일반음식점영업을 위한 점포임대차계약에서 정한 특약사항을 임대인이 불이행하였음을 이유로 임차인의 임대차계약 해지를 인정한 사례

일반음식점영업을 위한 점포임대차계약에서 임대인이 전 임차인의 폐업신고 이행 등 영업신고에 관한 문제를 해결하여 줄 것을 특약사항으로 정한 경우, 임대인이 임차인에게 점포를 인도하여 임차인으로 하여금 영업준비를 하게 하였다 하더라도 전 임차인이 폐업신고를 하지 않아 임차인이 영업신고를 하지 못한다면 임차인은 임대인의 위 특약사항 불이행을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다고 본 사례.

민법 제543조 , 제623조 , 식품위생법 제22조 제5항 , 제77조 제1호

설미화 (소송대리인 법무법인 가람 담당변호사 최거훈)

국중호 (소송대리인 변호사 이덕욱)

창원지법 2005. 9. 14. 선고 2004가단43094 판결

2006. 7. 14.

1. 제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다.

피고는 원고에게 12,020,833원 및 이에 대하여 2004. 9. 26.부터 2006. 8. 25.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 이를 10분하여 그 4는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항 중 금원지급 부분은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 73,977,322원 및 이에 대하여 2004. 9. 26.부터 제1심판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였고, 주위적으로 채무불이행에 의한 임대차계약의 해지를 청구원인으로 하여, 예비적으로 임대차계약의 합의해지를 청구원인으로 하여 위 금원을 구한다).

2. 항소취지

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 50,343,522원 및 그 중 29,116,200원에 대하여는 2004. 9. 26.부터, 21,227,322원에 대하여는 2004. 7. 24.부터 각 이 사건 항소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제5호증의 3 내지 5, 갑 제6호증, 을 제2호증의 1 내지 3, 을 제3호증의 각 기재와 제1심법원의 김해시장에 대한 각 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 소외인은 2002. 3. 20.경 피고로부터 김해시 부원동 620-27, 28 지상 1층 점포 65평(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 임차하여 같은 해 4. 26. 김해시청에 영업신고를 마치고 ‘솔잎정’이라는 상호로 일반음식점을 운영하던 중, 영업 부진으로 차임을 지급하지 못하여 2003. 9.경부터 영업을 중단하고 2004. 2. 말경 이 사건 점포와 종전에 사용하던 시설물 일부를 피고에게 인도하였으나, 위 일반음식점영업에 관하여 김해시청에 폐업신고를 하지 않았다.

나. 한편, 원고는 2004. 5. 23. 피고로부터 이 사건 점포를 임차보증금 3,000만 원, 권리금 500만 원, 월 차임 120만 원, 임차기간 2004. 6. 1.부터 24개월로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 위 계약 체결 전인 2004. 4. 22. 피고에게 계약금 명목으로 30만 원을 지급하고 그 무렵 소외인이 피고에게 남겨두고 간 시설물을 포함하여 이 사건 점포를 인도받아 영업준비를 하면서 2004. 5. 24.까지 임차보증금으로 합계 3,000만 원, 권리금으로 500만 원을 각 지급하였고, 추후 권리금은 원고가 새로운 임차인에게 행사하기로 약정하였다.

다. 원고는 2004. 5. 24. 이 사건 점포에서 ‘전통뼈다귀’라는 상호로 일반음식점영업신고를 하려고 사단법인 한국음식업중앙회 경남지회를 방문하였는데 아직 소외인이 폐업신고를 하지 않았다는 이유로 회원등록이 거부되어 피고에게 이를 문의하자, 피고는 소외인을 찾아서 2004. 7. 25.까지 폐업신고를 하도록 하겠다고 약속하면서 이 사건 임대차 계약서에 “허가사항의 문제 발생시에는 임대인이 진다.”는 내용을 특약사항(이하 ‘이 사건 특약사항’이라 한다)으로 추가하였다. 한편, 김해시청은 위 문제로 민원을 제기한 원고와 피고에게 이 사건 점포에 이미 소외인의 영업신고가 존재하므로 폐업신고가 없는 한 이중의 영업신고는 불가능하다는 업무방침을 고지하였다.

