토지구획정리사업지구 내 토지형질변경 공사업자와 토지소유자 사이의 환지보장계약을 잘못 해석하여 사업시행자로부터 소유권이전등기를 경료받은 날을 토지의 취득일로 본 원심판결을 파기한 사례

토지구획정리사업지구 내 토지형질변경 공사업자와 토지소유자 사이의 환지보장계약을 잘못 해석하여 사업시행자로부터 소유권이전등기를 경료받은 날을 토지의 취득일로 본 원심판결을 파기한 사례.

소득세법시행령 제53조 제2항

원고 소송대리인 변호사 전상석

서초세무서장

서울고등법원 1992.11.13. 선고 91구4814 판결

원심판결을 파기한다.

사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고소송수행자의 상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심은, 1989.12.2. 소외 서울특별시 앞으로 소유권보존등기가 된 서울 서초구 (주소 1 생략) 대 2386.5㎡(이 뒤에는 이 사건 토지라고 약칭한다)에 관하여 원고가 1989.12.6.에 11.30. 양도를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다가 12.18. 소외 1에게 양도한 사실, 피고가 이 사건 토지는 원래 원고가 토지구획정리사업지구 내의 토지형질변경 공사를 하고 그 구획정리사업시행지구 안의 토지소유자들로부터 그 공사대금조로 제공받아 취득한 것으로서 그 취득일은 1973.8.12.인데 소득세법(1974.12.24. 법률 제2705호) 부칙 제16조에 따라 취득의제일을 1977.1.1.로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 원고에게 양도소득세와 방위세를 부과하는 이 사건 과세처분을 한 사실, 소외 삼해통산 주식회사는 1971.2.25. 서울특별시로부터 당시 서울특별시가 구획정리사업의 시행자(이 뒤에는 시행자라고 약칭한다)로서 구획정리사업을 시행중이던 환지 전의 서울 강남구 (주소 2 생략)외 72필지 합계 49,661평에 관하여 토지형질변경에 의한 택지조성사업허가를 받고 그 공사를 시행하던 중 자금조달 등의 문제로 공사진행이 어렵게 되자, 9.23. 원고 및 소외 2, 소외 3 등 3인(이 뒤에는 원고등 3인이라고 약칭한다)과 사이에 위 사업허가 명의를 원고 앞으로 변경하고 그 공사를 원고등 3인이 시행하되, 사업완공 후의 순이익을 원고 등 3인과 위 소외회사가 1/2씩 나누기로 하는 계약을 체결한 사실, 그후 그 계약에 따라 사업허가 명의를 원고 앞으로 변경한 후 원고등 3인이 공사를 계속 시행하여 1974.4.20. 그 공사를 완료하고 서울특별시로부터 준공검사증을 받은 사실, 그런데 위 공사에 따른 비용은 원래 시행자인 서울특별시가 시행지구안의 토지소유자들로부터 사업비용에 충당한 토지를 일괄하여 받은 다음 이 체비지를 공사대금조로 교부하여 청산하기로 되어 있었고, 한편 위 공사지구 내의 토지소유자들은 그 사업비용으로 충당될 일정 비율의 토지를 서울특별시에 제공하여야 하므로, 토지소유자들과 공사시행자의 대표인 원고는 서울특별시의 양해 아래 1973.8.12. 토지소유자들이 공사비조로 환지 후의 토지의 일부를 원고에게 양도할 것을 확약하는 내용의 환지보장계약을 체결하여 공사완료 후 환지지정이 되면 환지면적을 기준으로 하여 각 토지의 위치에 따라 40 내지 50%를 토지소유자들에게 귀속시키고 나머지 토지 합계면적 약 726평을 원고에게 공사비로 양도하기로 하되, 환지에 대한 원고와 토지소유자들 사이의 위 취득비율과 위치의 선정은 서울특별시가 책정하는 바에 따르기로 약정한 사실, 한편 서울특별시와 사이에서는 환지확정 후 원고가 서울특별시의 체비지에서 위 평수에 가까운 토지를 넘겨 받기로 한 사실, 그런데 공사가 끝나고도 서울특별시의 환지처분이 지연되고, 위 공사에 따른 이익분배가 논의되는 과정에서 위 소외 회사 등이 이의를 제기하는 등 분규가 발생하자, 원고는 1981년경 서울지방법원 동부지원에 토지소유자인 소외 4등 10인을 상대로 환지 전 토지의 726평에 상당하는 지분에 관하여 1973.8.12. 