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사건
2020구단58147 손실보상금
원고
*
피고
*
변론종결
2021. 1. 14.
판결선고
2021. 4. 22.
주문
1. 피고는 원고에게 41,313,580원 및 이에 대하여 2019. 9. 21.부터 2021. 4. 22.까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게 255,863,580원 및 이에 대하여 2019. 9. 21.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 재결의 경위 등
가. 사업인정 및 고시
- 사업명 : T (이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)
- 위치 및 면적 : 서울 ○○구 C 일대 약 66,062㎡(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)
- 사업시행자 : 피고
- 사업인정고시(사업시행계획인가고시) : 2012. 8. 2. 서울특별시 ○○구 고시 제2012-53호
나. 서울특별시지방토지수용위원회의 2019. 7. 26.자 수용재결(이하 ‘이 사건 수용재결'이라 한다)
- 수용대상 : 서울 ○○구 D 대 175㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 위 지상 벽돌조 평스라브 2층 다가구 단독주택 등 지장물(이하 '이 사건 지장물'이라
하고, 이 사건 토지와 통틀어 '이 사건 수용대상 목적물'이라 한다)
수용개시일 : 2019. 9. 20.
- 손실보상금 : 719,187,060원(이 사건 토지 586,539,000원, 이 사건 지장물
132,648,06021)
- 감정평가법인 : 주식회사 F, 주식회사 G
다. 중앙토지수용위원회의 2020. 1. 30.자 이의재결
- 손실보상금 : 751,696,510원(이 사건 토지 613,690,800원, 이 사건 지장물
138,005,710원)
- 감정평가법인 : 주식회사 I, 주식회사 U(이하 이 사건 수용재결에서의 각 감정과 통틀어 그 감정결과를 '재결감정'이라 한다)
라. 이 법원의 감정결과
- 이 사건 토지 : 사업인정고시일 이전 거래사례를 선정하여 그 밖의 요인 보정치를 산정한 경우 654,500,000원(이하 '제1 법원감정'이라 한다), 사업인정고시일 이후 거래사례를 선정하여 그 밖의 요인 보정치를 산정한 경우
869,050,000원(이하 ‘제2 법원감정’이라 한다)
- 이 사건 지장물(이 법원 2019아***** 증거보전 사건) : 138,510,090원(이하 '증거보전 사건의 법원감정'이라 한다)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4 내지 6호증, 을 제5, 6호증(가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 K의 감정결과, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고의 주장
제2 법원감정에서 선정한 거래사례는 용도지역, 이용상황, 공법상 제한 등의 조건이 이 사건 토지와 유사하고, 이 사건 사업구역 밖에 위치하여 이 사건 사업의 시행에 따른 개발이익이 포함되어 있지 아니하며, 이 사건 수용재결일 무렵까지의 인근 지역의 개발 등으로 인한 지속적인 지가 상승이 반영되어 보다 더 적절한 거래사례에 해당하므로, 제2 법원감정에 따라 이 사건 토지에 대한 손실보상금이 산정되어야 한다.
나. 판단
1) 관련 법리
수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 거래
사례나 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사 토지의 정상 거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 할 것이고, 한편 인근 유사 토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상 토지의 인근에 있는 지목·등급·지적·형태·이용상황·법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근 유사 토지의 정상거래사례 또는 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2004. 5. 14. 선고 2003다38207 판결 등 참조).
'보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다'라고 규정하고 있는바, 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가하여야 하고, 이는 그 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2013두21182 판결 등 참조). 그리고 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 참조).
2) 제2 법원감정의 채택 여부
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 거시한 증거들 및 을 제10호증의
기재, 이 법원의 주식회사 I, 주식회사 U, 주식회사 F, 주식회사 G, L 주식회사, 주식회사 M, 주식회사 N에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 제2 법원감정에서 선정한 거래사례는 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 거래사례라고 단정하기 어려우므로, 위 거래사례에 기초하여 '그 밖의 요인' 보정치를 산정한 제2 법원감정은 위법하여 채택할 수 없다.
① 재결감정과 제1 법원감정은 모두 이 사건 사업의 사업시행계획인가고시일
인 2012. 8. 2. 이전인 2011. 10. 2. 거래가 이루어진 서울 ○○구 ○ 대 119㎡(이하 '제1 거래사례'라 한다)를 거래사례로 선정하였으나, 제2 법원감정은 이 사건 수용재결일 무렵인 2019. 6. 29. 거래가 이루어진 서울 ○○구 P 대 156㎡(이하 ‘제2 거래사례’라 한다)를 거래사례로 선정하였는바, 이는 이 사건 사업구역과 인접한 Q구역(사업시행계획인가고시일은 2017. 7. 20.이다) 내에 위치한 토지이다.
