토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례.

민법 제105조 , 국토이용관리법 제21조의3 제1항

주식회사 서도주택 (소송대리인 사랑종합법무법인 담당변호사 이택돈)

피고 1 외 7인

동문건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 화백 담당변호사 천경송 외 3인)

서울고법 1999. 11. 12. 선고 99나9341 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1994. 6. 3.부터 같은 해 9월 1일까지 사이에 고층아파트 건설을 위한 진입로로 사용하기 위하여 피고들로부터 원심판결의 별지 내역표 기재의 토지 19필지(이하 '이 사건 각 토지'라고 한다)를 매수하고, 피고들에게 그 내역표 기재의 각 계약금을 지급한 사실, 이 사건 매매계약 당시 원고는 피고들과 사이에 매매잔대금은 원고가 추진하는 고층아파트 건축사업에 대한 사업승인이 이루어진 후 1개월이 되는 날 피고들에게 각 지급하고, 피고들은 원고로부터 위 매매잔대금을 수령함과 동시에 매매 대상 토지에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 원고에게 제공하기로 하였으며, 만일 원고가 계약을 위반하였을 경우 계약금은 피고들에게 귀속하고, 피고들이 계약을 위반하였을 경우에는 피고들이 계약금의 배액을 원고에게 지급하기로 약정한 사실, 원고가 피고들로부터 매수한 이 사건 각 토지는 모두 국토이용관리법에 의한 토지거래허가지역으로 지정·고시되어 있었으나, 1998. 4. 20. 토지거래허가지역의 지정이 해제된 사실, 피고들은 1997. 5. 12. "원고가 고층아파트 건축사업에 대한 사업승인 후 1개월 내에 잔금을 지급하기로 하였는데 계약 후 2년 9개월이 지난 1997년 3월까지도 사업부지조차 확보하지 못하고 잔금을 지급하지 아니함으로써 이 사건 매매계약이 이행되지 아니하였으므로 이 사건 매매계약을 해제하고, 이 사건 매매계약에 따라 지급받은 계약금은 이 사건 매매계약상의 위약금 약정에 따라 피고들에게 귀속되었으므로 이를 반환받을 수 없다."는 내용의 해약통지서를 작성하여 원고에게 송부하였으며, 위 해약통지서는 그 무렵 원고에게 도달한 사실, 그러자 원고는 1997. 10. 22.과 같은 달 25일 이 사건 각 토지 전부에 관하여 가압류등기를 마쳤고, 이어 1997. 10. 31.에는 이 사건 각 토지 중 피고 7 소유의 위 내역표 제16항 기재의 토지에 관하여, 1998. 3. 19.과 같은 달 23일에는 나머지 각 토지에 관하여, 각 처분금지가처분 등기를 마친 사실, 또한 원고는 1997. 10. 27. 원고의 사업승인이 지연되고 있어 우선 피고 7에게 나머지 잔대금을 지급하고자 하였으나 위 피고가 이를 수령하지 않는다는 이유로 위 제16항 기재 토지의 매매잔대금 19,700,000원을 공탁한 사실, 피고들은 1998. 3. 16.부터 같은 해 5월 22일까지 사이에 이 사건 각 토지 중 일부에 관하여 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐주었고, 1999. 5. 26.에는 원고 앞으로 위 각 계약금을 공탁한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고들 사이의 이 사건 매매계약은 위와 같이 토지거래허가구역 지정이 해제되기 이전에 이미 매매 당사자 쌍방의 토지거래허가신청 의사의 철회를 통하여 확정적으로 무효화되었다는 피고들의 주장에 대하여 판단하기를, 원고가 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가 신청을 하거나 고층아파트 건설을 위한 주택건설 사업승인허가 신청을 하지 않은 사실이 인정되기는 하지만, 이 사건 매매계약 당시 원고와 피고들 사이에 약정해제권을 유보하였다거나 또는 그 이후 이 사건 매매계약을 해지하기로 쌍방이 합의하였음을 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 피고들이 이 사건 매매계약에 대한 해제통지를 하자 원고는 곧바로 그 중 일부 피고에 대하여 매매잔대금을 공탁한 다음 이 사건 토지에 대하여 가압류 및 처분금지가처분을 함으로써 이 사건 매매계약을 이행할 의사를 명백히 한 사정에다가, 이 사건 매매잔대금은 원고가 사업승인을 받은 후 1개월이 되는 날에 지급하기로 하였으므로 매매잔대금의 이행기는 원고가 사업승인을 받은 이후에야 도래한다고 할 것인데 피고들도 위 1997. 5. 12.자 해제통지 이전에는 원고에게 위 사업승인(사업승인 신청의 오기로 보인다.)을 최고하거나 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가 절차의 이행을 최고한 바 없이 방치하였던 사정을 감안하면, 원고가 이 사건 매매계약 이후 피고들이 해제통지를 하기까지 약 2년 11개월 동안 토지거래허가 신청이나 주택건설사업승인 신청을 하지 않은 사정만으로는 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가 신청을 않을 의사를 명백히 하였다고 보기 어렵다 할 것이고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로, 피고들의 위 주장을 배척하고 이 사건 각 토지에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였다.

