beta
전심사건번호
심사양도2010-0073 (2010.05.28)
제목
교환의 경우 부동산의 실지 취득가액
요지
교환 당사자가 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우 또는 교환차액의 기재조차도 없는 단순 교환의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 없다 할 것이므로, 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하여야 함
결정내용
결정 내용은 붙임과 같습니다.
주\u3000\u3000 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2009. 11. 2. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 19,051,930원의 부과처분을 취소한다.
이\u3000\u3000 유
1. 처분 경위
가. 원고는 2004. 11. 16. AA시 BB구 CC동 248-16 대 154.4㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하고, 그 위에 연면적 254.21㎡의 건물(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 이 사건 토지와 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)을 신축하였다.
나. 원고는 2007. 3. 16. 이 사건 부동산을 한XX 등 2명에게 330,000,000원(토지 151,468,572원 + 건물 178,531,428원)에 매도하였다.
다. 원고는 2007. 5. 1. 이 사건 부동산의 양도가액을 330,000,000원으로, 취득가액을 318,521,223원(토지 183,000,000원 + 건물신축가액 135,521,223원)으로 하여 산정 한 양도소득세를 신고하였다.
라. 피고는, 원고가 이 사건 토지 및 같은 동 248-14 대 172㎡(이하 '248-14 토지'라 한다)를 원고 소유의 FF시 GG면 HH리 55 대 235㎡ 및 같은 리 56 전 14,188㎡ (이하 '교환 대상토지'라 한다)와 교환(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)으로 취득하였음을 확인하고, 원고가 교환거래로 취득한 이 사건 토지의 취득가액 및 이 사건 건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액인 291,298,667원(토지 132,246,466원 + 건물 159,052,200원 + 안분시 버린 1원)으로 인정하고, 2009. 11. 2. 원고에게 그에 따른 2007년 귀속 양도소득세 19,051,930원을 경정 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.
마. 이 사건 처분에 불복하여 원고는 2010. 1. 26. 이의신청을 제기하였으나 기각되었고, 2010. 3. 5. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나 2010. 5. 28. 기각되었다.
[인정근거] 갑 제1, 2, 15호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고 주장
원고는 김PP과 원고 소유의 교환 대상토지를 이 사건 토지 및 248-14 토지와 교환하였는바, 이 사건 토지 및 248-14 토지는 합계 450,000,000원으로 평가하였고, 그 중 이 사건 토지의 가액은 183,000,000원임이 분명한데도, 이 사건 토지의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액에 의해 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 쟁점 법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
1) 원고는 2004. 7. 30. 이 사건 토지 및 248-14 토지의 소유 명의자인 곽YY을 대리한 김PP과 이 사건 교환계약을 체결하였는데, 당시 교환 대상토지 등의 가액에 관하여 시가감정을 하지 아니하였고, 2004. 7. 30.자 교환계약서에도 이 사건 토지 및 248-14 토지의 가액이 기재되어 있지 아니하다.
2) 곽YY의 남편인 정WW은, 원고로부터 거래가액이 기재되지 않은 2004. 10. 15. 부동산매매계약서와 거래사실확인서에 날인을 요구받고 날인하여 주었는데, 원고는 그 부동산매매계약서에 이 사건 토지의 거래가액을 183,000,000원이라고 임의로 기재하였다.
3) 곽YY은, '원고에게 이 사건 토지를 88,000,000원에 매도하였다'고 세무서에 신고하였다.
4) 원고는 2006. 6. 28. 교환 대상토지에 관하여 최ZZ 앞으로 소유권 이전등기를 마쳐주었다.
5) 원고는 2007. 5. 1. 이 사건 건물의 취득가액을 세무서에 신고하면서 취득세 등의 과세표준이 되는 시가 표준액으로 신고하였고, 이 사건 건물의 신축에 소요된 실제 비용을 증명할 수 있는 서류는 제출하지 않았다.
[인정근거] 앞서 든 증거, 갑 제4, 5, 6, 8, 9, 16호증, 을 제3호증(각 가지번호 포함) 의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
제100조 제1항, 제114조, 소득세법 시행령 제176조의2에 의하면, 토지 및 건물 등을 양도하는 경우 그 양도차익을 계산함에 있어서는 실지 거래가액을 기준으로 산정함이 원칙이고, 양도가액은 실지 거래가액이 확인되지만 취득가액은 설지 거래가액이 확인 되지 아니하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등으로 취득가액을 산정하여야 한다.
나아가, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 취득가액은 거래 당시 자산을 양수하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 있는 경우라고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 당사자 사이에 교환대상목적물을 시가로 상호 교환한다는 의사의 합치가 있을 뿐 구체적인 평가액이 표시되지 아니하여 실지 취득가액을 확인할 수 없다고 할 것이다 (대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조).
따라서 교환 당사자가 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 교환계약서에 교환차액을 기재한 경우 또는 이러한 교환차액의 기재조차도 없는 단순 교환의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 없다 할 것이므로, 추계조사의 방법을 적용하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 취득 가액을 산정하여야 한다.
2) 이 사건에 있어서 원고는 이 사건 토지 및 248-14 토지를 교환계약으로 취득하면서 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 그 가액을 450,000,000원으로 평가하고, 이를 임의로 필지별로 안분한 183,000,000원을 이 사건 토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 위 가액을 이 사건 토지의 실지 취득가액으로 인정하기는 어렵다.
결국 이 사건 토지의 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하여 취득가액을 산정하여야 하는데, 이 사건 토지의 매매사례가액 및 감정가액은 확인되지 아니하므로, 실지 양도가액을 기준으로 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액인 132,246,466원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
3) 또한 원고는, 이 사건 건물의 취득가액을 취득세 등의 과세표준이 되는 시가 표준액으로 신고하였고, 이 사건 건물의 신축에 소요된 실제 비용을 증명할 수 있는 증거를 제출하지 아니하였으므로 위 가액을 이 사건 건물의 실지 취득가액으로 인정하기는 어렵다.
결국 이 사건 건물의 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 따른 추계조사의 방법을 적용하여 취득가액을 산정하여야 하는데, 이 사건 건물의 매매사례가액 및 감정가액은 확인되지 아니하므로, 실지 양도가액을 기준으로 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액인 159,052,200원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
4) 따라서 피고가 이와 같은 전제에서 환산가액을 적용하여 부과한 이 사건 처분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.