주택 임차인이 법인인 경우 주택 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(소극)

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항 의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987상, 632) 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결(공1997하, 2469)

원고

파산자 주식회사 경기은행의 파산관재인 피고 1 외 1인

서울지법 2002. 11. 28. 선고 2002나7922 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 그 채용 증거에 의하여 원고가 1995. 10. 14. 소외 1의 주식회사 경기은행(이하 '파산자'라 한다)에 대한 이 사건 임차보증금반환채무를 연대보증한 사실을 인정한 조치는 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다.

2. 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항 의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 참조), 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 ( 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조), 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다고 할 것이다 .

이 사건에 관하여 보건대, 임차인인 파산자는 법인으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖출 수 없고, 따라서 소외 2, 소외 3이 임대인 소외 1로부터 이 사건 임대주택을 양수하였더라도 그들이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니며, 달리 당사자들 사이의 합의로 소외 2, 소외 3이 소외 1의 파산자에 대한 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 볼 만한 자료를 기록상 찾아볼 수 없으므로, 파산자에 대한 소외 1의 임차보증금반환채무와 원고의 연대보증채무는 여전히 남아 있다고 할 것인바, 원심판결이 그 이유는 다르나 원고의 연대보증채무가 이 사건 임대주택의 양도로 인하여 소멸된 것은 아니라고 판단한 것은 정당하므로, 이 부분 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.