타인 명의로 부동산을 매수하기로 하는 약정을 한 경우의 매매 당사자(=타인) 및 그 약정이 해제 등의 사유로 종료된 경우, 매수인 지위가 의뢰자에게 승계되는지 여부(한정 적극)

어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 하였다 하더라도 이와 같은 약정은 그들 사이에 있어서만 효력이 있을 뿐이므로, 그 타인 이름으로 매매계약이 체결된 경우 특별한 사정이 없는 한 그 타인이 매매 당사자가 되는 것이고 그 후 그들 사이의 위와 같은 약정이 해제되었다고 하여 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 매수를 의뢰한 사람에게 귀속되는 것은 아니지만, 그와 같은 약정은 그 약정이 해제 등의 사유로 종료된 경우 약정 당사자 사이에서는 매매계약상의 매수인의 지위가 매수를 의뢰한 사람에게 바로 이전하는 것으로 약정한 취지라고 보아야 할 것이므로, 위 약정이 해제되고 계약 상대방인 매도인이 위와 같은 취지의 약정 사실과 그 해제 사실을 알고 그 매수인의 지위 이전에 동의 내지 승낙을 하였다면 매수를 의뢰한 사람에게 매수인의 지위가 승계된다.

민법 제105조 , 제186조

대법원 1966. 9. 6. 선고 65다1271 판결 대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결(공1990, 23) 대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결(공1990, 23) 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결(공1993하, 1524)

이인규 (소송대리인 법무법인 성남종합법률사무소 담당변호사 최규봉)

안양자

조윤경 외 2인 (피고들 소송대리인 변호사 김태현)

서울고법 1995. 5. 23. 선고 93나37733 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원고의 상고이유에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심의 사실인정과 판단은 다음과 같다.

원고는 이종사촌 매형인 소외 조남일로부터 경기 광주군 광주읍 장지리 687의 2 전 1,084㎡ 중 원심판결 첨부 별지도면 표시의 304㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 원고 이름으로 매수하여 줄 것을 부탁받고, 1988. 8. 23. 피고 조윤경의 대리인, 조국철, 조윤주의 법정대리인 자격을 겸한 피고 안양자와의 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 금 25,760,000원으로 정하여 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하고 계약 당일 계약금으로 금 2,000,000원, 같은 해 10. 5. 잔금 23,760,000원을 지급하였다. 그런데 이 사건 토지의 실제 매수인인 조남일은 당초 이 사건 토지를 원고 이름으로 매수하여 줄 것을 의뢰하였던 명의신탁계약을 1991. 4. 13.자로 해제한다는 통고서를 같은 달 17. 등기우편으로 원고에게 발송하여 그 무렵 위 등기우편은 원고에게 송달되었고, 조남일은 같은 해 9. 14.경 나머지 피고들의 대리인 자격을 겸한 피고 안양자로부터 이미 지급하였던 매매대금 25,760,000원 전액을 반환받고 이 사건 토지에 관한 위 매매계약을 해약하였다는 사실을 인정하였다.

그리고 원고와 조남일 사이에 조남일의 자금으로 이 사건 토지를 매수하면 원고가 그 지상에 주택을 축조한 후 이 사건 토지와 주택을 함께 매도하여 투자 비율에 따라 손익 분배하기로 하되 대외적으로는 모든 법률행위를 원고의 이름으로 하기로 동업약정을 하였다는 원고의 주장 사실에 대하여는 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였다.

이어서, 조남일이 원고에게 이 사건 토지를 원고의 이름으로 매수하기로 한 명의신탁계약을 해제한 이상 매매계약의 해제 여부를 포함하여 이 사건 토지에 관한 모든 권리는 조남일에게 귀속하고, 따라서 원고와 피고들 사이에 체결된 이 사건 토지에 관한 매매계약은 1991. 9. 14. 해제되었다고 판단하여 원고의 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차 이행청구를 배척하였다.

나. 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고가 조남일과의 동업약정에 기하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 하는 원고의 주장을 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.

다. 제2점에 대하여

어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 하였다 하더라도 이와 같은 약정은 그들 사이에 있어서만 효력이 있을 뿐이므로, 그 타인 이름으로 매매계약이 체결된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 타인이 매매 당사자가 되는 것이고, 그 후 그들 사이의 위와 같은 약정이 해제되었다고 하여 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 매수를 의뢰한 사람에게 귀속되는 것은 아니라고 할 것이지만 ( 대법원 1966. 9. 6. 선고 65다1271 판결 , 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결 , 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결 등 참조), 위와 같은 약정은 그 약정이 해제 등의 사유로 종료된 경우 약정 당사자 사이에서는 매매계약상의 매수인의 지위가 매수를 의뢰한 사람에게 바로 이전하는 것으로 약정한 취지라고 보아야 할 것이므로, 위 약정이 해제되고 계약 상대방인 매도인이 위와 같은 취지의 약정 사실과 그 해제 사실을 알고 이와 같은 그 매수인의 지위 이전에 동의 내지 승낙을 하였다면 매수를 의뢰한 사람에게 매수인의 지위가 승계되었다 고 할 것이다.