양도를 원인으로 한 지분권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였고, 이 소송에 위 소외 회사 등이 독립당사자참가를 하였는데, 1982.2.18. 독립당사자참가인들의 참가신청을 각하하고 원고의 청구를 인용하는 판결이 선고되고 일부 독립당사자참가인들이 항소하였으나, 1983.3.18. 서울고등법원에서 항소기각의 판결이 선고되고, 이어 10.25. 대법원에서 상고기각의 판결이 선고되어 그 판결이 확정된 사실, 위 소송은 위와 같은 이익분배를 둘러싼 분규를 종결짓는다는 의미에서 제기된 것에 불과하여, 위 판결이 확정될 당시에는 환지처분의 공고조차 되지 아니하였고, 또한 원고는 서울특별시로부터 체비지의 양도 형식으로 이 사건 토지를 넘겨 받기로 되어 있었으므로 이 판결이 확정되었어도 그로써 소유권이전등기를 할 수는 없었던 사실, 그 후 1985.12.28.에 이르러 환지처분의 공고가 있었으나, 이중환지 등의 하자가 있어 1989.11.12.자로 환지처분의 정정이 있었고, 이에 따라 종전 토지 중 원고가 공사비로 받을 토지가 합병환지된 이 사건 토지로 확정되고, 12.2. 이 사건 토지가 신생체비지로 지정되어 서울특별시의 명의로 소유권보존등기되었다가 12.6. 원고에게 소유권이전등기가 경료된 사실 등을 인정한 다음, 위 인정과 같이 이 사건 구획정리사업의 시행자인 서울특별시는 토지형질변경 공사를 한 원고에게 그 공사비를 지급하여야 하고, 토지소유자들은 구획정리사업의 수익자의 지위에서 그 사업비용에 충당할 체비지를 서울특별시에 제공할 지위에 있어서 토지소유자들 및 공사자의 대표인 원고와 서울특별시 3자의 양해 아래 서울특별시가 원고에게 지급할 공사비의 청산을 환지처분에 의하여 체비지로 지정된 토지의 일부를 양도하는 방식으로 해결하기로 하여 이를 확실히 하는 뜻에서 토지소유자들이 공사완료 후 일정 비율의 토지를 원고에게 양도한다는 내용의 환지보장계약을 하고, 서울특별시는 환지 후 체비지의 일부를 위 환지보장계약에서 약정된 대로 원고에게 다시 양도하기로 하였으며, 그 공사가 준공되어 환지확정 후 서울특별시가 위 약정대로 이 사건 토지를 체비지로 지정하여 서울특별시 앞으로 소유권보존등기를 한 후 원고에게 다시 소유권이전등기를 하여 준 것이므로, 원고의 이 사건 토지의 취득원인은 서울특별시의 공사비의 지급에 갈음한 양도이고 위 환지보장계약이라고는 볼 수 없다 할 것이며, 가령 그 취득원인이 위 환지보장계약이라 할지라도 피고가 그 취득일로서 주장하는 위 계약일인 1973.8.12.이나 공사준공일인 1974.4.20.에는 이 사건 토지는 그 위치·지목·지적이 전혀 확정되지 아니한 상태이어서 소득세법시행령 제53조 제2항 소정의 확정되지 아니한 자산이라고 할 것이므로, 위 1973.8.12. 또는 1974.4.20.을 그 취득일로 볼 수 없고, 따라서 그 취득일은 어차피 원고가 소유권이전등기를 한 1989.12.2.(12.6.의 오기임이 분명하다)이라고 볼 것이므로, 피고가 원고의 이 사건 토지의 취득일을 환지보장계약의 체결일인 1973.8.12. 또는 공사의 준공일인 1974.4.20.로 보아 그 의제취득일인 1977.1.1.을 기준으로 취득가액을 산정하여 한 이 사건 과세처분은 위법한 것이라고 판단하였다.

