장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자에 대하여 적용되고 2001.1.1.이후에 취득 임대한 주택은 장기임대주택에 해당되지 않음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 모두 기각한다.

2.소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 1. 20. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 18,649,160원 및 2009. 3. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 33,359,510원의 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의경위등

"가. 원고는 1999. 8. 16. ○○ ○○구 ○○동 1212 ○○아파트 106동 2204호(이하이 사건 제1주택'이라 한다)를 분양받을 수 있는 재개발아파트 분양권 및 같은 아파트 101동 708호(이하이 사건 제2주택'이라 한다)를 분양받을 수 있는 재개발아파트 분양권을 각 취득하였고, 이후 위 각 분양권은 이 사건 제1, 2주택으로 재개발되었다.",나. 원고는 1999. 8. 26.경 ○○시 ○○구청에 이 사건 제1, 2주택을 포함하여 5호의 임대주택으로 임대사업자로 등록하였는데, 원고가 2000. 12. 31. 이전에 취득하여 임대하였다가 양도한 주택의 현황은 아래 〈표 1>과 같다.

다. 원고가2001. 1. 1. 이후임대하였다고주장하는주택의현황은아래〈표2>와같다.

라. 원고는 이 사건 제1, 2주택을 임대하였다가 2007. 5. 25. 이 사건 제1주택을, 2007. 6. 20. 이 사건 제2주택을 각 양도하였다. 그 후 원고는 이 사건 제1, 2주택의 각 양도가 구 조세특례제한법(2008. 12. 26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 또는 제97조의2에 해당하므로 양도소득세가 면제되어야 한다고 주장하면서 2007. 7. 31. 이 사건 제1주택에 관하여, 2007. 8. 3l.이 사건 제2주택에 관하여, 각 양도소득세 예정신고를 하였다.

"마. 이에 대하여 피고는 이 사건 제 1, 2주택의 각 양도가 구 조세특례제한법 제97조 또는 제97조의 2의 양도소득세 감면대상에 해당하지 않는다는 이유로, 원고에게, 2009. 1. 20. 이 사건 제1주택의 양도와 관련하여 2007년 귀속 양도소득세 18,649,160원을 부과하고(이하이 사건 제1처분'이라 한다), 2009. 3. 1. 이 사건 제2주택의 양도와 관련하여 2007년 귀속 양도소득세 33,359,510원을 부과하였다(이하이 사건 제2처분'이라 한다).",바. 원고는 이 사건 제1처분에 대하여 불복하여 2009. 4. 27. ○○지방국세청에 이의 신청하였으나 2009. 6. 12. 기각되었고, 2009. 7. 15. 조세심판원에 심판청구 하였으나 2009. 10. 12. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1 내지 10, 을 제5호증의 1 내지 10, 을 제6, 7호증 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의적법여부

가. 원고의주장

아래와같은이유로피고의이사건각처분은위법하다.

(1) 원고는 2000. 12. 31. 이전에 5호의 주택을 취득하여 임대하고 임대사업자로 등 록하였다. 원고는 그 중 이 사건 제1, 2주택을 제외한 3호의 주택을 5년 이상 임대하 지 아니한 상태에서 2001. 9. 2., 2002. 10. 10. 및 2004. 4. 18. 각 양도하였으나, 그 각 양도 직후 위 〈표 2>와 같이 다른 주택을 취득 ・ 임대하여 5호 이상 임대사업자의 자격을 계속 유지하다가 2007. 5. 25. 이 사건 제1주택을, 2007. 6. 20. 이 사건 제2주택을 각 양도하였다. 따라서 이 사건 제1, 2주택은 각 양도 당시 5년 이상 임대한 장기임대주택이므로 구 조세특례제한법 제97조에 의하여 양도소득세가 100% 감면되어야 한다. 특히 원고는 2001년 무렵 3회에 걸쳐 세무관서를 방문하여 세무공무원으로부터 5년 이상 임대하지 아니한 임대주택을 양도하더라도 다른 주택을 취득 ・ 임대하여 5호를 보유하면 임대사업자의 자격이유지되어 구 조세특례제한법 제97조에 의하여 양도 소득세를 감면받을 수 있다는 취지의 설명을 들었다.

