대물변제 받은 부동산을 알선수수료로 볼 수 있는지 여부

소득세법이 정한 소득 중 어느 소득에 해당하는지는 당사자 사이에 맺은 계약의 형식 명칭 및 외관에 구애될 것이 아니라 그 실질에 따라 평가한 다음, 그 계약의 한쪽 당사자인 당해 납세자의 직업활동의 내용, 그 활동 기간, 횟수, 태양, 상대방 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 함.

소득세법 제21조기타소득

종합소득세부과처분취소

박aa

제주세무서장

2018. 11. 7.

2018. 12. 12.

1. 처분의 경위

가. bb산업개발 주식회사(이하 'bb산업개발'이라 한다)의 대표이사 이cc, bb산업개발의 투자자 김dd, 그리고 김ee은 2008. 10.경 hh개발 주식회사(이하 'hh개발'이라 한다)로부터 거제시 고현동 000 외 2필지 합계 15,447.7㎡(약 3,200평)를 매입하여 그중 약 700평 부분에 건물을 지어 분양하는 내용의 부동산 개발사업(이하 '이 사건 개발사업'이라 한다)을 하기로 계획하였다. 이에 따라 bb산업개발, 김ee은 2008. 12. 5. hh개발로부터 위 각 토지를 매매대금 330억 원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '제1차 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 hh개발에 계약금 33억원을 지급하였으며, 잔금 지급기일은 2009. 3. 16.로 정하였다.

나. 김dd을 대리한 이cc은 2009. 3. 3. 원고에게, 2009. 4. 15.까지 4억 원(이하'이 사건 쟁점 금원'이라 한다)을 지급하기로 하는 내용의 차용증을 작성하여 주었는데, 거기에는 'hh개발 잔금 지불과 동시에 이행함을 원칙으로 한다'라고 기재되어 있다.

다. 이후 bb산업개발, 김dd은 자금부족 등으로 이 사건 사업에서 탈퇴하고, 김ee은 2009. 3. 10.경 이 사건 사업에 관한 bb산업개발과 김dd의 지분을 모두 인수하여 사업을 추진하기로 하였다. 그에 따라 제1차 매매계약은 2009. 4. 16. 합의해제되었고, 김ee은 2009. 5. 11. hh개발로부터 위 각 토지에서 분할된 거제시 고현동 000 외 22필지 합계 12,803.1㎡를 매수하여(이하 '제2차 매매계약'이라 한다) 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 한편, 김ee은 위와 같이 제2차 매매계약을 체결하고 hh개발로부터 단독으로 부동산을 매수하여 이 사건 사업을 진행하게 되면서, 이cc, 김dd을 대신하여 원고에게 이 사건 쟁점 금원을 지급하기로 약정하였고, 2010. 10. 20. 원고에게 2010. 12.20.까지 4억 원을 지급한다는 내용의 공정증서를 작성하여 주었다. 이후 원고는 2013.8. 2. 김ee 소유의 거제시 고현동 000 대 138㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)에채권최고액을 3억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다.

마. 원고와 김ee은 2013. 11. 18.경 다음과 같은 내용의 약정서(이하 '이 사건 약정서'라 한다)를 작성하였다.

그리고 원고와 김ee은 2013. 11. 21. 이 사건 토지를 매매대금 4억 1,000만 원으로정하여 매매하는 내용의 계약을 체결하면서, 이 사건 약정서의 기재와 같이 계약금 3억 원은 이 사건 쟁점 금원 중 3억 원으로 상계하고, 원고는 김ee이 이 사건 토지에설정되어 있던 김ee의 처 윤gg을 채무자로 하는 채권최고액 1억 1,700만 원의 근저당권설정등기를 말소한 후 잔금 1억 1,000만 원을 지급하기로 하였다. 원고는 위 계약 다음 날인 2013. 11. 22. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 2015. 5.7. 이 사건 토지를 소외 김nn에게 매도하였는데, 위 김nn는 같은 날 위 윤gg에게 1억 1,000만 원을 지급하여 윤gg 명의의 위 근저당권설정등기가 말소되도록 하였다.