라. 그런데 그 무렵 소외인은 피고에게 이 사건 점포와 함께 인도하였던 시설물에 대하여 4,565만 원 상당의 손해배상 청구소송을 제기하였고, 또한 피고로부터 임차보증금도 연체차임으로 공제되어 반환받지 못하자 이와 별도로 이미 임차보증금반환 청구소송을 제기한 상태였으므로 2004. 7. 25.이 지나도록 폐업신고를 하지 않았다. 한편, 원고로부터 소외인의 폐업신고를 재차 독촉받은 피고는 2004. 7. 18.경 원고에게 2개월만 더 기다려 달라고 부탁하면서 그 대신 7월분 차임부터 원고 명의로 영업신고가 될 때까지 차임을 받지 않겠다고 약속하였다.

마. 소외인과 피고 간의 위 손해배상 청구소송은 2004. 8. 17. 피고가 소외인에게 2004. 8. 31.까지 500만 원을 지급하되 나머지 청구는 포기하는 것으로 임의조정이 성립되었는데 당시 소외인이 제기한 임차보증금반환 청구소송은 소를 취하한다고 조정조항에 명시된 반면, 소외인이 이 사건 점포에 관한 기존 영업의 폐업신고를 이행한다는 점은 조정조항에 명시되지 않았다.

바. 피고가 위 조정에 따라 소외인에게 500만 원을 지급하였으나, 여전히 소외인의 폐업신고가 이루어지지 않자 원고는 피고에게 이를 따지면서 자신이 직접 확인해볼 테니 소외인의 연락처를 알려 달라고 요구하여 2004. 9. 8.경 휴대전화로 직접 연락하니 소외인은 폐업신고를 할 의사가 없음을 분명히 하였다.

사. 이에 원고는 2004. 9. 15. 피고에게 이 사건 특약사항을 이행하지 못하였다는 등의 사유로 임대차계약을 해지함과 동시에 임차보증금의 반환 및 손해배상을 구하는 뜻이 담긴 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 도달하였고, 2005. 1. 11. 이 사건 점포를 피고에게 인도하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는, 주위적으로 피고가 이 사건 특약사항을 이행하지 않는 바람에 원고 명의의 영업신고를 할 수 없었고 이로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없어 앞서 본 바와 같이 임대차계약을 해지하였으므로, 피고는 원고에게 임대차의 종료에 따른 원상회복으로서 임차보증금 30,000,000원과 권리금 5,000,000원을 반환하고, 영업이익 상실분 21,227,322원, 시설비 7,750,000원 및 위자료 10,000,000원 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하고, 예비적으로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 합의해지를 원인으로 위 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

나. 판 단

(1) 피고의 채무불이행 여부에 대한 판단

(가) 살피건대, 임대차계약이 체결되면 임대인은 민법 제623조 에 의하여 임대차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하고, 이러한 의무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 피고는 원고에게 임대차 목적물인 이 사건 점포를 명도하였으나, 특약사항으로 약정한 전임차인 소외인의 폐업신고가 이행되지 아니하는 바람에 원고가 영업신고를 하더라도 사실상 수리되지 아니하고, 원고가 영업신고가 수리되지 아니한 상태에서 영업을 하게 되면 식품위생법 제77조 제1호 에 의하여 형사처벌을 받을 우려가 있어 함부로 영업을 계속할 수도 없는 점에 비추어 보면 원고가 임차한 점포를 사용·수익할 목적을 달성하기가 어렵다고 보아야 하고, 따라서 피고가 이 사건 점포를 명도한 것만으로 임대차기간 중 임차인의 점포 사용·수익에 필요한 상태를 적극적으로 유지하여야 할 의무를 다하였다고 볼 수 없으니 원고는 이를 원인으로 하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것인데, 원고가 2004. 9. 15.경 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하였음은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 임대차계약은 그 무렵 적법하게 종료되었다고 할 것이다.

(나) 피고는, 이 사건 특약사항을 이행하기 위하여 최선을 다하였으나 소외인의 비협조로 폐업신고가 되지 아니하여 김해시청을 직접 방문하거나 민원을 통하여 소외인의 폐업신고 미이행으로 인하여 원고가 무신고영업으로 단속·처벌되지 않도록 모든 조치를 강구함으로써 원고가 실제로 위 사유로 영업상 지장을 받은 바 없으므로 피고에게는 이 사건 특약사항의 불이행에 대한 귀책사유가 없고, 또 이로써 사실상 이 사건 특약사항을 이행한 것과 마찬가지이므로 위 계약해지는 부당하다고 주장한다.

