조심2008서2595 (2008.10.27)

단순교환은 실지거래가액이 없는 것으로 보아 추계하며, 이때 추계대상 자산은 양도자산임

양도자산의 시가감정 없는 단순교환은 교환의사의 합치가 있을 뿐 교환계약서에 구체적 평가액 표시가 없으므로 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 보아 추계조사의 방법을 적용하며, 이때 추계대상 자산은 양도하는 자산에 해당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2008. 5. 20. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 315,899,890원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 6. 19. 서울 강남구 ★★동 666-26 지상 다가구주택(대지 246.8㎡ 건물 544㎡){이하, '이 사건 부동산'이라 한다}을 취득하여 보유하다가, 2005. 5. 31. 아버지 김☆☆ 소유의 서울 강남구 ★★동 663-24 지상 5층 건물(대지 371㎡, 건물 1,139.11㎡){이하, '이 사건 교환 부동산'이라 한다}에 관한 3/4 지분 중 1/3 지분(즉 3/12 지분)과 교환하였다.

나. 원고는 2005. 6. 27. 기준시가에 따라 이 사건 부동산의 양도가액을 1,032,077,940원, 취득가액을 510,420,414원으로 하여 산정한 양도소득세 134,527,960원을 예정신고 납부하였다.

다. 피고는 그 후 이 사건 부동산의 매매사례가액에 따른 실지 양도가액을 2,326,000,000원으로, 취득가액을 기준시가에 의한 564,332,939원으로 각 인정하고, 2008. 5. 20. 원고에게 그에 따른 양도소득세 489,484,670원을 2005년 귀속분으로 추 가로 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 피고는 그 후 이 사건 부동산의 양도가 고가주택의 일시적 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 보고, 2009. 7. 8. 원고에게 173,584,780원을 감액하는 내용의 양도소득 세 감액경정 처분을 하였다(이로써 2008. 5. 20.자 이 사건 처분에 의하여 경정ㆍ고지 된 2005년 귀속 양도소득세 489,484,670원은 315,899,890원으로 감액되었다).

[인정근거] 갑제1,2호증,을제1호증,을제2호증의1,2의각기재,변론전체의취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건의 경우와 같이 거래가 단순한 교환인 경우에는 금전거래를 수반하지 아니하여 양도소득세를 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 양도가액이 존재한다고 할 수 없고, 이러한 경우 실지 양도가액의 존재를 전제로 한 추계조사 방법의 적용은 배제되어 구 소득세법 제96조 제1항에서 정한 양도가액 산정의 원칙인 기준시가에 따라 양도가액을 산정하여야 함에도, 이와 달리 매매사례가액에 의하여 이 사건 부동산의 양도가액을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

(1) 원고는 1997. 6. 19. 아버지인 김☆☆으로부터 이 사건 부동산을 증여받아 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다가, 2005. 5. 31. 위 부동산과 위 김☆☆ 소유의 이 사건 교환 부동산에 관한 3/4 지분 중 1/3 지분(즉 3/12 지분)을 단순 교환하고(교환 당시 위 각 부동산의 가액을 표시하지 아니하였을 뿐만 아니라, 그 시가를 감정평가하거 나, 그에 기하여 청산절차를 거치지 아니하였다), 같은 날 위 김☆☆ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(2) 그 후, 위 김☆☆은 2005. 6. 7. 소외 주식회사 ○○자기에게 이 사건 부동산을 2,326,000,000원에 양도하고, 같은 해 7. 12. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(3) 이 후, 위 김☆☆의 이 사건 부동산 양도 사실을 알게 된 피고는 위 부동산이 지정지역 내에 있어서 실지 거래가액에 따라 양도가액을 산정하여야 하는데 단순 교환 의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 없으므로 추계조사에 의하여 양도가액을 산정 할 수밖에 없는바, 위 김☆☆이 위 부동산을 취득한 후 3개월 이내에 이를 양도하였으므로, 그 양도가액 2,326,000,000원을 매매사례가액으로 인정하여 실지 양도가액으로 하고, 취득가액은 기준시가에 의한 564,332,939원으로 인정하여, 2008. 5. 20. 원고에게 그에 따른 양도소득세 489,484,670원을 2005년 귀속분으로 추가로 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였고, 그 후 위 부동산의 양도를 고가주택의 일시적 1세대 2주택의 양도로 보아 2009. 7. 8. 원고에게 173,584,783원을 감액하는 내용의 양도소득세 감액경정 처분을 하였다.

(4) 한편, 이 사건 부동산이 속한 서울 강남구는 2003. 4. 30.자로 지정지역(주택 투기지역)으로 지정되었다.