바. 피고는 2016. 10.경 원고에 대한 2013년 종합소득세 수입금액 누락 여부에 대한현장확인을 실시하여, 원고가 2013년경 김ee으로부터 컨설팅 비용 명목으로 이 사건쟁점 금원을 지급받았고 이를 소득세법 제21조 제1항의 기타소득(제16호 재산권에 관한 알선수수료)에 해당한다고 보아, 2016. 11. 17.경 원고에게 이 사건 쟁점 금원에 관한 2013년 귀속 종합소득세 186,828,410원을 결정ㆍ고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 2. 7. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2017. 4. 20. 기각 결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 8 내지 12호증, 을 제1 내지 5, 7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 2008년경 이 사건 사업을 위한 운영 경비, 제반 비용 등으로 약 2억 3,000만 원을 지출하였고, 이 사건 사업이 제대로 진행되지 않게 되자 위 지출 비용에 대한 손해배상(2억 3,000만 원) 및 향후 투자 수익 보전(1억 7,000만 원) 등의 명목으로 이 사건 쟁점 금원을 지급받기로 하여 김ee으로부터 이 사건 토지를 이전받아 이를 변제받은 것이므로, 이 사건 쟁점 금원은 소득세법이 정한 기타소득에 해당하지 않는다.

2) 이 사건 토지에 관하여 윤gg을 채무자로 하는 근저당권이 설정되어 있었는데 원고 측에서 1억 1,000만 원을 지급하여 그 채무가 변제되었으므로, 결국 원고가 얻은 소득 금액은 4억 원이 아닌 매매대금 4억 1,000만 원에서 위 1억 1,000만 원을 뺀 3억 원이다.

나. 관계 법령

▣ 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

제21조(기타소득)

① 기타소득은 이자소득・배당소득・사업소득・근로소득・연금소득・퇴직소득 및 양도소득 외 의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선 수수료

다. 판단

1) 이 사건 쟁점 금원의 성격에 관하여

가) 어떠한 소득이 소득세법이 정한 소득 중 어느 소득에 해당하는지는 당사자 사이에 맺은 계약의 형식ㆍ명칭 및 외관에 구애될 것이 아니라 그 실질에 따라 평가한 다음, 그 계약의 한쪽 당사자인 당해 납세자의 직업활동의 내용, 그 활동 기간, 횟수, 태양, 상대방 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2007두4506 판결의 취지 등 참조).

나) 살피건대, 앞에서 든 각 증거에다가 이 법원의 hh개발에 대한 사실조회 결과, 증인 이cc의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 bb산업개발, 김ee의 이 사건 사업의 진행을 위한 부동산 매입 등에 관하여 일응 알선 수수료 등의 명목으로 이 사건 쟁점 금원을 지급받은 것으로 보이고, 증인 이cc의 일부 증언만으로는 원고의 주장과 같이 이 사건 쟁점 금원이 원고가 지출한 비용에 대한 손해배상 또는 투자 수익 보전 명목의 금원이라고 할 수 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 이 사건 쟁점 금원의 성격에 관하여, 2009. 3. 3. 원고와 이cc, 김dd 사이에 작성된 차용증에는 차용금으로 기재되어 있고 원고와 김ee 사이에 작성된 이 사건 약정서에는 컨설팅 비용으로 기재되어 있어, 단순히 명칭만으로 이를 판단할 수는 없고, 위 차용증에 그 지급 시기와 관련하여 'hh개발에 대한 잔금 지불과 동시에 이행함을 원칙으로 한다'고 기재되어 있는 점, 원고에 대한 이 사건 금원 지급 의무를 고려 개발로부터 단독으로 부동산을 매수한 김ee이 인수한 점 등의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 쟁점 금원은 hh개발로부터 부동산을 매수하는 것과 관련하여 지급된 것으로 볼 수 있다.

② 원고는 2008년경 이 사건 사업을 위한 운영 경비 등으로 2억 3,000만 원 가량을 지출하였다고 주장하면서도 그 구체적인 내역에 관하여 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있고, 지출에 관한 증빙 자료는 전혀 제출하지 못하고 있는데, 위와 같이 상당한 금액의 금원 지출에 관하여 아무런 증빙 자료가 없다는 것은 이례적이라고 보인다. 그리고 원고는 이 사건 사업에 관하여 부동산 매수 대금을 투자한 바 없고, 원래 현진산업 개발, bb산업개발의 투자자 김dd 및 김ee이 부동산 매수 자금을 부담하기로 하였다가(계약금 33억 원 중 bb산업개발이 22억 원, 김ee이 11억 원을 부담하였다)

이후 김ee이 모두 부담하여 단독으로 부동산을 매수하였다.

③ 그런데 원고에게 이 사건 쟁점 금원을 지급하기로 약정하였던 bb산업개발의 대표이사 이cc은 이 법정에 증인으로 출석하여, '2억 3,000만 원은 이 사건 사업과 관련해서 원고가 제출한 비용이었다. 원고가 그 돈을 지출하였다고 하여 그 말을 믿었다.