2. 그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도, 원고는 1994. 6. 3.부터 같은 해 9월 1일까지 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 이래 그 목적물인 이 사건 각 토지에 관하여 토지거래허가 신청을 하거나 아파트 건설을 위한 사업승인허가 신청을 한 바가 전혀 없을 뿐만 아니라, 피고들의 1997. 5. 12.자 해약통지서를 수령하고는 1997. 10. 22.과 같은 달 25일에 이 사건 각 토지 전부를 가압류하였다는 것이며, 기록에 의하면, 원고는 아파트 건설계획을 세우고 1994년 5월경 그 부지로서 이 사건 각 토지에 인접한 경기 파주군 (주소 생략) 일대의 토지를 구입하였으나, 위 토지는 1995년 12월경 경매되어 제3자의 소유가 되어 버렸고, 원고는 그 이후 아파트건설 사업부지를 확보하지도 못한 사실, 이 사건 각 토지에 대하여 원고가 한 위 각 가압류등기상의 청구금액과 원고가 피고들에게 이미 지급한 계약금이 일치하는 사실, 그 후 원고는 모두 19필지에 달하는 이 사건 각 토지 중 피고 7 소유의 위 내역표 제16항 기재의 토지에 관하여만 1997. 10. 27. 매매잔대금을 공탁하고 같은 달 31일 처분금지가처분을 하였을 뿐이고, 나머지 각 토지에 대하여는 1998. 3. 5. 이 사건 소를 제기한 후에야 비로소 처분금지가처분을 하였으며, 그럼에도 불구하고 위 각 가압류는 그대로 남아 있었던 사실, 피고들로부터 이 사건 각 토지 중 일부를 매수한 피고보조참가인은 1997. 10. 12.에 별다른 어려움 없이 그 매수 토지에 관하여 토지거래허가를 받은 사실을 알 수 있는바, 여기에다가 이 사건에 있어서 가압류는 처분금지가처분과는 달리 매매계약의 무효를 전제로 한 것으로 추단될 수 있는 점, 원고로서는 위 각 가압류 당시 이 사건 각 토지에 대하여 처분금지가처분을 할 수 있었음에도 불구하고 굳이 가압류를 하였던 점 및 원고와 피고들 사이에 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정이 있었음에도 원고가 가압류의 청구금액을 계약금에 한정하였던 점 등의 제반 사정을 감안하여 보면, 원고는 위 각 가압류 당시에 이미 이 사건 매매계약에 따른 토지거래허가 신청을 할 의사가 없었던 관계로 피고들의 해약통고를 받아들이면서 이 사건 매매계약이 무효가 되었음을 전제로 하여 원고가 이미 지급한 계약금만이라도 피고들로부터 회수할 생각에서 위와 같은 가압류를 한 것으로 보여지므로, 그 무렵에 이 사건 매매계약의 당사자 쌍방은 토지거래허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 함으로써 이 사건 매매계약이 유동적 무효의 상태에서 확정적 무효가 된 것으로 볼 여지가 있다고 할 것이다. 따라서 원심으로서는 원고가 이 사건 각 토지를 위와 같이 가압류함에 있어서 내세운 피보전권리가 구체적으로 무엇인지, 그리고 이 사건 각 토지 중 유독 위 제16항 기재의 토지에 관하여만 원고가 위 가압류 직후 매매잔대금을 공탁하고 처분금지가처분까지 하게 된 이유는 무엇인지 등의 사정에 관하여 더 심리하여 보았어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심이 앞서 본 바와 같은 이유만으로 피고들의 위 주장을 배척하고 원고의 이 사건 청구를 인용한 것은 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약의 확정적 무효에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법을 저질렀다 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유의 주장에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.