국심2008서3232 (2008.11.17)

임대인의 건물임대차계약 해지통고로 임차인이 불법점유하여 소송을 통하여 부당이득금을 받는 경우 과세대상 여부

건물명도 등 민사소송을 제기하여 약정금 청구부분에 대해서 승소판결을 받았다 하더라도 임대차계약에 따라 임대부분을 사용 수익할 수 있도록 인도한 이상 건물명도 등 민사소송에 의하여 명도집행이 완료되기 전까지는 사용 수익에 따른 종전의 점유상태는 계속된 것으로 보아 용역의 공급으로 봄이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 4. 1. 원고에 대하여 한 부가가치세 2004년도 2기분 10,209,940원 및 2005년도 1기분 9,874,250원의 각 부과처분을 각 취소한다(청구취지변경서 기재 처분일인 '2008. 4. 6.'은 '2008. 4. 1.'의 오기 로 보인다).

1. 부과처분의 경위

가. 원고는 서울 ○○구 ○○동 ○○○-46에서 '○○빌딩'이라는 상호로 부동산임대업을 영위하는 사업자이다.

나. 원고는 2004. 9. 21. 주식회사 ○○○피엠(이하 '소외 회사'라 한다)에게 별지 1 부동산 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2층, 3층, 4층 각 133평씩 면적 합계 399평(이하 '쟁점 임대 부분')을 임대차보증금 1억 원(계약 당일 계약금 1,000만 원, 2004. 10. 30. 잔금 9,000만 원을 각 지급받기로 약정), 월차임 1,500만 원 (부가가치세 별도), 관리비 월 2,394,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2004. 9. 21. 부터 2005. 9. 20.까지로 정하여 임대하되, 월차임을 3일 이상 연체하는 때에는 월 2.5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 소외 회사로부터 계약금 명목으로 1,000만 원을 지급받은 후 소외 회사로 하여금 쟁점 임대 부분을 사용하도록 해주었으나, 이 사건 임대차계약과 관련하여 부가가치세 신고를 하지 않았다.

다. 피고는 원고가 소외 회사와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 원고가 소 외 회사로부터 지급받지 못한 미수임대료 등에 대하여 소외 회사의 특허권 등을 담보 명목으로 그 명의를 이전받은 사실 등을 확인하고, 원고가 아래 표 기재와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대료 상당액 합계 141,300,164원에 대하여 부가가치세 신고를 누락한 것으로 보아, 2008. 4. 1. 원고에게 부가가치세 2004년도 271분 10,209,940원 및

2005년도 1기분 9,874,250원을 경정 • 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 l호증의 2, 갑 3호증, 갑 4호증의 1, 2, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증, 을 3호증의 1, 2, 을 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

① 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 임대보증금 중 1,000만 원만 받은 상태에서 소외 회사가 중소기업진흥청에서 대출을 받기 위해 필요하다면서 우선 쟁점 임대 부분 에 인테리어만 하게 해달라고 간청하여 이를 용인하였던 것뿐이고, ② 이후 소외 회사 가 임대보증금 중 나머지를 잔금 지급기일인 2004. 10. 30.까지 지급하지 않자 쟁점 임대 부분에 대하여 폐문 조치를 하여 소외 회사는 실제로 쟁점 임대 부분을 사용한 바 없으며, ③ 비록 원고는 2005. 2. 24.경 소외 회사와 사이에 소외 회사로부터 소외 회사가 보유하는 특허권 등을 담보명목으로 양도받고, 2005. 5. 20.까지 미지급 임대차보증금 및 월차임 등의 지급을 유예하며, 그때까지 소외 회사로부터 약정금 418,796,035 원을 지급받기로 하는 등의 합의를 한 바는 있으나, 그 후 원고는 소외 회사의 특허권 등이 재산적 가치가 없는 것임을 알게 되어 2005. 3. 10.경 소외 회사에게 위 합의가 기망에 의하여 체결된 것임을 이유로 취소의 의사표시를 하였으므로, 결국 2005. 2. 24.자 합의 및 이 사건 임대차계약은 모두 소급하여 그 효력을 상실하였고, ④ 원고가 소외 회사를 상대로 한 건물명도 등 민사소송을 통하여 받게 될 금원은 쟁점 임대 부 분의 임대라는 용역의 공급 없이 받는 부당이득 내지 손해배상금으로서, 이는 부가가치세법기본통칙 1-0-2의 규정에 의하여 부가가치세 과세대상이 아니다.