원고는 투자자인데, 구체적으로 얼마를 투자하기로 하였는지 분명하지 않고, 수익 분배를 어떻게 하기로 하였는지에 관한 계약서도 없다.'라는 취지로 증언하였다. 원고가 지출한 금원의 구체적인 내역이나 금액도 분명하지 않은 상황에서, 단순히 원고의 주장에 따른 지출 비용 2억 3,000만 원 상당의 손해배상은 물론 그에 대한 투자 수익 보전 명목으로 원고에게 1억 7,000만 원을 지급하기로 하였다는 것은 경험칙상 납득하기 어렵다. 오히려 이cc은 '1억 7,000만 원의 산정근거는 최초에 원고에게 4억 원을 주기로 하여서 그런 것이다. 원고는 2009. 5. 11.(김ee이 제2차 매매계약을 체결하여 hh개발로부터 부동산을 취득한 시기이다)까지 토지의 분할, 매매계획 등을 작성하여 증인 등과 협의한 적이 있다.'라고 진술하였던바, 위 진술에 의하면, bb산업개발 등은 이 사건 사업을 진행하면서 원고의 비용 지출 등과는 관계없이 원고에게 4억 원으로 정해진 금원을 지급하기로 하였던 것으로 보이고, 이는 hh개발로부터 부동산을 매수하는 데 대한 알선 수수료 등으로 보는 것이 자연스럽다.

④ 원고는 hh개발이 김ee에 대한 부동산 매도와 관련하여 주식회사 qq스타의 회장 함@@에게 그 알선 수수료 명목으로 2억 5,000만 원을 지급하였으므로, 원고가 이cc, 김ee 등으로부터 지급받기로 한 이 사건 쟁점 금원은 알선 수수료가 아니라 고 주장한다. 그러나 위 함@@은 매도인인 hh개발로부터 알선수수료 명목으로 2억5,000만 원을 지급받았다는 것이므로, 이를 이유로 원고가 매수인 측으로부터 알선 수수료 명목의 돈을 지급받지 않았을 것으로 볼 수는 없다.(이cc은 이 법정에서 'bb산업개발, 김dd, 김ee은 원래 위 함@@과 모르는 사이였고, 한@@에게 알선 수수료를 지급한 것이 없다. 증인이 지급하기로 한 수수료는 김ee이 2차 계약을 체결할때 지급하기로 약정하였다.'라고 증언하였는데, 이에 비추어 함@@은 매도인 hh개발측의 대리인으로, 원고는 매수인 bb산업개발 또는 김ee 측의 대리인 역할을 하였고, 결국 김ee이 hh개발과 제2차 매매계약을 체결하면서 원고에게 대한 알선 수수료 지급 의무를 지게 된 것으로 보인다.)

2) 원고가 얻은 소득 금액에 관하여

앞에서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 고려하여 보면, 원고는 김ee으로부터 합계 4억 원의 소득을 얻었다고 인정되고, 갑 제10호증의 각 기재만으로는 원고가 얻은 소득이 3억 원 상당이라고 보기는 어렵다. 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

① 원고는 김ee과 이 사건 약정서를 작성하기 이전에 김ee이 원고에게 4억 원을 지급하기로 하는 내용의 공정증서를 가지고 있었음에도 김ee에 대한 채권 확보를 위하여 이 사건 토지에 채권최고액을 3억 원으로 하는 근저당권을 설정하였고, 이후 원고와 김ee이 작성하여 날인한 이 사건 약정서에도 원고가 위 4억 원 중 1억 원을 이미 지급받은 것으로 기재되어 있으며, 원고는 이 사건 토지에 관한 매매대금이 4억1,000만 원이었음에도 그중 3억 원만을 이 사건 쟁점 금원과 상계하였다. 이러한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지에 관한 매매계약 당시 원고는 김ee으로부터 이 사건 쟁점 금원 4억 원 중 1억 원을 이미 지급받았던 것으로 보인다.

② 그리고 원고가 이 사건 토지를 취득한 2013년경 이 사건 토지의 공시지가는 약2억 7,186만 원이었고, 원고는 2015년경 소외 김nn에게 이 사건 토지를 4억 3,000만원에 매도하였던바, 결국 원고와 김ee 사이의 이 사건 토지에 관한 매매대금 4억1,000만 원은 당시 이 사건 토지의 시가를 반영한 것이라고 보이므로, 원고는 이 사건 토지의 취득으로서 위 매매대금에서 이후 원고 측(김nn)이 윤gg에게 지급한 1억 1,000만 원을 뺀 약 3억 원의 소득을 얻었다고 볼 수 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.