서울보증보험 주식회사 (소송대리인 법무법인 율하 담당변호사 최병주)

피고 (소송대리인 법무법인 하늘 담당변호사 김민석 외 1인)

2021. 4. 21.

부산지방법원 2020. 7. 22. 선고 2019가단340914 판결

1. 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다.

2. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 200,000,000원 및 이에 대하여 2019. 12. 20.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 한국수력원자력 주식회사(이하 ‘한수원’이라 한다)와 그 직원인 소외 1은 2018. 7. 17. 소외 2로부터 그 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 보증금 2억 원(지분: 한수원 1억 3,000만 원, 소외 1 7,000만 원), 임대차기간 2018. 7. 18.부터 2019. 7. 17.까지로 정하여 공동으로 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다). 한수원과 소외 1은 그 무렵 소외 2에게 위 보증금을 위 지분대로 분담하여 지급하였고, 소외 1이 이 사건 아파트에 거주하였다.

나. 한수원과 소외 1은 위 보증금반환채권을 담보하기 위해 2018. 10. 17. 원고와 사이에 피보험자 한수원 및 소외 1, 보험가입금액 2억 원, 보험기간 2018. 7. 18.부터 2019. 8. 16.까지인 신용보험계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 보험계약’이라 한다).

다. 피고는 한수원 측의 동의를 얻어 2018. 11. 26. 소외 2로부터 이 사건 아파트의 소유권을 취득함으로써 소외 2의 임대인 지위를 승계하고 위 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다.

라. 피고는 2019. 1. 9. 제1심 공동피고 유한회사 진디앤씨(이하 ‘진디앤씨’라 한다)에게 이 사건 아파트에 관하여 같은 일자 매매(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

마. 이 사건 임대차기간이 만료되고 소외 1이 이 사건 아파트를 인도하였음에도 피고가 위 보증금을 반환하지 않자, 원고는 2019. 11. 19. 이 사건 보험계약에 따라 위 보증금 중 1억 3,000만 원 상당을 한수원에게, 7,000만 원 상당을 소외 1에게 각 대위변제하였다.

바. 한편, 소외 1은 2014. 7. 28. 이 사건 아파트에 전입신고를 하였다가 2019. 7. 18. 다른 곳에 전입신고를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 ○○동 행정복지센터에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고

이 사건 아파트는 사택(사택)이어서 한수원과 소외 1이 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없으므로, 진디앤씨가 이 사건 아파트를 양수하였더라도 피고의 임대인 지위를 승계하지 않는다.

이 사건 매매계약은 통정허위표시로서 무효이거나 사해행위취소의 판결이 확정됨으로써 소급하여 무효로 되었으므로, 이 사건 아파트의 소유권은 진디앤씨로 이전되지 않았다.

한수원은 진디앤씨의 임대인 지위 승계를 원하지 아니하여 이 사건 임대차계약을 적법하게 해지하였다.

따라서 위 보증금반환채무는 피고에게 있었고, 원고는 위 보증금반환채무를 대위변제함으로써 피고에게 구상금채권을 취득하였다.

나. 피고

소외 1은 위 보증금반환채권 전부 또는 적어도 그중 소외 1이 부담한 7,000만 원에 대하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다. 진디앤씨는 피고로부터 이 사건 아파트를 양도받음으로써 피고의 임대인 지위를 승계하고 위 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다.

원고는 진디앤씨의 위 보증금반환채무를 대위변제한 것이므로, 피고에게 위 보증금 상당의 구상금채권을 취득하지 못하였다.

3. 판 단

가. 소외 1이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였는지 여부

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제4항 의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 등 참조).

앞서 본 사실과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정 등을 종합해 볼 때, 소외 1은 위 보증금반환채권 전부에 대하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다고 봄이 타당하다.