따라서, 원고가 이 사건 임대차계약에 기하여 소외 회사로부터 임대료를 전혀 지급 받은바 없음에도, 소외 회사에게 쟁점 임대 부분에 관하여 임대용역을 제공하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 부과처분은 사실을 오인한 것이고, 실질과세의 원칙에 위배 되어 위법하다.

나. 관계법령

부가가치세법 제2조 (납세의무자)

부가가치세법 제7조 (용역의 공급)

부가가치세법 제9조 (거래시기)

부가가치세법 시행령 제2조 (용역의 범위)

부가가치세법 시행령 제22조 (용역의 공급시기)

부가가치세법 시행령 제48조 (과세표준의 계산)

다. 인정사실

(1) 원고는 2004. 6. 7. 소외 회사에게 이 사건 건물 4층 중 84평을 임대차보증금 2,000만 원, 월차임 2,755,000원(부가가치세 별도), 관리비 월 588,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2004. 7. 8.부터 2005. 7. 7.까지로 정하여 임대하되, 월차임을 3일 이상 연체하는 때에는 월 2.5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하고 임대차기간 만료 2개월 전까지 소외 회사의 해약 또는 계약갱신의 의사표시가 없는 경우에는 임대차기간을 1년간 자동 연장하기로 하는 임대차계약(이하 '종전 임대차계약'이라 한다)을 체결하면서, 같은 날 소외 회사로부터 계약금 명목으로 1,000만 원을 지급받았고, 2004. 7. 7. 소외 회사로부터 잔여 임대차보증금 1,000만 원을 지급받았으며, 그 무렵부터 소외 회사에게 이 사건 건물 4층 중 84평 부분을 인도하여 사무실로 사용하도록 하였다.

(2) 그 후 원고는 2004. 9. 21. 소외 회사와 사이에 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 소외 회사로부터 계약금 명목으로 1,000만 원을 지급받 은 후, 그 무렵부터 소외 회사로 하여금 쟁점 임대 부분을 사무실 등으로 사용하도록 하였다.

(3) 소외 회사는 원고에게 2004. 9. 21.자로, '임대차 계약금'이라는 표제 하에 "일금 이천만 원은 2004. 10. 8.까지 지급할 것을 약속하며, 본 계약금을 지불하지 못할시에는 본계약은 무효입니다"라는 내용의 각서를 작성하여 주었다.

(4) 소외 회사는 원고에게 2004. 12. 9.자로, 이 사건 임대차계약에 의한 임대보증금 잔금 9,000만 원 및 2004. 10.분 및 2004. 11.분 월차임 등 합계 38,266,800원 전액을 2004. 12. 9. 자정까지 납부할 것이고, 이를 납부하지 못할 경우에는 쟁점 임대 부분을 명도할 것이며, 또다시 위약하는 경우에는 원고가 임의로 쟁점 임대 부분을 폐쇄조치 하더라도 어떠한 이의도 제기하지 않겠다는 취지의 각서를 작성하여 주었다.

