법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권의 인정 여부(소극)

주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조 는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.

주택임대차보호법 제1조 , 제3조 제1항 , 제3조의2 제1항

주식회사 두원공조 (소송대리인 법무법인 해마루종합법률사무소 담당변호사 이덕우)

한성생명보험 주식회사 (소송대리인 서초법무법인 담당변호사 박상기 외 3인)

서울고법 1996. 1. 9. 선고 95나21398 판결

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, (1) 원고가 1991. 10. 27. 소외 1로부터 그의 소유인 서울 강남구 (주소 생략) ○○○○아파트 (동 호수 생략)을 임대보증금 63,000,000원, 임대기간 1993. 10. 27.까지로 정하여 임차하고, 그 무렵 임대보증금을 지급한 사실, (2) 원고의 기술자문인 일본인 소외 무라까미 나오지는 1992. 5. 8. 외국인등록표상 거류지 변경신고를 하고 같은 날부터 위 아파트에 거주하여 오다가 1993. 5.경 귀국하였고, 원고의 직원인 소외 2가 위 아파트에 입주하여 같은 해 12. 15. 전입신고를 마친 사실, (3) 한편 위 소외 1이 1992. 8. 2. 소외 3에게 위 아파트를 매도하자 원고는 같은 해 9. 1. 위 소외 3과 종전 임대차계약과 같은 내용의 임대차계약을 체결하고 같은 달 3. 임대차계약서의 인증을 받아 확정일자를 갖춘 사실, (4) 피고는 1992. 4. 20. 소외 진세산업 주식회사에게 금 125,000,000원을 대여하면서 그 담보로 소외 4 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 경료하였다가 담보를 교체하여 위 아파트에 관하여 서울민사지방법원 1992. 9. 15. 접수 제95413호로 채무자 진세산업 주식회사, 채권자 부산생명 주식회사(피고의 변경 전 상호), 채권최고액 금 126,000,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료한 사실, (5) 위 진세산업 주식회사가 차용금 중 금 90,000,000원에 대한 원리금을 변제하지 아니하자 피고는 위 근저당권에 기하여 1994. 4. 21. 서울민사지방법원 94타경12976호로 위 아파트에 관한 임의경매를 신청하여 다음날 경매개시결정 을 받고 경매 결과 소외 5가 같은 해 8. 22. 위 아파트를 금 100,120,000원에 경락받은 사실, (6) 원고는 1994. 7. 20. 위 임대보증금 63,000,000원에 대한 배당을 요구하였으나, 같은 해 8. 22. 배당 결과 피고가 선순위 근저당권자로서 집행비용을 제한 경매대금 97,211,810원을 배당받은 반면 원고는 전혀 배당받지 못한 사실을 인정한 다음, 원고는 위 아파트의 임차인으로서 위 아파트를 인도받아 그 직원들로 하여금 외국인등록 내지는 주민등록을 마치고 거주하도록 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였고, 1992. 9. 3. 임대차계약증서상의 확정일자까지 구비함으로써 같은 날 같은 법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 취득하였다고 판단하여, 원고가 그 직원들의 외국인등록이나 주민등록에 의하여 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 청구를 일부 인용하였다.

2. 그러나 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조 는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인인 원고의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 원고가 위 아파트를 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 피고에 대하여 우선변제권을 주장할 수는 없다 할 것이다.

따라서 원고는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못하였다 할 것임에도, 원심이 원고 직원의 주민등록에 의하여 원고가 같은 항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 우선변제권을 인정하였음은 주택임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.