원심이, 원고가 피고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 사실을 인정하고서도, 조남일이 원고와 사이의 위에서 본 바와 같은 약정을 해제하였다는 사실만을 들어 이 사건 매매계약으로 인한 법률관계가 조남일에게 바로 귀속되었다고 판단한 것은 매매계약에 있어서 당사자 지위의 승계에 관한 법리오해 및 이유모순의 위법을 저지른 것이라고 하겠다.

그러나 위와 같은 타인을 매매 당사자로 하기로 한 약정이 위에서 본 바와 같이 해제된 이상 원고에게 토지 매수를 의뢰한 조남일로서는 매도인인 피고들이 위와 같은 취지의 약정 사실과 그 해제 사실을 알고 그에 따른 매수인의 지위 이전에 동의 내지 승낙을 하였다면 이 사건 매매계약상 매수인의 지위를 당연히 승계하였다고 보아야 할 것인데, 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 조남일로부터 이 사건 토지를 원고의 이름으로 매수하여 달라는 부탁을 받고 그러한 사정을 매매계약의 상대방인 피고 안양자(나머지 피고들의 대리인 자격을 겸하였다)에게 알려주어 이 사건 매매계약의 당사자인 피고들로서는 조남일과 원고 사이에 이 사건 토지의 실제 매수인은 원고가 아니라 조남일이라는 내부적 관계가 있다는 사정을 알고 이 사건 매매계약을 체결하게 된 것이고(피고 안양자의 수사기관에서의 진술에 의하면 위 피고는 원고와 원고의 처에게 이 사건 매매계약의 중개료 명목으로 금 1,100,000원을 지급하였다는 것이다. 기록 238면, 239면), 한편 피고 안양자가 이 사건 토지가격이 상승하자 1991. 4. 중순경 이 사건 토지의 실제 매수인인 조남일을 찾아가 이 사건 토지 문제를 두 사람 사이에 해결하자고 간청하여 조남일은 당초 원고에게 이 사건 토지를 매수하여 줄 것을 의뢰하였던 약정을 1991. 4. 13.자로 해제한다는 의사표시를 하여 같은 달 17.경 그 의사표시가 원고에게 도달되었으며, 나머지 피고들의 대리인 자격을 겸한 피고 안양자는 그 후인 같은 해 9. 14.경 조남일에게 이미 지급받았던 매매대금 25,760,000원 전액을 반환하고 이 사건 매매계약을 해약하였다는 것인바, 피고들이 조남일에게 이 사건 매매계약을 해약하여 줄 것을 부탁하고 나아가 조남일과의 합의에 의하여 이 사건 매매계약을 해약하기까지 하였다는 것은 조남일이 원고로부터 이 사건 매매계약상의 매수인의 지위를 승계함에 대하여 동의 내지 승낙을 하였음을 당연한 전제로 한 것이라고 할 것이므로, 조남일이 원고에 대하여 이 사건 토지를 원고의 이름으로 매수하여 달라는 약정을 해제하고, 이에 대하여 매도인인 피고들이 이와 같이 동의 내지 승낙을 한 이상 이 사건 매매계약상 매수인의 지위는 원고로부터 조남일에게 이전되었다고 할 것이고, 계약 당사자의 지위를 상실한 원고로서는 피고들에 대하여 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없게 되었다고 하겠다.

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기절차 이행청구를 배척한 원심의 결론은 정당하고, 그 과정에서 저지른 원심의 앞서 본 바와 같은 잘못은 결국 판결 결과에 영향이 없는 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유도 받아들일 수 없다.

2. 피고 안양자의 상고이유에 대하여

가. 제1점, 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 갑 제4호증이 착오 또는 기망에 의하여 작성된 것이라는 피고 안양자의 주장을 배척하고, 원고와 피고 안양자는 이 사건 매매계약 무렵 당초 위 피고가 이 사건 토지 상에 받아놓았던 건축허가를 이용하여 원고가 위 피고의 이름으로 이 사건 토지 상에 농가주택을 신축하되 위 피고는 신축되는 농가주택에 전세를 들기로 합의하였고, 원고는 위 약정에 따라 이 사건 토지 상에 농가주택을 신축하여 1989. 5. 중순경 원심판결 첨부 별지 기재의 건물(이하 이 사건 건물이라 한다)이 완공되자 위 피고가 그 무렵 이 사건 건물에 전세 입주하였으며, 원고와 사이에 전세계약서(갑 제4호증)를 작성한 사실을 인정하였다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치 및 사실인정은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배·심리미진 및 이유불비의 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.

나. 제3점에 대하여

이 사건 전세계약이 이행불능을 이유로 해제되었다는 주장은 피고 안양자가 상고심에 와서 비로소 내세우는 새로운 주장이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유도 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.