(5) 소외 회사가 종전 임대차계약상의 2004. 10.분까지의 월차임 및 관리비만을 지급 하였을 뿐, 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약상의 나머지 월차임 등과 이 사건 임대차계약상의 미지급 임대차보증금 9,000만 원의 지급을 지체하자, 원고는 2005. 2. 24.경 소외 회사와 사이에, 원고가 소외 회사에게 2005. 5. 20.까지 위 미지급 임대차 보증금 및 월차임 등의 지급을 유예하여 주는 대신, 소외 회사는 원고에게 소외 회사 가 보유하는 특허권 등을 담보로 제공하고 2005. 5. 20. 아래 표 기재와 같이 위 미지급 임대차보증금 및 그때까지의 월차임, 관리비, 지연손해금, 대여원리금 등의 합계 418,796,035원을 지급하되 그 지급을 지체하는 경우에는 월 1.5%의 비율에 의한 지연 손해금을 가산하여 지급하기로 합의(이하 '이 사건 합의'라 한다)하였다.

(6) 원고는 2005. 2. 23. 및 2005. 2. 24. 소외 회사가 담보로 제공한 특허권 등에 관하여 원고 명의로 이전등록을 하였다.

(7) 원고는 2005. 3. 10. 소외 회사에게, 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약상의 연체 월차임 등 합계 172,463,542원을 납부한 후에 소외 회사가 담보로 제공한 특허권 등의 권리를 이전받아 갈 것을 요구하면서, 2005. 3. 20.까지 종전 임대차계약에 기한 이 사건 건물 중 4층 84평 부분 및 이 사건 임대차계약에 기한 쟁점 임대 부분을 명도 할 것을 요구하는 내용이 담긴 안내문(이하 '이 사건 안내문'이라 한다)을 내용증명우편으로 발송하였다.

(8) 원고는 2005. 8. 12. 소외 회사를 상대로 서울동부지방법원 2005가합10621호로 건물명도소송을 제기하여, 2006. 1. 27. 위 법원으로부터 "종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 11. 적법하게 해지되었다. 따라서 소외 회사는 원고에게 이 사건 건물 중 4층 84평 부분 및 쟁점 임대 부분을 각 인도하고, 이 사건 합의에서 정한 2005. 5. 20.까지의 월차임, 관리비, 지연손해금 등의 합계 224,296,035원(=이 사건 합의에 의한 약정금 414,296,035원-대여원금 1억 원-미지급 임대차보증금 9,000만 원)과 이에 대한 지연손해금 및 2005. 5. 21. 이후의 연체월차임과 관리비 또는 그 상당의 부당이득반환으로서 2005. 5. 21.부터 위 인도완료일까지 월 22,810,700원의 비율로 계산한 금원을 각 지급할 의무가 있다"라는 내용의 승소판결을 받았고, 위 판결은 2006. 2. 21.경 확정되었다.

(9) 이 사건 건물의 관리업무를 담당하고 있는 홍○철, 김○훈은 '소외 회사는 중소기업진흥청에서 대출을 받으려고 하면 임차사실을 입증하기 위해 실내인테리어 공사를 해야 되니, 당장 인테리어공사를 하게끔 해달라고 사정하면서 월차임과 관리비를 계약 날짜인 2004. 9. 21.부터 지급하고, 보증금 중 2,000만 원을 2004. 10. 8.까지 지급하겠다고 하였고, 이에 원고는 임차인으로 하여금 실내인테리어 공사를 하게끔 용인하였다', '소외 회사가 2004. 10. 8.까지 2,000만 원을 지급하겠다는 약속을 지키지 아니하여 원고는 2004. 10. 9. 쟁점 임대 부분에 대하여 자물쇠로 출입문을 잠갔다', '원고는 2005. 2. 24. 이 사건 합의를 하고 나서, 소외 회사에게 쟁점 임대 부분에 대한 자물쇠를 풀어주었다', '원고는 2005. 3. 10. 소외 회사에게 이 사건 안내문을 보낸 후 다시 쟁점 임대 부분에 대하여 자물쇠를 걸어 잠그고 명도소송을 하였다'는 취지의 확인서를 각 작성하고 공증하였으며, 홍○철은 증인으로 출석하여 위와 같은 내용을 증언하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 갑 2호증의 1 내지 3, 갑 3, 5호증, 을 4 내지 8호증의 각 기재, 갑 6, 7호증의 각 일부 기재, 증인 홍순철의 일부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고, 임대인 또 한 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월차임 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는데 아무런 영향을 미칠 수 없다(대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두8534 판결 참조).