[인정근거] 갑제1 내지7호증(가지번호포함),을제1호증의각기재,변론전체의취지

다. 판단

(1) 살피건대, 토지 및 건물 등을 포함한 구 소득세법(2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것 이하 '구 소득세법'이라고 한다) 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 다만, 지정지역(투기지역) 내의 부동산을 양도하는 경우 등에는 예외적으로 실지 거래가액을 기준으로 양도가액을 산정하여야 한다{구 소득세법 제96조 제1항 제6의2호}.

그리고, 양도자가 실지 거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 양도자가 신고한 실지 거래가액으로 할 수 없고 추계 조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다{구 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령(2005. 6. 30. 대통령령 제18903호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라고 한다) 제176조의2 제1항, 제3항}.

나아가, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 양도가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우라고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 당사자 사이에 교환대상목적물을 시가로 상호 교환한다는 의사의 합치 가 있을 뿐 구체적인 평가액이 표시되지 아니하여 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조).

따라서, 단순 교환의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 없다 할 것이므로, 추계조사의 방법을 적용하여 매매사례가액, 감정가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의할 수밖에 없다.

(2) 그런데, 이 사건에 있어서 원고가 2005. 5. 31. 지정지역 내에 있는 이 사건 부 동산을 김☆☆ 소유의 이 사건 교환 부동산에 관한 3/4 지분 중 1/3 지분(즉 3/12 지 분)과 교환하였으므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실지 거래가액을 기준으로 양도 가액을 산정하여 양도소득세를 납부하여야 하나, 한편, 위와 같이 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 청산절차를 수반하지 않은 단순 교환의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 없으므로, 결국 이 사건 부동산을 기준으로 매매사례가액, 감정가액, 기준시가의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하여 양도가 액을 산정하여야 하는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산을 교환으로 취득한 위 김☆☆이 그 교환 시점으로부터 3개월 이내에 이를 2,326,000,000원에 양도하였으므로 그 양도가액 2,326,000,000원을 위 부동산의 매매사례가액으로 인정함이 상당하다 할 것이다.

(3) 이와 관련하여 원고는, 구 소득세법 제114조 제5항, 같은 법 시행령 제176조의 2 제1항의 해석에 의할 때 추계조사 방법은 실지 거래가액이 존재하나 이에 따른 과세를 함에 있어서 필요한 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 실지과세의 원칙의 예외로 서 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등에 의한 추계조사를 하도록 규정한 것이므로, 단순 교환의 경우처럼 실지 거래가액이 처음부터 존재하지 아니하는 경우에는 위와 같은 추계조사의 방법은 적용이 배제된다는 취지로 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 양도가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액 의 차액에 대한 청산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우라고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 당사자 사이에 교환대상목 적물을 시가로 상호 교환한다는 의사의 합치가 있을 뿐 교환계약서 등에 구체적인 평가액이 표시되지 아니하여 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 함이 상당하므로(위 2003두14123 판결 등 참조), 이러한 단순 교환의 경우에도 추계조사의 방법이 적용될 수 있다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

나아가 원고는, 단순 교환의 경우에 추계조사 방법의 적용이 가능하다 하더라도, 추계조사는 납세자의 장부 등의 증빙서류 미비로 실지 거래가액을 확인할 수 없거나 혹은 증빙서류의 내용이 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용되고, 실지 거래가액의 관념상 교환의 경우 실지 양도가액은 양도 자산이 아니라 교환으로 취득하는 자산의 거래가액을 의미하는 것이므로, 추계조사 의 평가 대상은 양도 자산이 아니라 교환에 의하여 취득하는 자산을 대상으로 하여야 한다는 취지로 주장하나, 추계조사 방법은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 소정 의 사유 즉 실지 거래가액이 존재하나 이에 따른 과세를 함에 있어서 필요한 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 양도하는 자산의 실지 거래가액을 파악하기 위한 방법으로 소득세법 시행령에 도입된 것이고, 이 사건의 경우와 같이 단순 교환의 경우에는 교환대 상목적물의 시가, 교환차액의 발생 및 그 정산 여부 등을 파악할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없어서 양도하는 자산의 대가로 취득하는 자산만을 받기로 하였다고 단정하기 어려운 점이 있으므로, 이러한 입법취지 등을 고려할 때 단순 교환에 있어서 실지 양도가액을 파악하기 위한 추계조사의 대상이 되는 자산은 여전히 양도하는 자산으로 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.

(4) 따라서,이와같은전제에서한피고의이사건처분은적법하다할것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.