아파트 지하층이 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있는 경우

본건 아파트(집합건물)의 지하층이 완공당시부터 이미 구조상으로나 이용상으로나 지하층인 주택부분과는 하등 현실적이며 실용적인 연관관계없이 독립한 건물로 인정되고 또한 이용되어 왔고, 그 매매에 있어서도 건축당시의 소유자들이 지하층을 지상층과 분리하여 매매처분하였고, 매수인이 위 매도인들의 협력을 거쳐 지하층에 관한 지분소유권이전등기를 경료하였고 더우기 객관적으로 인식할 수 있도록 샷쉬 제조작업장 또는 침구류 보관장소로 계속 상용해왔다면 위와 같은 상황하에서라면 본건 아파트 지하층은 독립하여 구분소유의 대상이 될 수 있다 할 것이다.

민법 제186조 , 제215조 제1항 , 부동산등기법 제104조

대법원 1976.4.27. 선고 74다1244 판결 1981.1.13. 선고 80다2445 판결

원고 1 외 31인 원고들 소송대리인 변호사 윤명수

피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 이근성 외 2인

대구고등법원 1982.5.27. 선고 81나1078 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

피고들 소송대리인등의 상고이유를 판단한다.

원심판결에 의하면 원심은, 원심판결 첨부 별지 제1목록기재 아파트건물(이하 본건 아파트라 한다)에 관하여 1976.6.5. 소외 1 명의로 그 소유권보존등기가 경료되고, 이에 기하여 원심판결 청구취지 기재와 같은 피고들 명의로의 각 지분소유권이전등기가 순차로 경료되어 있는 사실과 피고들 명의로의 위 각 지분소유권이전등기는 본건 아파트의 지하층 70평 9홉 1작에 관한 등기인 사실은 원ㆍ피고간에 다툼이 없다고 설시한 후 거시증거를 들어 본건 아파트는 원래 소외 2가 건축하던 것을 소외 1이 완공한 뒤 동 소외인에게 양도하기로 하고 인계받아 시공하던 중 부족한 건축자금 조달을 위하여 소외 3 외 9명으로부터 합계 금 50,700,000원을 차용하고, 그 담보로 본건 아파트의 부지인 부산 부산진구 (주소 생략) 대 147평 6홉에 관하여 위 소외인들 명의로 소유권이전등기 청구권보전의 가등기를 경료하고, 또 소외 4 외 13명으로부터 본건 아파트의 분양권을 담보로 금 90,000,000원을 각 차용한 다음 자금난으로 건축공사를 중단하자 위 채권자들은 위 소외 3측과 위 소외 4측으로 갈라져 서로 다투던 끝에 1976.8.6. 위 소외 1과 위 채권자들은 소외 4측에서 아파트 건축을 완공하되 그 소유권이전등기는 우선 위 소외 3측의 채권자들 명의로 경료한 다음 아파트를 분양하여 건축비, 위 소외 3 등의 채권, 위 소외 4 등의 채권 순서로 변제충당한다는 요지로 합의를 한 사실(채권자 중 원고 8, 소외 5는 합의에 응하지 아니하였다), 위 합의에 따라 위 소외 4측이 지상 8층 32세대 및 지하층으로 된 본건 아파트를 완공하였고, 그후 원고 8과 소외 5를 제외한 위 채권자 등과 위 소외 1이 다시 합의하여, 위 소외 3 측에 9세대분을, 위 소외 2에게 3세대분을, 위 합의에 참가하지 아니하고 3세대분의 분양을 요구하고 있던 원고 8, 소외 5의 몫을 제외한 나머지 17세대분을 위 소외 4측에 할당하여 그들의 각 채권에 충당하기로 하고, 그 방법으로 본건 아파트에 관하여 각 채권자들 명의로 지분소유권이전등기를 검토하기로 하여 위 지하층에 대한 지분을 제외한 나머지 지분에 관하여 원심판결 첨부 제2, 제3목록 기재와 같이 각 지분소유권이전등기를 경료한 사실, 위 채권자등에게 경료하여 주고 남아있던 위 소외 1 명의의 지분 중 76,838분의 1,091 지분은 상층(1층에서 8층까지) 주거용 아파트 부분을 제외한 지하층을 표상하고 있었고, 위 소외 4측은 위 지하층에 관한 처분권한을 위 소외 1로부터 위임받아 이를 피고 1에게 매도하고 그 대금으로 그들의 채권일부에 충당한 사실, 위 지하층을 분양받은 피고 1은 그에 관한 등기로서 원심판결 청구취지 기재와 같이 동 피고와 그의 처인 피고 2 명의로 지분소유권이전등기 절차를 각 경료하고 샷쉬 제조작업장으로 개조하여 사용하다가 피고 3에게 다시 매도하고 원심판결 청구취지 기재와 같이 동 피고에게 지분소유권이전등기절차를 경료하여 현재 동 피고가 위 지하층을 침구류 보관창고로 사용하고 있는 사실, 그러나 위 지하층은 원래 상층 주거용 아파트 입주자들의 공동사용을 위한 창고, 주차장 대피소의 용도로 설계되어 그 목적으로 건축된 사실, 한편 원고들은 원심판결첨부 별지 제2, 제3목록기재와 같이 위 채권자등으로부터 상층 주거용 아파트를 1세대씩 매수하여 그들앞으로 각 지분소유권이전등기를 경료한 사실 (다만 원고 8은 위 소외 1로부터 직접 이전등기를 경료)을 확정한 후 피고들 명의로 경료된 본건 아파트에 관한 지분소유권이전등기는 위 지하층에 관한 소유권이전의 표시로서 등기된 것으로 원래 위 지하층은 상층 주거용 주택입주자들의 공동사용을 위한 차고, 주차장, 대피소의 용도로 건축된 것이고 공동 사용자와는 관계없이 독립된 별도의 용도로 건축된 것은 아니므로 지하층 그 자체는 독립하여 거래의 대상이 될 수 없고 그 성질상 상층 주거용 건물과 운명을 같이하는 상층 입주자들의 공유에 속한다고 보아야 하고( 대법원 1976.4.27. 선고 74다1244 ; 1981.1.13. 선고 80다2445 판결 각 원용), 따라서 위 지하층을 대상으로 한 위 소외 1 및 피고 1 사이의 매매, 그리고 피고 1과 피고 3 사이의 매매는 각 무효라 할 것이고 위 매매로 인한 피고들 명의로 경료된 위 각 지분소유권이전등기도 원인무효의 등기임을 면할 수 없다 하여 피고들은 그 말소등기절차를 이행하고 피고 3은 위 지하층을 원고들에게 명도하라는 원고들의 이 사건 청구를 전부 인용한 것임을 알 수 있다.