(2) 위 인정사실에 의하면, ① 원고의 주장에 의하더라도 원고는 이 사건 임대차계약 이 체결된 2004. 9. 21.부터 소외 회사에게 쟁점 임대 부분을 인도하였고, 이에 따라 소외 회사가 원고의 승낙하에 쟁점 임대 부분에 대하여 내부인테리어를 하였던 것이 며, 원고가 소외 회사와 사이에 이 사건 합의를 체결하고 연체된 월차임 등을 계산함 에 있어 그 기산점을 이 사건 임대차계약상 임대차기간의 개시일인 2004. 9. 21.로 정 하였고, 소외 회사는 원고의 위 건물명도 등 민사소송에 이르기 전까지는 쟁점 임대 부분 중 일부를 뒤늦게 인도받았다거나 사용하지 못하였다는 것에 관하여 아무런 이의를 제기한 적이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 2004. 9. 21.부터 소외 회사에게 쟁점 임대 부분을 인도하고, 그때부터 소외 회사로 하여금 쟁점 임대 부분을 사무실 등으로 사용하도록 한 것으로 봄이 상당하며, ② 비록 원고의 주장과 같이 원고가 소외 회사의 연체 월차임 등의 미납, 합의 불이행 등을 이유로 쟁점 임대 부분에 대하여 일시적으로 자물쇠로 출입문을 잠그는 등의 조치를 취하였다고 하더라도, 원고가 이 사건 임대차계약에 따라 소외 회사에게 쟁점 임대 부분을 사용・ 수익할 수 있도록 인도한 이상, 위 건물명도 등 민사소송에 의하여 소외 회사로부터 쟁점 임 대 부분에 대한 명도집행이 완료되기 전까지는 소외 회사의 사용 • 수익에 따른 종전의 점유상태는 여전히 계속되고 있었던 것으로 보이므로, 전체적으로 보아 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급이 계속된 것으로 봄이 상당하며, ③ 이 사건 안내문의 내용만으로는 이 사건 합의가 소외 회사의 기망행위로 인하여 취소된 것인지 분명하지 않을 뿐만 아니라, 원고는 이 사건 합의가 유효함을 전제로 건물명도 등 민사소송을 제기하여 약정금 청구 부분에 대해서도 승소판결을 받았고, 위 민사소송에서 원고가 2005. 7. 6.자 청구취지 확장 및 청구원인 변경신청서의 송달을 통해 소외 회사의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 '해지'한다고 주장하여 그에 따른 승소판결을 받은 점에 비추어 보면, 설령 이 사건 합의가 이 사건 안내문을 통하여 취소 내지 소급 적으로 효력을 상실하게 되었다고 하더라도, 그러한 점만으로는 이 사건 임대차계약까지 해제되어 소급적으로 효력을 상실하게 된다고 볼 수는 없으며, ④ 앞서 본 바와 같이 원고가 소외 회사에 대하여 쟁점 임대 부분에 대한 이 사건 임대차계약을 통하여 용역의 공급을 한 이상, 소외 회사를 상대로 한 건물명도 등 민사소송을 통하여 받게 될 금원 중 이 사건 임대차계약이 해지될 때까지의 기간에 해당하는 금원은 부가가치세법기본통칙 1-0-2의 규정에서 정한 손해배상금 등에 해당되지 않는다.

(3) 따라서, 원고가 소외 회사에게 쟁점 임대 부분의 임대를 통하여 용역의 공급을 한 것으로 인정되는 이상, 소외 회사로부터 이 사건 임대차계약에 따른 임대료 등의 대가를 실제로 받았는지의 여부와 상관없이, 피고의 이 사건 부과처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 판결

한다.