[1] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인지 여부(적극) 및 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위 내에서 무효)

[2] 법률행위의 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우, 그 부분의 무효가 나머지 부분의 효력에 영향을 미치는지 판단하는 기준 및 복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 하였으나 그중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우, 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지 판정하는 기준

[3] 민사소송절차에서 변론주의 원칙의 적용 범위 및 법률효과를 발생시키는 요건을 구성하는 사실에 관한 주장이 아니라 단순히 법률의 해석이나 적용에 관한 의견을 표명한 경우, 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 직권으로 판단할 수 있는지 여부(적극)

[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제1조 (현행 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 및 현행 공공주택 특별법 제1조 참조), 제21조 (현행 공공주택 특별법 제50조의3 참조) [2] 민법 제137조 [3] 민사소송법 제203조

[1] 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 (공2011상, 993) [2] 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결 (공2010상, 795) 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 (공2013상, 918) [3] 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다258124 판결 (공2017상, 844)

주식회사 동일토건 (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 정종식 외 1인)

파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고

서울고법 2015. 6. 18. 선고 2014나35206 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라고 한다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 일정한 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다 ( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조).

원심은 이 사건 분양전환 합의와 이에 기하여 피고와 임차인들 사이에 체결된 분양계약은 구 임대주택법 등에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반한 가격으로 체결되었고 그 합의가 임차인들에게 불리하지 않다고 보기도 어려우므로, 이 사건 분양전환 합의는 위 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과하는 범위 내에서 무효로 보아야 한다는 취지로 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법상 강행규정의 입법 취지에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 법률행위의 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우 그 부분의 무효가 나머지 부분의 유효·무효에 영향을 미치는가의 여부를 판단할 때에는, 개별 법령이 일부 무효의 효력에 관한 규정을 두고 있는 경우에는 그에 따르고, 그러한 규정이 없다면 민법 제137조 본문에서 정한 바에 따라서 원칙적으로 법률행위의 전부가 무효가 된다. 그러나 당사자가 위와 같은 무효를 알았더라면 그 무효의 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는 경우에는 같은 조 단서에 따라서 그 무효 부분을 제외한 나머지 부분이 여전히 효력을 가진다. 이때 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이다 ( 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 참조).

또한 복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 한 경우 그 합의는 전체로서 일체성을 가진다. 따라서 그중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지의 여부는 민법 제137조 에 정한 바에 따라 당사자가 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는지의 여부에 의하여 판정하여야 한다 ( 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결 참조).

나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 평창토건 주식회사(이하 ‘평창토건’이라고 한다)는 국민주택기금의 지원을 받아 울산 북구 진장, 명촌, 효문, 연암동 일원에 746세대의 평창리비에르 1차 아파트, 1,579세대의 평창리비에르 2차 아파트, 827세대의 평창리비에르 3차 아파트(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건설하였다.

(2) 평창토건은 임대사업자로서 임대의무기간을 5년으로 정하여 이 사건 아파트의 임대를 개시하였는데, 임차인모집공고 당시 ‘분양전환 조건’에 ‘임차인의 임대계약 체결 후 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음.’이라는 내용이 포함되어 있었다.

(3) 평창토건은 분양전환 완료 시까지 이 사건 아파트에 관한 소유권을 관리·보존하기 위하여 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라고 한다)과 사이에 부동산관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결한 후 한국토지신탁 앞으로 이 사건 아파트에 관한 신탁등기 및 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

이 사건 신탁계약서에 의하면 ① 수익자는 평창토건이고, ② 신탁원본은 이 사건 아파트와 회사가 보관하고 있는 임대차보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 하며, ③ 신탁기간은 신탁계약 체결일부터 분양전환 완료 시까지로 하고, ④ 신탁기간 만료 등 신탁종료 시 수익자는 수탁자에게 신탁보수 등을 지급, 정산하고 신탁재산에 대한 소유권이전등기 및 신탁등기말소 등을 신청할 수 있다고 기재되어 있다.

(4) 평창토건은 그 후 원고와 원심 공동원고들(이하 통틀어 ‘원고 등’이라고 한다)에 대한 채무를 담보하기 위하여 이 사건 신탁수익권을 목적으로 하는 근질권을 설정하였고, 한국토지신탁은 이를 승낙하였다.

(5) 평창토건은 2008. 4. 25. 파산선고를 받았고, 그 후 시행된 ‘2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정된 임대주택법’의 신설 규정에 따라 이 사건 아파트의 임차인대표회의가 2008. 7. 4. 울산 북구청장으로부터 직접 분양전환승인을 받았다.

(6) 평창토건의 파산관재인인 피고와 한국토지신탁, 원고 등은 2010. 1. 21. 평창 2차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 2010. 4. 8. 평창 3차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 2010. 4. 14. 평창 1차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 각 이 사건 아파트의 분양전환 등에 관한 합의(이하 ‘이 사건 분양전환 합의’라고 한다)를 체결하였다. 그 주요 내용은 다음과 같다.

① 임차인들이 승인받은 분양전환가격에 더하여 이른바 ‘추가분담금’을 지급하는 것을 조건으로 이 사건 아파트에 관한 분양전환을 실시한다. 다만 임차인들은 분양전환 합의금에서 국민주택기금 대출금, 임대차보증금을 공제한 금액만을 파산재단의 보관금 계좌로 입금한다.

② 피고는 파산재단의 보관금 계좌로 입금된 금원 중 일부금으로 조세채권 등을 변제하고 나머지 금액은 원고 등에게 그 피담보채권액의 비율에 따라 안분하여 지급한다.