그러나 원심판결 거시증거들을 기록과 대조하여 살펴보면 본건 아파트(집합건물)의 지하층은 준공당시부터 이미 구조상으로나 이용상으로나 지상층 32세대 아파트 주택부분과는 하등 현실적이며 실용적인 연관관계없이 독립한 건물로 인정되고 또한 이용되어 온 만큼 위 확정된 바와 같은 여러가지 구체적인 사실과 상황하에서라면 구분소유의 대상이 될 수 있다 할 것이므로 피고들이 위 지하층을 매수한 법률행위를 곧 바로 무효라 할 수 없으며 본건 아파트 건축당시의 소유자들인 소외 1과 그 채권자들의 지하층을 분리 매각하기로 한 합의에 따라 지하층을 지상층과 분리 매매처분하였고 매수자인 피고 1이 매도자들의 협력을 거쳐 피고 1 등 피고 2 명의의 지하층에 관한지분소유권이전등기 를, 그리고 다시 피고 3 명의로 동 이전등기가 경료된 이상 동 등기가 유효한 것이라고 인정된다. 더욱 피고들이 현실적으로 또는 객관적으로 인식할 수 있도록 위 설시와 같이 샷쉬 제조작업장 또는 침구류 보관장소로 계속 상용해온 상황이 인정되는 본건에서 원심판결이 원용한 " 아파트의 지하층은 공용부분이고 전용부분인 지상주택과 분리해서 처분의 대상으로 할 수 없다" ( 대법원 1976.4.27. 선고 74다1244 판결 ) " 아파트의 지하층은 지상층 주택의 관리를 위한 차고, 창고, 대피소 등으로 봄이 상당하다" ( 대법원 1981.1.13. 선고 80다2445 판결 )는 대략적인 설시취지가 본건의 경우와 부합된다고 보아 본건 지하층은 원래 상층 주거용 아파트입주자들의 공동사용을 위한 창고, 주차장, 대피소의 용도로 설계되어 그 목적으로 건축된 점만을 내세워 공동사용과는 관계없이 독립된 별도의 용도로 건축된 것은 아니라 하여 지하층 그 자체는 독립하여 거래의 대상이 될 수 없고, 그 성질상 상층 주거용 건물과 운명을 같이하는 상층 입주자들의 공유에 속한다고 판단한 원심견해에는 집합건물인 아파트의 지상층과 지하층의 공유부분과 전용부분의 구분 내지 그 구분(지분) 소유권에 관한 법리를 오해한 잘못이 있을 뿐만 아니라 원심판결에는 본건의 실상에 맞는 특별한 사정의 유무에 관한 심리미진의 잘못이 있고 본건에 적절하지 못한 위 대법원판결들을 오인 원용한 잘못 등으로 말미암아 원심판결 결과에 영향을 미친 것으로 인정되어 이점 등을 지적하고 탓하는 취지의 상고논지는 이유있으므로 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 에 따라 원심판결을 파기하고, 이 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.