여 위 매매예약 및 각 매매계약의 취소 및 그 원상회복으로 이 사건 가등기 및 이 사건 각 소유권이전등기의 말소등기를 구하는 원고의 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 이에 대한 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]