(7) 이 사건 분양전환 합의 당시 분양전환에 따른 환가대금도 신탁수익에 포함되는지 여부에 관하여는 당사자 사이에 견해 차이가 있었지만, 분양전환에 따른 당사자들 사이의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 이 사건 분양전환 합의를 체결하게 되었다(이 사건 분양전환 합의서 제1조 제3항).

다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 본다.

(1) 이 사건 분양전환 합의는 이 사건 아파트의 분양전환에 따른 당사자들 사이의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 체결된 것으로서, 피고가 임차인들로부터 파산재단 보관금 계좌로 입금받은 금원 중 일부를 원고 등에게 지급하기로 하는 것을 주요 골자로 하므로, 전체로서 일체성을 가진다.

(2) 임차인들은 평창토건에 대하여 파산선고가 있은 후 이 사건 분양전환 합의에 따라 피고에 대하여 매매대금지급채무를 부담하게 된 반면, 임차인들의 피고에 대한 임차보증금반환채권은 평창토건에 대한 파산선고 전의 임대차계약에 기하여 생긴 채권에 해당한다. 따라서 임차인들의 피고에 대한 매매대금지급채무에서 위 임대차보증금반환채권을 공제할 수 없고, 임차인들과 피고 사이에 그와 같이 공제하기로 합의하였더라도 이 역시 강행법규인 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제422조 제1호 에 반하여 효력이 없다. 그러나 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들은 채무자회생법 제415조 제1항 에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 임차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있다. 또한 이러한 임차인들은 파산절차에서 별제권자에 준하는 지위에 있으므로, 파산관재인인 피고가 채무자회생법 제492조 제14호 에 따라 ‘별제권의 목적의 환수’에 관한 회생법원의 허가 등을 얻어 임차인들에게 임대차보증금반환채무액 상당의 환수대금을 지급하는 것도 가능하다. 나아가 이러한 경우 임차인들의 환수대금채권은 파산선고 전의 원인으로 발생한 파산채권이 아니므로 그러한 환수대금채권으로 피고의 매매대금지급채권과 대등액에서 상계하는 것도 가능하다.

이와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 분양전환 합의 중 승인받은 분양전환 가격을 초과하는 부분이 무효이고 또한 임차인들의 매매대금지급채무에서 임대차보증금반환채권액을 공제하기로 한 부분 역시 무효임을 이 사건 분양전환 합의 당시 임차인들과 피고가 알았더라도 이 사건 분양전환 합의를 체결하지 않았을 것이라고 단정하기는 어렵다. 따라서 이 사건 분양전환 합의 중 피고와 임차인들 사이의 합의가 전부 무효라고 볼 수는 없다.

(3) 그러나 이 사건 분양전환 합의 중 피고와 원고 등 사이의 합의는 아래와 같은 사정을 더하여 보면 그 전부가 무효라고 보아야 한다.

(가) 원고 등은 별제권자로서, 파산절차에 의하지 아니하고 별제권을 행사할 수 있으며, 다만 별제권의 행사에 의하여 채권 전액을 변제받을 수 없는 경우 파산절차에 참가하여 파산채권자로서 배당받을 수 있을 따름이다.

(나) 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들은 임대주택(대지 포함, 이하 같다)의 환가대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 있다. 따라서 임차인들의 매매대금지급채무에서 임대차보증금반환채권액을 공제하기로 한 합의가 채무자회생법 제422조 제1호 에 위반되어 무효라고 하더라도, 파산관재인인 피고로서는 임대주택의 환가대금인 이 사건 분양전환 합의금으로 임대차보증금을 우선변제할 의무가 있다.

(다) 피고가 이 사건 분양전환 합의에 따라 파산재단의 보관금 계좌로 입금된 금원 중 일부를 원고 등에게 그 피담보채권액의 비율에 따라 안분하여 지급하기로 약정한 것은 임차인들로부터 이른바 ‘추가분담금’을 지급받는 것을 전제로 한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양전환 합의 중 승인받은 분양전환가격을 초과하는 부분은 효력이 없다.

(라) 사정이 이러하다면, 파산채권자 전체의 공동의 이익을 위하여 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 행하여야 할 지위에 있는 피고가 위와 같이 피고와 임차인들 사이의 합의에 무효 부분이 있는데도 굳이 원고 등과 이 사건 분양전환 합의를 체결함으로써 별제권자인 원고 등의 피담보채권 회수에 조력하는 것을 의욕했으리라고 보이지 않는다.

라. 원심의 이유설시에 다소 부적절한 부분이 있기는 하나, 원심이 결론적으로 피고가 원고 등 이 사건 근질권자들에게 이 사건 분양전환 합의에 따른 금원을 지급할 의무가 없다고 보아 원고의 주장을 배척한 것에 상고이유 주장과 같이 법률행위의 일부 무효에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.

3. 상고이유 제3점에 관하여

민사소송절차에서 변론주의 원칙은 권리의 발생·변경·소멸이라는 법률효과 판단의 요건이 되는 주요사실에 관한 주장·증명에 적용된다. 그러나 권리의 발생·변경·소멸이라는 법률효과를 발생시키는 요건을 구성하는 사실에 관한 주장이 아니라 단순히 법률의 해석이나 적용에 관한 의견을 표명한 것에 불과한 경우에는 변론주의가 적용되지 않으므로 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 직권으로 판단할 수 있다 ( 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다258124 판결 참조).

그러므로 피고가 이 사건 분양전환 합의 중 일부 무효인 부분을 제외한 나머지 부분은 유효함을 전제로 이 사건 분양전환 합의가 일부 무효라는 주장만을 하였음에도 원심이 원고 등에 대한 이 사건 분양전환 합의가 전부 무효라고 판단하여 변론주의를 위반하였다는 취지의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.