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판시사항
[1] 토지거래허가구역 내의 토지가 중간생략등기의 합의 아래 허가 없이 전전매매된 경우, 최종 매수인이 최초의 매도인에게 직접 허가신청절차 협력을 청구할 수 있는지 여부(소극)
[2] 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우, 그 각 매매계약의 효력(=확정적 무효)
판결요지
[1] 토지거래허가구역 내의 토지가 관할 관청의 허가 없이 전전매매되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐 그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니고, 따라서 최종 매수인은 최초 매도인에 대하여 직접 그 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
[2] 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다.
참조조문
[1] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제186조 [2] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제404조 , 제563조
원고,피상고인
원고 (소송대리인 변호사 최세영)
피고,상고인
피고 1 외 3인 (피고들 소송대리인 법무법인 호남종합법률사무소 담당변호사 김성길)
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 전주지방법원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 본다(1996. 3. 23.자 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서 판단한다).
1. 제1점에 대하여
가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 소외 1, 소외 2로부터 그들 소유의 이 사건 토지를 전전 매수하였음을 원인으로 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들을 상대로 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 말소를 구하고 있음에 대하여, 원고는 위 소외 1, 소외 2로부터 직접 이 사건 부동산을 매수한 바가 없어 위 소외 1, 소외 2를 대위할 자격을 갖추지 못하였으므로 당사자 적격이 없다는 피고들의 본안 전 항변에 대하여, 거시 증거에 의하여, 위 소외 1, 소외 2는 1991. 2.경 삼부부동산을 경영하는 소외 3에게 그들 소유이던 판시 분할 전 토지를 금 360,000,000원(평당 금 300,000원×1,200평)에 매도한 사실, 위 분할 전 토지는 국토이용관리법상 토지거래허가구역 안에 있는 토지인데, 위 소외 3은 위 소외 1, 소외 2로부터 위 분할 전 토지를 매수하였음에도 토지거래허가를 받지 아니하고 1991. 4. 19. 보성부동산을 경영하는 소외 4에게 위 분할 전 토지를 금 480,000,000원(평당 금 400,000원×1,200평)에 중간생략등기 합의 아래 전매하였고, 다만 위 소외 4는 편의상 군산시에서 부동산중개업에 종사하여 현지 사정에 밝은 피고 1을 내세워 그로 하여금 위 분할 전 토지를 매수하게 한 사실, 위 소외 4는 위 소외 3으로부터 위 분할 전 토지를 매수할 당시 자신이나 피고 1을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의도는 전혀 없이 이를 제3자에게 매도하여, 제3자 또는 그 전전 매수인으로 하여금 토지거래허가를 받게 한 후 중간생략등기에 의하여 위 분할 전 토지에 관한 소유권이전등기를 마치려는 생각을 가지고 있었던 사실, 원고 및 소외 5는 1991. 5. 1. 위 소외 4로부터 위 분할 전 토지의 일부인 이 사건 토지를 금 250,000,000원(평당 금 500,000원× 500평)에 매수하면서, 이 사건 토지가 국토이용관리법상 토지 등의 거래에 관하여 허가를 받아야 하는 허가구역에 속하고 있어 허가를 얻기 위하여는 약 6개월 정도의 시간이 걸리므로 6개월 후에 허가를 얻어 원고와 위 소외 5 앞으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치기로 약정하고, 같은 해 6월경까지 그 대금을 위 소외 4에게 모두 지급한 사실, 피고 1은 위 소외 4가 위 소외 3으로부터 이 사건 토지를 매수하여 원고 및 위 소외 5에게 전매한 사실을 잘 알고 있고, 원고 및 위 소외 5에게 이 사건 토지의 소유권을 이전하여 주기로 약속하였음에도, 위 소외 3과의 매매계약상의 매수인이 자신의 명의로 되어 있음을 기화로 위 소외 4의 허락을 받지 않은 채 1991. 10. 10., 이 사건 토지를 위 소외 3으로부터 매수한 자는 위 소외 4고 자신은 실제 매수자가 아닌 단순한 계약상의 명의자일 뿐만 아니라, 위 소외 3과 평당 금 400,000원에 매매계약을 체결하여 이 사건 토지의 매매대금 총액이 금 200,000,000원에 달하고, 자신은 부동산 중개업을 하는 자로 실제 농업에 종사하지 아니함에도 불구하고 토지거래허가 신청서에 자신을 매수인으로 하고, 매매 예정금액을 금 82,700,000원, 이용목적을 자경(벼농사)이라고 허위 기재하여, 같은 달 23. 군산시장으로부터 부정한 방법으로 토지거래허가를 받아 이를 이용하여 같은 달 24. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하고, 같은 날 피고 2, 피고 3, 피고 4 및 원심 피고이었던 소외 6으로부터 금원을 차용하고 판시 각 근저당권을 설정하여 준 사실을 인정한 다음, 원고는 위 소외 1, 소외 2로부터 이 사건 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전전 매수하였으므로, 위 소외 1, 소외 2에 대하여 매매계약을 전제로 한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가진다 할 것이고, 원고는 위 협력의무 이행청구권을 피보전권리로 하여 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들을 상대로 위 소외 1, 소외 2의 말소등기절차 이행청구권을 행사할 수 있다면서, 피고들의 위 본안 전 항변을 배척하였다.
