임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 임차보증금반환채무의 귀속자

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항 의 해석상 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.

주택임대차보호법 제3조

대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결(공799호632)

정찬욱

박만행

제1심 광주지방법원(85가단1776 판결)

원판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 5,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 솟장부본송달 익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고.

주문과 같다.

성립에 다툼이 없는 갑 제4호증(세대별 주민등록표), 갑 제5호증(등기부등본), 원심증인 조용조의 제1차 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(전세계약서), 갑 제2호증의 1,2(각 영수증)의 각 기재와 위 증인의 증언 및 원심증인 문봉식의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 광주시 북구 운암동 446의 6 소재 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층주택 66.81평방미터, 지하실 12.6평방미터, 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 0.01평방미터(이하 이 사건 건물이라 한다)는 원래 소외 조용조가 축조하여 위 소외인 소유였는데 그 소유명의를 피고에게 신탁하여 이에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기가 경료된 사실 및 위 소외인은 피고를 대리하여 1984.2.8. 원고와 사이에 이 사건 건물 중 상하방을 제외한 전체를 임차보증금 5,000,000원, 임차기간은 1984.2.18.부터 12개월동안으로 정하여 임대하기로 계약을 체결하여 원고는 위 소외인에게 계약당일 금 500,000원, 같은 달 12. 금 3,500,000원, 같은 달 13. 나머지 1,000,000원을 지급하고 같은 달 17. 위 주거지에 입주하여 전입신고를 마친 사실을 각 인정할 수 있고 이에 반하는 을 제2호증의 6(피의자신문조서)의 일부기재는 믿지 아니하고 달리 반증없다.

원고는 피고에게 위 임차보증금 5,000,000원 및 그 지연손해금의 지급을 구함에 대하여 피고는 소외 조용조가 1984.5.3.경 소외 배동열에게 이 사건 건물을 매도함에 있어서 위 소외인들 및 원고들 3인의 합의하에 소외 배동열이 소외 조용조 또는 피고의 원고에 대한 위 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 이 사건 건물의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계하였으므로 피고의 원고에 대한 위 임차보증금반환채무를 소멸하였다고 항변하므로 살피건대, 다툼이 없는 을 제1호증의 1,2(각 등기부등본, 을 제1호증의 2는 갑 제5호증과 같다), 을 제12호증의 8(피의자신문조서)의 각 기재와 원심증인 조용조의 2차 증언 및 당심증인 정재호의 증언에 의하면 소외 조용조는 1984.5.3.경 소외 배동열에게 이 사건 건물 및 그 대지를 매도함에 있어서 원고의 동의를 얻어 소외 배동열이 원고에 대한 위 임차보증금반환채무를 책임지기로 약정하고 그 매매대금도 위 임차보증금상당액을 공제하여 결가한 후 이를 수수한 다음 같은 날 이 사건 건물에 관하여 위 소외인 명의로 소유권이전등기절차를 경료한 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 갑 제7호증(임대차확인서)의 기재와 원심증인 이근철의 증언은 믿지 아니하고 달리 반증없는 바, 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제2항 의 해석상 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 할 것이니( 대법원 1987.3.10. 제2부판결 86다카1114 전세금반환)이 사건 임대부동산의 양도인인 피고의 원고에 대한 위 임차보증금반환채무는 소멸하였다 할 것이다. (앞서든 증거들에 의하면 피고는 이건 건물의 실질상 소유자가 아니어서 소외 조용조가 원고로부터 전제금을 받았고 피고는 전세계약이나 건물매매계약에 전혀 관여한 바가 없었음이 엿보인다)

그렇다면 피고에게 위 임차보증금반환채무가 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유없어 이를 기각할 것인 바, 원판결은 이와 결론을 일부 달리하여 피고에게 금 5,000,000원 및 이에 대한 1985.10.12.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원의 지급을 명하고 원고의 나머지 청구를 기각하였으므로 피고의 위 패소부분은 부당하고 이에 대한 피고의 항소는 이유있으므로 원판결 중 피고 패소부분을 취소하여 위 취소부분의 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 제1, 2심 모두 패소한 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.