도시계획사업 시행 결과 잔존한 대지평수가 건축허가 면적에 미달하는 경우에 있어서의 현저한 이익의 판단기준

도시계획에 의한 도로확장공사의 결과 대지의 잔존면적이 건축허가면적에 미달하는 경우에 수익자부담금부과의 기초가 되는 토지의 가격상승이나 현저한 이익의 유무에 관한 판단은 대지평수에만 집착하여 형식상으로 건축가능대지면적에 미달되어 효용가치가 떨어졌으니 현저한 이익이 없다고 속단할 것이 아니라 그 토지의 위치, 형상, 이용도와 도시계획사업이 시행된 도로와의 거리 그리고 주위의 사정 등을 종합하여 판단해야 한다.

도로법 제66조

대법원 1978.7.11. 선고 78누104 판결

송관 외 3인

광주시 동구청장 소송대리인 변호사 김용근

광주고등법원 1980.11.26. 선고 78구1 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

원심판결은 이 사건 수익자부담금 부과처분의 대상 토지인 원고들 공유의 광주시 동구 충장로 4가 20의 2 89.4평방미터(약27평)가 광주시 도시계획에 의한 중앙로 도로확장공사의 시행으로 말미암아 위 사업의 고시 당시의 가격에 자연상승치를 합산한 금액의 2배를 초과하여 가격이 앙등하고 이로 인하여 위 토지의 공유자인 원고들이 현저한 이익을 보았는지의 여부에 관하여, 위 충장로 4가 20의 2에 인접한 충장로 4가 27의 4 대지의 시가에 관한 광주시 담당공무원의 표본조사에 따르면 중앙로 확장공사 사업고시 당시의 위 토지의 평당 가격은 금 1,400,000원이고 위 사업준공 당시의 같은 가격은 금 2,900,000원으로 평가되어 있는데, 한편 광주시장의 의뢰에 의하여 작성된 한국감정원의 감정평가서(갑 제4호증의 4)에 의하면 위 인접토지에 대한 위 사업준공 당시인 1977.11.11 현재의 평당 가격이 금 800,000원으로 평가된 사실(위 감정평가서에 위 사업시행 당시의 위 토지에 대한 감정평가는 기재되어 있지 아니하다), 표본조사의 방법에 의하여 평가된 위 27의 4 대지와 이 사건 27의 2 대지는 그 싯가가 동일한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 충장로 4가 20의 2 대지 중 122.1평방미터(약 37평)가 도로부지로 편입되어 광주시에 수용되면서 원고들은 위 토지의 싯가표준액에 따라 평당 금 160,000원의 비율에 의하여 위 수용으로 인한 손실보상금을 지급받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 피고가 위 토지의 사업시행 전후의 가격이 2배 이상 상승하였다고 본 기준이 담당공무원의 표본조사가격(즉 사업고시 당시의 평당 금 1,400,000원과 사업준공 당시의 평당 금 2,900,000원)에 의한 것인지, 앞서 본 손실보상금 지급기준인 평당 금 160,000원과 1977.11.11 현재의 인접토지에 대한 한국감정원의 감정평가액인 평당 금 800,000원에 의한 것인지 판별할 수 없으나, 위 피고 스스로 설정한 두 가지의 기준에 의한 위 토지의 사업시행 전후의 같은 시점에서의 가격평가가 서로 너무나도 현격한 차이가 있어서(한국감정원의 사업준공당시의 감정평가액이 시공무원이 조사한 같은 시점의 가격은 물론 사업시행 전의 가격에 비하더라도 현저히 낮게 평가되어 있다) 어느쪽도 위 토지에 대한 적정한 가격평가라고 믿기 어렵고, 이 밖에 달리 이 사건 토지의 사업시행 전후의 가격이 2배 이상 상승하였음을 인정할 자료가 없으며, 한편 원고들이 광주시에 수용된 토지 37평 부분에 관하여 같은 시공무원이 조사한 사업시행 전의 토지시가(평당 1,400,000원)에 훨씬 못 미치는 평당 금 160,000원의 비율에 의하여 손실보상금을 지급받고, 거기에다 27평 남짓만 남은 잔여지인 이 사건 대지는 건축법상 건축물의 대지면적의 최소한도에도 현저히 미달되어서 위 잔여지만으로써는 그 효용가치가 현격히 떨어지게 된 사정을 인정하기에 충분한 만큼, 오히려 원고들이 위 중앙로 확장공사로 인하여 도시계획법 및 같은 법 시행령이 규정하는 바와 같은 현저한 이익을 받았다고 볼 수 없다 하여 피고의 원고들에 대한 이 사건 수익자부담금 부과처분의 취소를 구하는 원고들의 이 사건 청구를 인용하고 있다.