살피건대, 을 제4호증의 1, 2, 을 제6호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2004. 9. 중순경 김해시청 환경위생과에 팩스로 소외인과의 임대차 관련 분쟁이 조정으로 종결됨으로써 소외인은 이 사건 점포에 대하여 아무런 권리도 없으나 폐업신고를 하지 않는 바람에 새로운 임차인인 원고가 영업신고를 할 수 없어 피해를 입고 있으니 기존의 영업신고를 직권으로 취소하여 줄 것을 요청한 사실, 김해시청은 피고의 위와 같은 민원을 받아들여 사실상 원고를 무신고영업으로 단속하지 않은 사실을 인정할 수 있으나, 식품위생법 제77조 제1호 에 의하면, 무신고영업행위는 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있으므로, 원고로 하여금 형사처벌을 무릅쓰고 불법적인 영업을 계속하도록 요구할 수는 없다고 할 것이고, 한편 피고는 소외인과의 위 손해배상청구소송에서 조정시 소외인으로 하여금 폐업신고를 하도록 하는 조항을 명시할 수 있었다고 보이는데도 적극적으로 이를 시도하지 않은 점에 비추어 이 사건 특약사항의 불이행에 귀책사유가 없다고 할 수 없으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.

다시 피고는, 식품위생법상의 영업신고가 수리를 요하지 않는 신고임에도 이 사건 점포에 소외인의 영업신고가 존재하는 한 원고의 영업신고가 불가능하다는 김해시청의 잘못된 업무방침 때문에 피고가 이 사건 특약사항을 이행하지 못한 것이어서 피고에게는 책임이 없다는 취지로 주장하므로 살피건대, 식품위생법 시행규칙 제27조 제5항 에 의하면, 영업신고를 받은 신고관청은 신고필증을 교부하도록 규정되어 있는 점, 앞서 본 바와 같이 무신고영업은 단지 행정질서벌의 일종인 과태료에 그치는 것이 아니라 징역이나 벌금 등 행정형벌을 부과하도록 규정되어 있는 점 등을 고려하면 일반음식점 영업신고가 수리를 요하지 아니하는 신고라고 보기 어렵고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 피고가 이 사건 점포의 허가문제를 해결하기로 하였음에도 이를 해결하지 못함으로써 원고가 영업을 계속하지 못한 이상 피고에게 책임이 없다고 할 수 없으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원상회복청구에 대한 판단

(가) 임차보증금 반환 부분

이 사건 임대차계약이 2004. 9. 15.경 해지로 적법하게 종료되었고, 원고가 2005. 1. 11. 이 사건 점포를 인도한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 임차보증금 3,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

피고는, 원고로부터 2004. 7.분부터 월 차임을 지급받지 못하였으므로 위 임차보증금에서 이를 공제하여야 한다고 주장하나, 피고가 소외인의 폐업신고 이행으로 원고 명의의 영업신고가 될 때까지 원고에게 차임지급채무를 면제해 준 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

(나) 권리금 반환 부분

원고는, 이 사건 임대차 계약시 임차기간을 24개월로 정하고 추후 권리금은 원고가 새로운 임차인에게 행사하기로 약정함에 따라 피고에게 권리금 500만 원을 지급하였는데 앞서 본 바와 같이 피고의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였으므로, 피고는 원고에게 권리금 500만 원을 반환할 의무가 있다고 주장한다.

살피건대, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).

이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 임대차기간이 2004. 6. 1.부터 24개월이고 피고의 채무불이행으로 인하여 같은 해 9. 15.경 이 사건 임대차계약이 해지된 사실, 원고가 피고에게 권리금 500만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 해지에 따른 원상회복으로서 위 권리금 중 잔존기간에 대응하는 4,270,833원(500만 원 × 20.5개월/24개월, 원 미만 버림) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

(3) 손해배상청구에 대한 판단

(가) 영업이익상실 손해 부분

원고는, 이 사건 점포에서 2004. 5. 23.부터 같은 해 7. 23.까지는 월 400-500만 원 상당의 영업이익을 올렸으나 그 후부터는 피고의 이 사건 특약사항 불이행으로 인하여 사업자등록과 신용카드가맹점 가입이 안 되어 영업을 하지 못하는 바람에 손해를 입었으므로 임차기간 만료일인 2006. 5. 23.까지 임금구조 기본통계조사보고서상 경력연수 1년 미만의 음식점업 종사자(여자)의 소득을 기초로 매월 967,151원씩 22개월간 합계 21,227,322원 상당의 배상을 구한다고 주장한다.