나. 그러나, 국토이용관리법상 허가구역(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전에는 규제구역) 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 받아야 하는바, 이 사건에 있어서와 같이 이 사건 토지를 그 소유자인 위 소외 1, 소외 2가 위 소외 3에게 매도하고, 이어 위 소외 3이 위 소외 4에게, 위 소외 4가 원고 및 위 소외 5에게 순차 매도하였다면, 위 각 매매계약의 당사자는 위 각각의 매매계약에 관하여 위 법 소정의 토지거래허가를 받아야, 즉 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3은 위 소외 1, 소외 2를 매도인, 위 소외 3을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하고, 위 소외 3과 위 소외 4는 위 소외 3을 매도인, 위 소외 4를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하며, 위 소외 4와 원고 및 위 소외 5는 위 소외 4를 매도인, 원고와 위 소외 5를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하는 것이고, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인인 위 소외 1, 소외 2로부터 최종 매수인인 원고 및 위 소외 5 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도, 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로, 원고와 위 소외 1, 소외 2 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 따라서 원고는 위 소외 1, 소외 2에 대하여 직접 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 설사 원고가 자신과 위 소외 1, 소외 2를 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도, 그러한 원고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효라고 할 것이다.
이렇게 해석하지 않고, 위와 같은 중간생략등기의 합의가 있는 경우 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 성립된 것으로 보고, 그들 사이에 토지거래허가만 받으면 유효하게 최후의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료할 수 있다고 본다면, 허가 없이 체결된 중간 매도인들의 매매행위를 유효한 것으로 취급하게 되고, 결국 중간 매도인들의 투기행위를 용인하는 결과가 되어 위 법이 달성하려는 부동산 투기방지라는 목적은 도저히 달성될 수 없게 된다.
뿐만 아니라, 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래 계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바 ( 당원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 이 사건 기록에 의하여, 먼저 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 3은 부동산 중개업을 하는 사람으로서 위 분할 전 토지를 매수한 목적은 이를 타에 전매하여 그 차익을 얻기 위한 것이었고, 그 과정에서 자신의 이름으로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료할 의사가 전혀 없었고, 위 분할 전 토지를 위 소외 3에게 매도한 위 소외 1, 소외 2도 위 소외 3의 요청을 받아들여 위 소외 3을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받는 것이 아니라 위 소외 3으로부터 위 토지를 전매한 사람을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받기로 한 사실이 인정되므로, 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3 사이의 위 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 할 것이고, 다음으로 위 소외 3과 위 소외 4 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 3은 자신을 매도인으로, 위 소외 4를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의사가 전혀 없었고, 위 소외 4도 위 분할 전 토지를 매수한 목적이 전매차익을 얻기 위한 것으로 자신의 명의로 토지거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사가 전혀 없었다고 인정되므로, 위 두 사람 사이의 매매계약도 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 할 것이며, 마지막으로 위 소외 4와 원고 및 위 소외 5 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 4는 자신을 매도인으로, 원고 및 소외 5를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의사가 전혀 없었고, 원고 및 위 소외 5도 위 소외 4와 사이에 토지거래허가를 받는 것이 아니라 국토이용관리법을 위반하여 자신과는 아무런 거래관계가 없는 당초의 소유자와 매매계약을 체결한 양 당초의 소유자를 매도인으로, 자신을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받는 방법으로 소유권이전등기를 경료한다는 사정을 잘 알면서 위 계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 계약 역시 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 하지 않을 수 없으므로, 이 사건 토지에 관한 위 각 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 위 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없다.
다. 따라서, 이 사건에서 원고는 위 소외 1, 소외 2에 대하여 직접 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 소외 4, 소외 3을 순차 대위하여 위 소외 3의 위 소외 1, 소외 2에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없으므로, 위 소외 1, 소외 2에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 피보전권리로 하여 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들의 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 말소를 구하는 원고의 이 사건 소(다만 피고 1에 대하여는 주위적인 소임)는 부적법하다고 할 것인데도, 이와 달리 원심은 원고가 위 소외 1, 소외 2에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있어 이 사건 소가 적법하다고 판단하였으므로, 원심판결에는 필경 채권자대위권 및 국토이용관리법상 토지거래허가 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다.
2. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.