(2) 이 사건 제1, 2주택의 각 양도는 구 조세특례제한법 제97조의2 제1항의 '1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우'에 해당하므로 구 조세특례제한법 제97조의2에 의하여 양도소득세가 면제되어야 한다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고의첫째주장에대하여

이 사건과 관련된 구 조세특례제한법 제97조 제1항 제1호, 제4항, 구 조세특례제한법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21307호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 제5항 제1호 및 제4호 등 관련법령에 의하면, 원고와 같은 주택임대사업자가 임대주택을 양도하는 경우에도 ① 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 ② 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 ③ 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고 있다.

"먼저, 위 ①의 요건과 관련하여 '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자' 부분의 '임대주택'을 '2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택'으로 한정하여 볼 것인지, 원고의 주장과 같이 그 이후에 취득 ・ 임대한 주택을 포함하는 것으로 볼 것인지 여부에 관하여 보건대,① 구 조세특례제한법 제97조 제1항의 규정에 의하면 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다 라고 규정하고 있는바, 이와 같이 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 당해 주택을 이하 '임대주택'이라 한다 고 명문으로 규정하고 있는 이상 위 관계법령의 해석에서 임대주택이라 함은 위 제1항에서 정의한 임대주택을 의미하는 것으로 해석함이 위 명문규정에 부합하는 해석인 점,② 구 조세특례제한법 제97조 제1항에 의한 양도소득세의 감면은 장기임대주택에 대하여 양도소득세를 감면함으로써 국민생활의 안정을 기하기 위한 것인데, 원고의 주장과 같이 그 취득기간이나 임대기간과 무관하게 양도일을 기준으로 5호 이상의 임대주택을 보유한 모든 거주자에 대하여 모두 양도소득세를 감면하게 될 경우 위 입법목적과도 부합하지 않을 뿐만 아니라 양도일에 즈음하여 임대주택을 취득함으로써 양도소득세를 회피하는 수단으로 사용될 우려가 있는 점,③ 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본 이념인 조세공평주의에 반하게 되는 점 등에 비추어 보면, 구 조세특례제한법 제97조 제1항의 규정에 의한 양도소득세의 100% 감면은 '2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택'을 5호 이상 임대하는 거주자에 대하여 적용되고, 2001. 1. 1. 이후에 취득 ・ 임대한 주택은 구 조세특례제한법 제97조 제1항의 임대주택에 해당하지 않는 것으로 해석함이 그 문언이나 입법목적에 부합하는 해석이라 할 것이다. 따라서 원고가 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시한 위 <표 1>의 ①, ②, ③ 주택을 5년 이상 임대하지 아니하고 양도한 이상 이 사건 제1, 2주택의 각 양도 당시 원고는 구 조세특례제한법 제97조 제1항 등에서 규정한 '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자'에 해당하지 않는다고 할 것이어서 이 사건 제1, 2주택의 각 양도는 구 조세특례제한법 제97조 제1항의 감면요건을 충족하지 못한다.",또한 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 내지 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위한 요건으로는, 첫째 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해 표명을 하여야 하고, 둘째 과세관청의 견해 표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는 바(대법원 2006. 5. 26. 선고 2003다18401 판결 등 참조), 원고의 주장과 같은 세무공무원과의 상담내용만으로는 피고 등 과세관청이 이 사건 양도소득세와 관련하여 공적인 견해 표명을 한 것으로 볼 수 없으므로, 피고의 이 사건 각 처분이 신의성실 또는 신뢰보호의 원칙에 반한다고 할 수 없다.

따라서, 원고의 첫째 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 둘째 주장에 대하여

이 사건 제1, 2주택의 각 양도가 구 조세특례제한법 제97조의2의 '신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례'에 해당하는지 여부에 대하여 본다.

을 제4호증의 8의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 제1, 2주택은 각 매입임대주택에 해당하는바, 매입임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례에 관한 구 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호 가목, 나목의 각 규정에 의하면, 1999. 8. 20. 이후 신축되었거나(가목) 또는 1999. 8. 19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999. 8. 20. 현재 입주된 사실이 없는(나목) 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하도록 하고 있다.

그런데, 원고가 1999. 8. 16. 이미 1997. 11. 14. 매매계약이 체결되고 계약금이 지 급된 이 사건 제1, 2주택에 관한 각 분양권을 취득한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 이는 위 '1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우'가 아니므로, 결국 이 사건 제1, 2주택의 각 양도는 구 조세특례 제한법 제97조의 2의 '신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례'의 적용대상이 아니라고 할 것이다. 원고의 둘째 주장도 이유 없다.

(3) 따라서피고의이사건각처분에어떠한위법이있다고할수없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다.