2. 토지구획정리사업법 제72조 및 제54조 제1항 에 의하면, 구획정리사업에 필요한 비용은 시행자가 부담하되 시행자는 구획정리사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있는 것이므로, 원심이 인정한 바와 같이 원고가 시행자인 서울특별시로부터 구획정리사업의 시행에 필요한 토지형질변경 공사를 도급받아 시공한 것으로서 그 보수의 지급에 갈음하여 체비지의 소유권을 이전받기로 하되, 이 점을 확실히 하려는 뜻에서 토지소유자들이 공사완료 후 일정한 비율의 토지를 원고에게 양도한다는 내용의 환지보장계약을 체결하도록 한 것이라면, 원심이 판시한 대로 원고가 서울특별시와 사이의 공사도급계약에 따라서 그 보수의 지급에 갈음하여 이 사건 토지를 취득한 것이고 위 환지보장계약은 단순히 그 도급계약에 따른 보수지급의무의 이행을 확보하기 위한 부수적인 것에 불과하다고 볼 수 있을 것이다.

그러나 토지구획정리사업법 제39조 에 의하면 구획정리사업시행 등의 공고가 있은 날로부터 환지처분의 공고가 있을 날까지는 시행지구 안에 있어서 구획정리사업의 시행에 장애가 될 토지의 형질의 변경, 건축물 기타의 공작물의 신축·개축 또는 증축 등을 행하고자 하는 자는 관할 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하고 시장 또는 군수가 위와 같은 허가를 하고자 할 때에는 미리 시행자의 의견을 들어야 하도록 규정되어 있는바, 원심이 채용한 증거들(특히 제12호증의1 2, 갑 제16호증의1 내지 9, 을 제7호증 등의 각 기재)에 의하면 위 소외 회사나 원고가 위 토지형질변경 공사를 시행함에 있어서 서울특별시장으로부터 위 법조에 따른 허가를 받았을 뿐, 서울특별시와 사이에는 공사도급계약을 체결하지 아니한 사실, 원고가 위 소외 회사를 승계하여 토지형질변경 공사를 계속 시행한 끝에 1974.4.20. 공사를 완료하고 서울특별시로부터 준공검사증을 교부받은 사실, 원고가 시행한 위 토지형질변경 공사의 내용은 시행자인 서울특별시가 당초 정한 사업계획보다 대지로서의 효용을 더 증진시킬 수 있도록 토지소유자들이 추가로 요구하는 바에 따라 토지의 형질을 변경하는 것이고, 따라서 시행자인 서울특별시로서는 그 공사에 소요되는 비용을 부담할 이유가 없었기 때문에 그 공사에 따른 일체의 보상청구를 인정하지 않는 것을 조건으로 원고에게 위와 같은 토지(72필)의 형질변경을 허가하였으며, 원고로서도 당연히 토지소유자들로부터 그 공사비를 지급받을 수밖에 없다는 사정을 잘 알고 토지소유자들과 사이에 그 공사비의 지급에 갈음하여 환지로 정하여질 토지의 일부를 양도받기로 위와 같은 환지보장계약을 체결한 것인데, 서울특별시는 토지소유자들이 위 환지보장계약에 따라 공사비의 지급에 갈음하여 소유권을 이전하여야 할 토지를 환지처분의 단계에서 체비지로 원고에게 직접 양도하는 것이 관계법령상 불가능한 것임에도 불구하고, 그렇게 하기로 양해한 사실, 서울특별시가 그후 1985.12.28.에 이르러 환지처분을 하였으나, 환지계획에서 미리 정하지 아니한 이상 위 환지보장계약에 따른다는 이유만으로는 종전의 토지의 소유자도 아닌 원고에게 직접 환지를 정하여 주거나 체비지를 양도할 수는 없었기 때문에, 1989.11.12.자로 환지처분을 정정하면서 편의상 이 사건 토지를 체비지로 정하여 12.2.자로 서울특별시의 명의로 소유권보존등기를 경료한 다음 12.6. 원고의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실 등이 인정되는바, 원고가 이 사건 토지를 취득하게 된 경위가 이와 같다면, 원고는 토지소유자들과 체결한 1973.8.12.자 환지보장계약에 따라서 공사비의 지급에 갈음하여 이 사건 토지의 소유권을 이전받은 것으로서, 서울특별시는 다만 위 환지보장계약에 따라 원고가 이 사건 토지의 소유권을 이전받을 수 있도록 편의를 제공하여 주기로 양해한 것에 불과하다고 봄이 상당하다.

그럼에도 불구하고 원심은 원고가 서울특별시와 사이의 공사도급계약에 따라서 이 사건 토지를 취득한 것이라고 판단하였으니, 원심판결에는 채증법칙을 위반하였거나 위 환지보장계약을 잘못 해석한 위법이 있다고 하지 않을 수 없다.

3. 또 원심은, 원고가 위 환지보장계약에 따라서 이 사건 토지를 취득한 것이라고 할지라도, 공사준공일인 1974.4.20.에는 이 사건 토지의 위치·지목·지적 등이 확정되지 아니한 상태이어서 소득세법시행령 제53조 제2항 에 따라 그 취득일은 원고가 소유권이전등기를 한 1989.12.6.로 보아야 할 것이라고 가정적인 판단을 하고 있으나, 원심이 채용한 증거들(특히 을 제7호증과 갑 제13호증의 12의 각 기재)에 의하면, 원고에 앞서 위 토지형질변경 공사를 시행하던 위 소외 회사도 그 공사비의 지급에 갈음하여 토지소유자들로부터 환지로 정하여질 토지의 일부를 양도받기로 하였고 서울특별시도 위 소외 회사가 그 토지의 소유권을 이전받을 수 있도록 편의를 제공하여 주기로 양해하였던 까닭에, 원고가 위 소외 회사의 지위를 승계하여 토지형질변경 공사를 시행하기 전인 1972.10.21.에 서울특별시가 환지예정지를 지정하면서 그 공사비의 지급에 갈음하여 양도될 환지예정지로 구획번호 212번의 726평을 지정하였고, 그 후 원고가 위 소외 회사의 지위를 승계하면서 토지소유자들과 다시 같은 내용의 환지보장계약을 체결하게 되었음을 엿볼 수 있는바, 그렇다면 특별한 다른 사정이 없는 한 서울특별시가 1972.10.21. 환지예정지를 지정할 당시 이미 원고가 위 공사비의 지급에 갈음하여 양도받아야 할 토지는 특정되어 있었다고 보는 것이 상당함에도 불구하고, 원심은 공사준공일인 1974.4.20.에도 원고가 취득할 토지가 확정되지 아니한 상태였다고 판단하였으니, 이 점에서도 원심판결에는 채증법칙을 위반하여 위 환지보장계약을 잘못 해석하였거나 소득세법시행령 제53조 제2항 에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하지 않을 수 없다.

4. 원심이 저지른 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하고, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있으므로, 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.