1) 소외 1은 이 사건 아파트의 공동임차인이므로, 소외 1의 전입신고는 한수원의 점유보조자 지위에서 한 것이 아니라 임차인 지위에서 한 것이다. 소외 1은 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 입주함으로써 제3자에 대하여 대항력을 취득하였다(법인만이 임차인인 경우 그 직원이 한 전입신고의 효력에 관한 위 대법원 판결 등의 법리는 이 사건에 원용하기에 적절치 않다).

2) 한수원과 소외 1이 내부적으로 각각 위 보증금 중 1억 3,000만 원과 7,000만 원을 분담하였더라도, 한수원과 소외 1의 피고에 대한 위 보증금반환채권은 불가분채권이므로, 소외 1이 취득한 위 대항력은 위 보증금반환채권 중 7,000만 원만이 아니라 그 전부에 대하여 발생한다고 보아야 한다.

만약 위 보증금반환채권 중 소외 1이 분담한 7,000만 원에 대하여만 대항력이 발생한다고 한다면, 피고가 진디앤씨에게 이 사건 아파트를 양도하였음에도 1억 3,000만 원의 반환채무는 피고에게 남아 있고 7,000만 원의 반환채무만 진디앤씨로 분리 이전됨으로써 불가분채권의 성질에 반하는 결과가 초래되고(동시이행·공제·상계 등의 항변이 제기될 경우에는 분리된 보증금반환채무를 둘러싼 법률관계가 매우 복잡해질 수 있다), 무엇보다도 1억 3,000만 원의 반환채무에 대하여는 한수원과 소외 1이 이 사건 아파트의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없게 되어 불측의 손해를 입을 수 있다(개별 사건에서는 선순위권리자의 존재 등으로 우선변제권 행사의 실효성이 높지 않을 수 있으나, 일반적으로는 임대차목적물인 부동산의 환가대금에서 우선변제를 받는 것이 임차인에게 훨씬 유리하다).

나. 진디앤씨가 피고의 임대인 지위를 승계하였는지 여부

1) 진디앤씨가 피고로부터 이 사건 아파트를 양수하였음은 앞서 본 바와 같고, 다음과 같은 이유로 피고에 대한 관계에서 이 사건 매매계약이 무효라고 볼 수 없다.

① 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약이 통정허위표시로서 무효임을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

② 제1심에서 이 사건 매매계약을 2억 원의 한도 내에서 취소하는 사해행위취소 판결이 확정된 사실은 이 법원에 현저하다. 그러나 그 취소의 효과는 원고와 진디앤씨 사이에만 미치므로, 진디앤씨가 원고에 대하여 사해행위의 취소로 인한 원상회복 의무를 부담하게 될 뿐, 원고와 피고 사이에서 취소로 인한 법률관계가 형성되거나 취소의 효력이 소급하여 피고의 책임재산으로 복구되는 것은 아니다( 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다47548, 47555 판결 등 참조).

2) 소외 1이 위 보증금반환채권 전부에 대하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다고 봄이 타당함은 앞서 본 바와 같으므로, 진디앤씨는 피고의 임대인 지위를 승계하고 위 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 할 것이다.

다. 한수원이 진디앤씨의 임대인 지위 승계를 원하지 아니하여 이 사건 임대차계약을 적법하게 해지하였는지 여부

임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다( 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조).

갑 제5, 6호증의 각 기재에 의하면, 한수원이 2019. 9. 30.경 원고에게 이 사건 보험계약에 따라 보험금청구를 하고, 같은 해 11. 6.경 피고에게 임대차기간 만료를 이유로 위 보증금 반환을 요청한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 본 바와 같이 진디앤씨는 위 요청일로부터 약 10개월 전인 같은 해 1. 9. 이 사건 아파트를 양도받은 점, 갑 제5, 6호증에는 위 양도에 관한 언급이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 위 인정사실만으로는 한수원이 위 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 진디앤씨의 임대인 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

라. 소결론

원고가 대위변제한 위 보증금반환채무는 피고의 채무가 아니므로, 원고가 피고에게 구상금채권을 취득하였다고 볼 수 없다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것이다. 제1심판결 중 피고에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 원고의 피고에 대한 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]