② 제2 거래사례는 이 사건 사업의 사업시행계획인가고시일로부터 무려 7년
이 경과한 후 거래가 이루어진 이 사건 사업구역 인근 토지에 관한 것으로, 특별한 사정이 없는 한 그 거래금액에 이 사건 사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되었을 가능성이 매우 높고, 법원감정인이 합리적인 방법에 의하여 그 개발이익을 배제하고 정상적인 가격으로 보정하였다고 볼 만한 자료가 전혀 없다. 오히려 법원감정인은 구체적 근거 없이 막연히 "이 사건 사업구역 이외 지역의 거래사례에는 이 사건 사업의 시행으로 인한 가격의 변동이 반영되어 있지 않다고 볼 여지가 있다"면서 제1 거래사례와 제2 거래사례를 선정하여 각각의 거래사례를 기초로 '그 밖의 요인' 보정치를 산정한 후 2가지의 감정결과를 제출하였는데, "위 각 거래사례는 모두 특별한 사정이 개입되지 않은 정상적인 거래사례로 판단된다"고 기재하였고, '그 밖의 요인' 보정의 적정성을 검토함에 있어 2018. 3., 2018. 8., 2019. 4.에 각 거래가 이루어진 이 사건 사업구역에 인접한 R구역 내에 위치한 토지들의 거래사례들과 비교하여 제2 거래사례의 선정 및 이에 기초한 '그 밖의 요인' 보정치가 적정하다고 판단하였는바, 이에 비추어 보면 제2 법원감정은 제2 거래사례에서 이 사건 사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제하는 등의 보정을 거치지 아니한 것으로 보인다.
③ 협의보상 단계에서의 감정평가법인들과 재결감정인들에 대한 이 법원의
사실조회결과에서도, 6개 감정평가법인이 일치하여 제2 거래사례의 경우 이 사건 사업의 시행에 따른 가격변동이 반영되어 있다고 판단되므로 이 사건에서 '그 밖의 요인' 보정치 산정을 위한 거래사례로 제1 거래사례를 선정함이 타당하다는 의견을 밝혔다. (나머지 1개 감정평가법인은 감정평가사의 판단 영역이 아니라는 의견을 제시하였다).
④ 원고는 제2 거래사례에 이 사건 사업의 시행에 따른 가격변동이 반영될
여지가 없다고 주장하면서도, 위 거래사례에는 Q구역 및 S구역 주택재개발정비사업의 시행에 따른 가격변동이 반영되어 있고, 이는 이 사건 사업과 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익에 해당하므로 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정함에 있어 위 개발이익을 포함시켜야 한다는 취지로 주장하고 있으나, 원고의 주장과 같이 제2 거래사례에 이 사건 사업의 시행에 따른 가격변동이 반영되지 않았다고 가정하면, 그와 마찬가지로 Q구역 및 S구역 주택재개발정비사업의 시행에 따른 개발이익이 위 각 사업구역 밖에 위치한 이 사건 토지의 가격에 영향을 미친다고 볼 근거 또한 없다 할 것이어서 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정함에 있어서는 이를 배제함이 타당하므로, 원고의 위 주장은 그 자체로 모순되고, 나아가 제2 거래사례는 Q구역 주택재개발정비사업의 사업시행계획인가고시일 이후의 것으로 투기적인 거래에서 형성된 것일 가능성 또한 배제할 수 없다.
⑤ 또한 원고는 이 사건 사업의 사업시행계획인가고시일 전후로 A 번지 일
대의 거래금액에 유의미한 차이가 존재하지 않는다고 주장하며 그 일대의 거래사례 3건을 제시하였으나, 해당 토지의 특성, 가격형성상 제반요인 등을 상세히 제시하지 아니한 채 용도지역, 지목, 계약일, 토지단가만 나열한 것에 불과하여, 제2 거래사례에 이 사건 사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되지 아니하였다고 볼 만한 근거로 삼을 수 없다.
⑥ 한편 원고는 이 사건 사업의 사업시행계획인가고시일 이전의 거래사례를
선정하는 경우 인근 지역 정비사업의 시행으로 인한 개발이익이나 서울 지역의 급격한 지가 상승이 반영될 수 없으므로 사업시행계획인가고시일 이후의 거래사례를 선정할 수밖에 없다고도 주장하나, 재결감정 및 제1 법원감정은 서울 ○○구의 주거지역 지가 변동률을 적용한 시점수정치를 보상액 산정에 반영하였으므로, 그로써 이 사건 사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익 및 자연적 가격변동이 상당 부분 반영되었을 것으로 보인다.
3) 정당한 보상금의 액수
가) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 이의재결의 기초가 된 각
감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등 비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다(대법원 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결 등 참조).
나) 재결감정과 제1 법원감정 및 증거보전 사건의 법원감정은 모두 관련 법
령에 따라 보상금을 산정한 것으로 보이고 달리 위 각 감정의 내용, 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 위 각 감정은 모두 적법하다고 할 것이나, 제1 법원감정 및 증거보전 사건의 법원감정이 이 사건 수용대상 목적물의 특성과 가격형성상 제반요인 등을 보다 더 적절히 반영하였다고 판단되므로, 법원감정에 따라 보상금을 산정하기로 한다.
다) 따라서 피고는 원고에게 41,313,580원[= (654,500,000원 + 138,510,090
원) - 751,696,510원] 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2019. 9. 21.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2021. 4. 22.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.