조심2012서1924 (2012.09.21)

취득가액으로 인정한 매매사례가액이 적법하고 중개수수료 및 인테리어비용 등을 필요경비로 공제할 수 없음

처분청이 취득가액으로 인정한 매매사례가액은 쟁점아파트 취득일과 가장 가까운 날짜에 거래되었고 그 거래가액이 쟁점아파트 취득일 전후 각 3개월간 거래된 전체 매매사례가액의 평균값에 가장 근접하여 적법하며 매매사례가액으로 취득가액을 산정할 경우 중개수수료 및 인테리어 비용 등을 필요경비로 공제할 수 없음

2012구단29298 양도소득세부과처분취소

이AAAA

서대문세무서장

2013. 6. 12.

2013. 7. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 12. 6. 원고에게 한 2011년 양도소득세 0000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 3. 11. 이BB으로부터 서울 구로구 0000호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 분양권을 취득하고， 2003. 3. 24. 분양대금 000원 중 잔금 000원을 납입한 후， 2003. 5. 13. 이 사건 아파트에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2011. 4. 21. 이 사건 아파트를 양도하고， 같은 달 25. 이 사건 아파트의 취득가액이 000원， 양도가액이 000원이나 1세대 1주택(혼인으로 인한 일시적 2주택)에 해당하여 양도소득세 비과세 대상이라고 신고를 하였으나， 피고는 원고의 배우자가 2주택을 보유하고 있어 비과세 대상이 아니라는 이유로 2011. 12. 6. 원고에게 양도소득세 0000원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고의 이의신청에 대하여， 피고는 2012. 2. 23. 이 사건 아파트의 취득가액을 000원으로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하였고， 원고의 심판청구에 대하여， 조세심판원은 2012. 9. 21. 이 사건 아파트의 취득가액을 매매사례가액인 000원으로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하였다. 이로써 이 사건 처분으로 부과된 양도소득세 중 남은 금액은 0000원이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실 갑 2. 3. 5 을 1-1 내지 1-3， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 아파트의 취득가액으로 적용되어야 할 적정한 매매사례가액은 000원 내지 000원이다. 또한 위 아파트의 취득에 소요된 중개수수료 000원 및 위 아파트의 인테리어 비용 000원은 필요경비로 양도가액에서 공제되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 아파트의 취득가액으로 인정된 매매사례가액이 적정한지 여부

양도자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액， 즉 매매사례가액을 취득가액으로 보는데， 이 사건 아파트의 취득일 전후 3개월 이내에 이 사건 아파트와 동일한 면적인 같은 단지 내 아파트의 거래에서 나타난 매매사례가액(국세청 신고금액 기준)은 다음 표 기재와 같다(갑 2， 3). 위 거래사례를 살펴볼때， 이 사건 아파트의 취득가액으로 인정된 000원 (000동 0000호의 거래가액임)보다 더 높은 가격에 거래된 경우는 2건(000동 000호， 000동 0000호)이고， 더 낮은 가격에 거래된 경우는 3건(000동 000호，000동 00000호， 000동 000호)이며， 특히 이 사건 아파트가 있는 000동의 경우， 저층인 000호는 000원에 거래된 반면， 고층인 0000호는 000원에 거래되었음을 알 수 있는데，이 사건 아파트와 위 거래사례에 나타난 각 아파트 사이의 동일성의 정도를 비교할 만한 객관적인 기준이 없는 점(층수， 동호수 및 공동주택 고시가액과 무관하게， 거래가액이 다양하게 나타난다)， 위 공동주택 고시가액의 변동내역에서 드러나듯이 원고가 이 사건 아파트를 취득한 이후 단기간 내에 전반적인 시세가 급속하게 상승한 것으로 보이는 점 등을 고려하여 보면， 이 사건 아파트의 취득일과 가장 가까운 날짜에 거래되었을 뿐만 아니라 그 거래가액이 위 표에 나타난 전체 매매사례가액의 평균값에 가장 근접한 000동 000호의 거래가액 000원을 이 사건 아파트의 취득가액으로 인정한 것은 적법하다고 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 중개수수료 및 인테리어 비용을 필요경비로 공제하여야 하는지 여부

매매사례가액에 의하여 취득가액을 산정한 경우에는 그 매매사례가액에 대통령령으로 정하는 금액을 가산하여 필요경비로 인정하는데{구 소득세법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 나목， 제2항 제2호}， 이때 "대통령령으로 정하는 금액"에는 중개수수료 및 인테리어 비용이 따로 포함되지 아니하므로 {같은 법 시행령(2011. 6. 3. 대통령령 제22950호로 개정되기 전의 것) 제163조 제6항)，원고가 이 사건 부동산을 취득하면서 지출한 중개수수료 및 인테리어 비용을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다(더욱이 갑 1호증， 6호증의 1， 2의 각 기재 및 영상만으로는 원고가 중개수수료 000원 및 인테리어 비용 000원을 지출한 사실을 인정하기도 어렵다).

라. 소결

따라서 이와 같은 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다.