그러나, 기록에 의하여 먼저 피고가 이 사건 토지의 사업시행 전후의 가격이 2배 이상 상승하였다고 본 기준이 담당공무원의 표본조사가격(사업착공 당시 금 1,400,000원, 준공 당시 금 2,900,000원)에 의한 것인지, 손실보상금 지급기준인 평당 금 160,000원과 준공 당시인 1977.11.11 현재의 인접토지에 대한 한국감정원 감정평가액인 평당 금 800,000원에 의한 것인지 판별할 수 없고, 위 가격평가는 같은 시점에서의 사업 전후의 가격에 너무나 현격한 차이가 있어 어느쪽도 적정한 가격평가라고 믿기 어렵다는 점에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 수익자 부담금부과의 기준으로 한 토지가격은 성립에 다툼이 없는 갑 제4호증의 3(부과업무처리기준)의 기재내용에 의하면, 원심이 이 사건 토지의 시가와 동일하다고 인정한 인접토지인 충장로 4가 27의 4의 토지가격 즉 사업착공 당시인 1977.4.6 현재 평당 금 160,000원, 준공 당시인 1977.11.11 현재 평당 금 800,000원을 기준으로 하였음이 분명하고, 위 가격 중 준공 당시의 가격은 한국감정원의 감정결과에 따른 것이고(갑 제4호증의 4) 착공 당시의 가격을 평당 금 160,000원으로 본것도 성립에 다툼이 없는 을 제4호증(의견서)의 기재내용에 의하면 공인된 감정원의 시가감정결과에 의한 것임을 알 수 있음에도 불구하고, 이 사건 부과처분의 기준이 담당공무원의 표본조사 가격에 의한 것인지, 손실보상금 지급액과 한국감정원의 감정평가액에 의한 것인지 판별할 수 없다 하였음은 당사자가 제출한 증거를 제대로 살펴보지 아니한 탓이라 할 것이고, 또 이 사건 부과처분의 기준이 되는 가격평가가 어느 것에 의한 것인지 판별할 수 없는 것이라면 원심은 당사자에게 석명하여 이를 명백히 밝혀야 할 책무가 있음에도 불구하고 이를 다하지 아니한 허물이 있다고 할 것이다. 또 이 사건 토지에 대한 부담금 부과의 기준가격의 평가에 있어 한국감정원의 감정결과와 시공무원의 가격조사에 따른 가격과의 사이에 서로 너무도 현격한 차이가 있다는 이유만으로 어느 쪽도 위 토지에 대한 적정한 가격평가라고 믿기 어렵다고 하여 당사자 쌍방의 증거를 모두 배척하고 있으나, 피고가 부과기준가격을 인정하는 근거로 채택하지도 아니한 피고소속 관계공무원의 복명자료에 나타난 가격과 위 한국감정원의 감정결과 사이에 현격한 차이가 있다는 사정을 들어 위 감정원의 감정결과를 배척할 수도 없을 것이다.

다음 이 사건 토지의 잔존면적이 건축법상 건축가능 대지 면적에 미달되니 현저한 이익을 받았다고 볼 수 없다는 점에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 부담금 부과의 기준으로 삼고 있는 한국감정원의 감정평가서(갑 제4호증의 4)의 기재내용에 의하면 이사건 토지는 중앙로변의 상가지대로서 그 위치, 가로망 및 이용도를 감안하여 평가하였다고 되어있는 바, 이 사건 토지의 가격상승이나 현저한 이익의 유무에 관한 판단은 대지 평수에만 집착하여 형식상으로 건축법상 건축가능 대지면적에 미달되어 효용가치가 현격히 떨어졌으니 현저한 이익을 받았다고 볼 수 없다고 속단할 것이 아니라, 이 사건 토지의 위치, 형상, 이용도와 도시계획사업이 시행된 도로와의 거리 그리고 주위의 사정 등을 종합적으로 심리하여 판단하여야 할 것 임에도 불구하고 이와 같은 사정에 관하여 아무런 심리한 바도 없이 이 사건 잔존면적이 건축법상 건축가능 대지면적에 미달된다는 사정만으로 그 효용이 떨어졌으니 현저한 이익을 받았다고 볼 수 없다고 판단하였음은 심리미진의 잘못이 있다 할 것이다.

그렇다면 원심판결에는 석명권 불행사와 채증법칙위반 그리고 심리미진으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로 이 점에 관한 상고논지는 이유있다 할 것이다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심인 광주고등법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.