살피건대, 원고가 이 사건 점포에서 2004. 5. 23.부터 같은 해 7. 23.까지 매월 400-500만 원 상당의 영업이익을 올렸음을 인정할 아무런 증거가 없고, 갑 제7, 8호증의 각 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 주장하는 만큼의 영업손실이 발생하였다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

(나) 시설비 등 손해 부분

원고는, 이 사건 특약사항이 이행되리라 믿고 이 사건 점포에서 식당을 운영하기 위하여 광고전단 제작, 간판 설치, 실내 전기공사 등의 비용으로 총 14,116,200원을 지출하였으나, 피고의 채무불이행으로 인하여 이 사건 임대차계약을 중도 해지함으로써 위 금액 상당의 손해를 입었는데, 그 중 온수기(가스시설) 250,000원 상당, 주방기구 4,816,200원 상당, 미송탁자 400,000원 상당, 삼성에어컨 900,000원 상당 합계 6,366,200원을 수거하였으므로, 피고는 원고에게 나머지 비용 7,750,000원(14,116,200원-6,366,200원)을 배상할 의무가 있다고 주장한다.

살피건대, 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉, 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉, 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다고 할 것이고, 다만 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다( 대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결 등 참조)고 할 것인바, 갑 제4호증의 1 내지 13의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 점포에서 영업하기 위하여 광고전단 제작, 간판 설치, 실내 전기공사, 에어컨 구입 등으로 총 14,346,200원을 지출한 사실(다만, 원고는 14,116,200원이 소요되었다고 주장하므로 손해배상액을 산정함에 있어서는 그에 따른다.), 위 비용은 식당을 운영하기 위하여 필요한 통상의 범위를 넘지 않는 사실을 인정할 수 있고, 한편 원고가 그 중 6,366,200원을 수거하였음은 자인하고 있으며, 피고의 채무불이행으로 이 사건 임대차계약이 중도 해지된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 나머지 비용 7,750,000원(14,116,200원-6,366,200원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고는, 원고가 후드 550,000원 상당, 온수기를 제외한 가스시설 380,000원 상당도 수거하여 갔으므로 이를 공제하여야 한다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.

(다) 위자료 청구 부분

원고는, 이 사건 임대차계약을 체결한 후 혼자서 식당을 운영하기 어려워 남편인 안종철이 이를 돕기 위하여 다니던 직장마저 그만두었는데 피고의 이 사건 특약사항 불이행으로 인하여 식당을 운영하지 못하게 되었고 남편도 직장을 잃어 정신적인 고통과 충격이 다대하므로, 피고는 원고에게 위자료로 10,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장하나, 피고의 이 사건 특약사항 불이행으로 인해 원고가 입은 정신적인 고통은 일반적으로 재산상의 손해가 배상됨으로써 회복된다고 보아야 할 것이고, 그 밖에 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하고 나아가 피고가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(라) 예비적 주장에 대한 판단

원고는 이 사건 임대차계약의 합의해지를 원인으로 위 손해배상을 구한다고 주장하나, 임대차계약의 합의해지를 원인으로 하여 손해배상을 구할 아무런 근거가 없으므로 이와 다른 전제에 선 위 주장은 나머지 점에 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 42,020,833원{임차보증금 30,000,000원 + 12,020,833원(권리금 4,270,833원 + 손해배상 7,750,000원)} 및 그 중 30,000,000원에 대하여는 이 사건 점포 명도 다음날인 2005. 1. 12.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심판결 선고일인 2005. 9. 14.까지 민법 소정의 연 5%, 12,020,833원에 대하여는 피고가 이행을 최고받은 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2004. 9. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심판결 선고일인 2006. 8. 25.까지 민법 소정의 연 5%, 각 그 다음날부터 완제일까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결 중 주문 제1항에서 지급을 명한 돈에 해당하는 원고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 위 돈의 지급을 명하되, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.